江苏保障房建设有哪些政策 发生了哪些变化

答： 我国保障房建设将会出现什么样的可喜变化？国内外理想的房地产市场调控目标是什么？要怎样去实现这个目标呢？重庆对推进保障房建设又做出了哪些举措？下面小编就带领大家来了解一下这些方面的问题。

“十二五”规划纲要指出，我国将在今后5年内新建3600万套保障性住房，使保障房覆盖率达到20%。2011-2012年，保障房建设均超额完成全年任务 ，2013年，保障房建设将会出现两个可喜的变化，一是保障房建设资金来源可望纳入公共财政而固化下来，在未来新型城镇化背景下，稳定的资金来源将驱动保障房放“量”增长；二是加快配套设施建设将被摆在更加突出的位置，保障房的品质将会提升。
国内外理想的房地产市场调控目标，就是这个国家或城市的平均家庭收入6—7年能买一套七八十平方米的普通商品房。要实现这个目标，总体上要抓好“供求平衡、土地价格、税收分量、金融杠杆、配置格局”等五个房地产调控的关键环节。
要做到房地产的供求平衡，首先要确定房地产的总量。每个国家根据各自的实际情况，都有人均住房面积的标准，西方发达国家一般是四五十平方米，而中国人多地少，住建部规定我们城市人均住房面积的标准是30平方米，这个标准乘以一个城市规划确定的人口数量，就是这个城市所需的房地产总量。总量确定后，是一两年、三五年完成，还是十年二十年完成，这有个当年的施工量、建设量，也是要控制的。毎个新兴的、扩张中的城市，每年的房地产投资不能超过固定资产投资的25%。不足25%，说明这个城市的房地产业发育不足，而一旦超过，则很容易出现泡沫。前些年，国内有些城市的房地产投资占到固定资产投资的百分之三四十，甚至百分之五六十，事实证明都出现了泡沫。
在控制地价方面，也要注意两点。首先，地价是影响房价高低的一个重要的基本面原因，政府不能唯利是图，炒高地价，不要做推高房价的罪魁祸首。当今中国不少城市房价高，就与地价高有直接关系。我们平常讲的笑话，面粉价格比面包贵，面包做出来就更贵，就是这个道理。我们要把握的是，一个城市的楼面地价不能超过当期房价的1/3。这应该作为一条“军规”，作为一个有效的机制。如果把地价炒高了，短期你的财政收入可能很高，但**后的结果是投资环境恶化，长远将会影响这个地方的可持续发展。那么如何才能做到楼面地价不能超过当期房价的1/3，实现对地价的有效调控呢？这就要求政府要搞土地储备，没有土地储备，就会丧失城市管理的基本调控权，想调控也无法调控，楼面地价低于房价的1/3，就会变成空话。所以，重庆巿政府从2002年开始，强力推进土地储备，把城市核心区未来要扩张的500平方公里60%的可建设用地，差不多40余万亩，掌控在政府手中。当政府土地储备比较充分的时候，政府想地价低一点，只要考虑自己的地出价低一点就行了，当地价高了的时候，多供两块地就可以压下来。
在税收分量上，同样要注意两点。房地产的税收是一个国家、一个城市财政收入的重要部分，在国外一般占到财政收入的1/3左右，国内一般在40%左右。但国内外的房地产税收有一个重要区别，国外的房地产税收是以直接税为主，像房产税、物业税等，而囯內是以生产环节税为主，包括交易契税、增值税、营业税、所得税等，这些税容易包含在房价里推高房价。而房产税、物业税等直接环节的税，是一个年年要征收的资产税，这个税高了以后，会使得买房的人增加使用成本，令量入为出的人不敢买太大的房子。所以，直接税对房地产消费市场会起到有效控制的作用。这也是重庆为什么进行税制改革征收房产税的原因。同时，在实际税收调控中，要采取“低端有保障、中端有优惠、高端有约束”的“三端调控”策略。低端有保障，就是对公租房、安置房等低端住房不收税，不收配套费，不收土地出让金，不收建设企业的利润。这“四个不收”，可以使住房建设成本降到**低，这样给老百姓的租金或者卖价也会低；中端有优惠，就是对老百姓买来自己住的普通商品房，在税收上给予一定优惠；高端有约束，就是对房价比商品房平均价格高两倍、三倍、五倍的高档商品房征收房产税，同时在交易环节征收较高的契税和增值税等，这是国际惯例，实际是一种财产再分配，体现公平。
讲到金融杠杆，要弄清楚金融对房地产的调控有两种概念。金融调控首先是基本面的调控，就是货币政策，比如调整利率，调整准备金率，这不仅仅是对房地产的金融调控，是对天下一切行业都起作用，房地产作为一个行业，同样要受宏观货币政策的影响。我们这里讲的金融杠杆，就是指针对房地产的金融调控，是为了让房地产健康平稳发展。目前，中国对房地产的金融调控可谓是五花八门，比如对房产商投资的信贷抽紧，比如提高**贷款利率，比如出台限购、限价、限贷等措施。其实，这些措施都没有击中“七寸”要害。宏观货币政策一旦确定，就应该实行统一的利率，按揭贷款就应当按照这种利率，不能今天可以优惠30%，明天就取消优惠，随意改变。其实，金融对房地产**简单**直接**有效的调控只需要一种，就是**和按揭的杠杆比。当你为了大力刺激房地产，可以实行零**，杠杆比达到100%，就会出现次贷危机，美国的次贷危机就是这种情况。另一种情况，为了紧缩房地产，实行零按揭，杠杆比为零。这是金融调控房地产的两个极端。对政府来说，所谓金融对房地产的调控，只要讨论在零**和零按揭之间采取什么比例。这个点就我们来说，老百姓购买的首套普通商品房，**应该在30%左右；对第二套以上的商品房或者高档商品房，**可以到60%；第三套以上的可以零按揭。只要采取这样的调控政策，运用好**比这个金融杠杆，将按揭比例固定下来，目前采取的限贷、限价、限购等五花八门的调控措施其实都是可以取消的。
**后就是做好房产的配置格局。不管你房价调得多么好，6—7年能买一套房，但总还有相当一部分困难群体拿不出钱买房，所以，在住房配置上，要采取“双轨制”，由政府给这部分困难群体提供保障房。一个社会的住房供应不能100%是商品房，也不能100%是政府保障房，有三七开，或者四六开的比例，具体比例可以根据每个城市的实际情况定，但住房配置“双轨制”是我们社会应负的责任。
房地产是个消费品，跟供求有关，供过于求就跌，供不应求就涨；房地产也是个不动产，跟地价有关，不动产的要害是土地，土地要涨价，房产要折旧，所谓房地产保值增值，主要是土地的保值增值；房地产还是个商品，涉及生产和持有环节，与税收有关，税收包括持有环节的税收和生产交易的税收，生产交易的税收会摊到买卖双方的基数里去，会推高房价，而持有环节的税收会增加持有成本，从而遏制房产消费；房地产同样也是个资产品，当然也与金融杠杆有关，杠杆大了，购买力就强，就刺激房地产，而杠杆小了，购买力就弱，就会抑制房地产；房地产还需要“双轨制”配置，“双轨制”里的保障房系统是政府的公共服务，政府的公共服务不光是养老、医疗、教育、卫生、文化，还应该包含为困难群体提供住房保障。总之，我们只要把房地产系统的供求平衡、土地价格、税收分量、金融杠杆、双轨配置五个关键环节调控好了，就会促进房地产健康平稳发展，实现国泰民安。

答： 从2015年过去的9个月来看，全国各大城市市场均有复苏迹象，就复苏的强弱程度比较，浙江省的四个城市强复苏态势颇受关注。

杭州房价逆袭 排名仅次于北上广深
数据显示，在去年全国去库存压力较大的时期，浙江四个城市房价增幅都比较小。其中杭州的增幅相对**小，为-1.8%，在70个城市中排名**后，即倒数第一。而到了2015年6月时，杭州房价呈现“逆袭”态势，在70个城市中排名第5位，仅次于四个一线城市。 近期发布的报告《全国楼市地区典型案例：浙江楼市的沦陷与重生》，对浙江楼市进行了聚焦。报告对比2014年6月份和2015年6月份的房价变化认定，浙江楼市在经历一个大的反弹和调整，而且目前涨幅已跑赢全国大势。如果全国市场目前正处于“弱复苏”的态势，那么浙江板块的复苏完全可以贴上“强复苏”的标签。
库存去化周期较好地衡量了城市住宅的供求关系，并对房价走势产生重要的引导作用。如果将杭州、宁波和温州和全国35个城市的存销比进行对比，可以发现，2011年5月~2014年11月，除了个别月份外，浙江3市的存销比高于全国35个城市的水平，说明去化压力相对偏大。
而从2014年12月~2015年6月。浙江3市的存销比和全国35个城市的水平相差不多，到了6月份则略低于全国水平。这和浙江相关城市积极去库存的导向有关系。
而之所以跑赢全国，一方面跟全国楼市发展的基本面有关。2014年以来，除了一线城市外，各地纷纷取消了持续了4年的限购举措。此外，配合国家层面的降准降息、2015年“3·30”新政等进行地方版本的细化以及地方购房契税补贴等举措下，今年楼市复苏态势十分明显。
区域特色
在全国基本面之外，浙江楼市的走势也跟浙江当地的经济环境、自身发展特点等有很大关系。对东南沿海浙江、江苏、福建和广东四个经济相对发达的省份进行GDP增速对比发现，从2008年至2014年浙江的GDP同比增幅一直低于其他三个省份。
尤其是，2008年国际金融危机对浙江经济影响较大。受外贸经济、制造业、民营经济增速放缓的影响，浙江宏观经济下行压力增大，进而使得房地产市场的发展受拖累。2009至2010年浙江房价暴涨，脱离了经济基本面，所以含有较大泡沫成分，2011年经济继续恶化之后，房价终于大跌。
不过，近年来浙江在转型升级方面做了很多工作。浙江大学公共管理学院教授胡税根告诉《第一财经日报》，这几年浙江主打智慧经济、智慧产业，用新一代互联网技术来推动“浙江智造”的发展，产业转型升级成绩比较突出。
据不完全统计，杭州集聚了全国超过三分之一的电子商务网站，同时，在电子支付、云计算、快递、网络营销、信息技术、运营服务等领域涌现众多专业的电子商务服务商。预计到2015年，杭州电子商务服务业收入将达到1000亿元，创造60万个网上就业岗位。
从住房消费的角度考虑，居民家庭的财富水平和投资理念也是两个颇有影响力的因素。从2015年上半年全国各地居民人均可支配收入的数据来看，浙江城镇居民人均可支配收入为22640元，在全国排名第三，仅次于上海和北京。而农村居民人均可支配收入为12005元，仅次于上海。
更为重要的是，城镇居民和农村居民人均可支配收入的倍差为1.9倍，在前10强省市中，为倒数第二位，说明浙江的城乡差距比较小。概括来看，对于浙江的财富模式可总结为三点：较为富裕、城乡差距小、藏富于民。此类财富模式，将间接影响住房交易背后的支付能力。
未来：或将继续回暖
严跃进说，从周期性因素的角度看，目前浙江楼市周期处于止跌反弹的窗口期，部分城市房价已经跌无可跌，一些城市房价增幅居于全国前列。这些信号综合起来表明，后续浙江房地产市场依然会跑赢全国市场。 杭州一直都是二线城市中经济发展**好的一个城市，市场需求一直比较大。之前由于价格过高、供应量过大，房价出现了下跌，在经过充分的价格调整之后，其成交量也迅速扩大，上半年杭州成交量同比增幅近150%，创近5年来新高，价格也迎来明显的反弹。
不过，在快速回暖的同时，未来浙江楼市也存在一些不确定性。尤其是在土地市场方面，上半年杭州主城区土地市场无论是出让面积还是出让金都相比去年有明显下滑，主要还是库存压力大所致，而且也缺乏一些位置较好的地块。
在城镇化方面，2006年，浙江城镇人口为2814万，占总人口的56.5%。到了2014年，城镇人口为3573万，占总人口的64.9%，城镇化率位居全国前列。也就是说，目前浙江的城镇化率再大幅提升的空间已不是很大。
浙江居民住房拥有率比较高，且居住面积也比较大。比如说从城镇人均住房面积的指标看，2014年末城镇居民人均住房建筑面积40.9平方米，农村居民人均住房建筑面积61.5平方米，该指标远远高于全国水平。正是如此，需要警惕当地居民购房需求不大的风险。
严跃进说，在住房需求层面，需要密切关注浙江外来人口的购房需求。比如在杭州萧山、绍兴柯桥等地，外来人口比较多，在限购放开后，此类群体的购房需求就会积极释放。

答： 近期，有传言称相关房地产调控政策将出台，目前待选方案为‘二套房7成**+贷款利率为1.3倍’，虽然有些城市确实出台了提高二套房**的政策，但是这股调控风潮还内有蔓延到全国。常州二套房政策目前又是怎样的呢？

特别是这种消息还没有坐实之前，通常会刺激一部分购房者“果断”出手。经过向常州市多家银行求证，得到的答复是银行目前实行的二套房贷款政策与之前保持一致，“仍为**6成，贷款利率均为基准利率上浮10%”。
业内人士透露，没有收到任何房贷调整的通知。目前，房贷依然执行之前的标准：首套房**3成，贷款利率**低8.5折；二套房**6成，贷款利率上浮10%。
从常州建行房贷业务负责人表示，该房贷政策执行已有好一段时间，暂时未看到有调整的迹象。就常州建行来看，整个房贷业务还是相对平稳，大致保持每月1000笔左右。因春节休假影响，2月份房贷业务量略有下降。
商业银行的政策相对灵活，但在房贷的事上还是与国有大行保持一致。

答： 城市二套房贷款政策有哪些走向？在今年收紧的楼市调控下，对二套房贷款政策有怎样的调整？相信还有很多很多城市的居民不了解，那就让我们一起来看看吧。

中国人民银行营业管理部为落实“国五条”调控细则，发布《关于调整北京市差别化住房信贷政策的通知》。《通知》要求，贷款购买第二套房的家庭**款比例不得低于七成。自2013年4月8日起，借款人通过北京市住建委房地产交易系统完成网上签约所购住房，其商业性个人住房贷款业务按照《通知》规定执行。央行营管部将会同相关部门对各商业银行落实差别化住房信贷政策情况进行督查。
目前各商业银行北京分行均已调整二套房贷**比例，严格执行《通知》要求，但目前二套房贷利率并未调整。分析人士表示，受新政影响**大的主要是改善型需求，预计未来上海、广州、深圳等一线城市将跟进上调二套房贷**比例，但全国普遍上调的可能性不大。

答： 随着市场不断降息调控，金融市场开始进入利率下行周期，随之而来的是传统理财产品的收益率不断下滑，在这样的市场环境下，如何保证自己的投资理财收益不被侵蚀？11月29日，著名经济学家、中央财经大学经济学博士、教授王福重在某论坛表示，房地产仍然是资产配置首选。

王福重认为，如今中国经济增速从高速到了中低速阶段，人口红利逐渐消失，在这种形势下，投资拉动经济增长成为趋势。
对于个人投资者，他建议可以从楼市和股市中寻找机会，不过，相对而言，王福重更看好楼市，“股市玩的是心跳，短期风险大，而买房子之后，只要能在里面睡一觉就算是增值了，投资机会比股市更稳定。”
“两孩”为房产逆袭带来新机遇
“作为中国过去经济的增长主动力，房地产涉及到了十几种税，四十多项费，关联五十多个行业，经济带动力惊人。”王福重分析，2003年至2013年，北京房价格上涨了7.68倍，上海和广州上涨5倍，深圳上涨3倍，**近一年又上涨了70%，房地产的增值空间仍然比较大。
王福重认为，20年前，武汉人均住房面积十几平方米，现在已经翻番，要求也越来越高，未来“城里一套房，郊区一套别墅”将成为中产阶级的标配。加上近期全面放开的“两孩”政策，也为房地产的逆势增长平添契机，将极大促进购房需求增加。
而对于上涨的房屋空置率，王福重笑称，这只是房子的一种使用方式，“空置也是富裕的一种标志，很正常。”
面对当下大热的境外资产配置，王福重表示，“毕竟在美国买房子跟在中国是两码事，手续不一样，没有户口一说。”他建议，净值在3000万元人民币以上的人群，可以适当考虑在境外购买资产，不过，在国外购房还涉及到法律，要考虑房产税等问题，需要更谨慎，才能更好地规避资产风险。
股市进入安全期，但不可频繁交易
对于股市，王福重显得比较谨慎，他认为，A股经历了大幅度的上涨，从去年10月到今年4月，国有股市值增加了40万亿元，而国家一年的财政收入也才11万亿元，相当于国家三年的财政收入。
“这一轮股市上涨并非上市公司业绩改善，与中国经济增长也并无太大关联。”王福重认为，股市是个概率事件，“只有带200万元进场，才可能赚100万元。”
“但是经历过大跌之后，股市现在进入相对安全期。”王福重建议，如果一定要入市，有两条要遵守：一是不要频繁交易，二是分散投资。投资者可以适当关注创业板和新三板，除此之外，银行的各种宝类理财产品和分级基金等风险较低，也可以适当配置，“投资的第一要义是安全”。
黄金增值空间有限
对于中国大妈热爱的黄金投资，王福重认为，短期看保值效果不明显，他分析，从1980年至2001年，黄金价格连续跌了20多年，从2001年到2012年，黄金进入上涨周期，一直涨到1900多美元/盎司，“到2011年，黄金价格仍是1910美元，考虑到通货膨胀，并没有比1980年的价格值钱。黄金能跌二十年，但只能上涨十几年。”
王福重表示，“从当前来看，看不到其他国家挑战美国地位的可能性，美元将会一枝独秀，持续强盛，而相对而言，黄金的增值空间就够呛了。”王福重表示，黄金作为避险替代，上升空间有限。“不过，不见得不能挣钱，短期内还是会有波动，可能性很小。”王福重补充道。