为什么香港会出现楼市跳水现象 大陆楼市会跟着跌吗

答： 前段时间，一些关于香洪地价暴跌70，李嘉诚公司跌1400亿的文章被疯狂转载。北上广于是非常紧张，楼市这是要崩盘？大陆楼市会跟着跌吗？

回顾：某地价暴跌近七成
根据报道，2月12日，香港地政总署公告显示，春节后首次拍卖的一幅位于新界大埔区地段第221号的住宅用地，以21.3亿港元的价格卖给了中国海外发展有限公司旗下的一家子公司，批租期为50年。按楼面价计算，该地块只有19880港元/平方米，相当于人民币也就1.7万元左右。
对比2015年9月2日，在同样位于新界大埔的第226号用地拍卖中，一块同样指定作私人住宅用途的地块，成交价30.3亿港元。按照**高面积计算，折合每平方米楼面价为4.887万元人民币。换句话说，短短5个月时间，同一地段同一用途的土地价格下降了近七成！
反过来看北京这边的情况，春节前后，北京、上海、广州先后拍出的几块地，动辄四五万元的楼面价，而另有一些专家分析认为，2015年北京楼面价超过3万元+的土地高达26宗，其中甚至有3宗位于六环外。
纠正：该地价暴跌有其原因
“这地块是有瑕疵的，价格不可以同比环比。”中原地产首席分析师张大伟分析，土地转让文件显示，该地块为政府带条件转让，存在环保团体司法复核、买家购地后需等司法程序走完政府胜诉才能开发、政府败诉则土地转让作废、土地转让金退回等条件。所以转让价格较低。
尽管有此解释，对于香港楼市，量价齐跌已是实事，香港金管局总裁陈德霖进一步放松口风，直言若确认楼市进入下行周期，会将以前收紧措施适度放宽。然而，中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰认为，虽然近日股灾及大埔地低价售出等消息打击楼市，但农历新年后楼市将会慢慢复苏。
而李嘉诚公司跌1400亿的事情，其实并不能正确地反映香港的情况。从2015年6月，全球股灾，市值跌掉千亿的比比皆是，苹果市值跌去1400亿美元、阿里巴巴也跌去千亿美元。所以，并不能说这代表了香港房地产崩盘。
专家：北上广深依然看涨
既然香港楼市暴跌之事属于个例，那么北上广是不是就可以认为不受影响了呢。差不多可以这样说吧。有业内人士认为，2016年一线城市房价还得涨，重点二三线城市房价反弹可期，严重过剩的三四线城市房价则可能出现下探。
北京看涨已是不争的事情，而深圳市房地产研究中心主任王峰也预测称，今年深圳房价还将再涨10%左右，深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也做出了同样的预估。
再看广州，合富辉煌（中国）首席分析师黎文江表示，今年广州市新增及库存商品住宅将有19万套应市，供应充足。广州市“十三五”城市发展规划，产业人口跟上，新一轮的购房热潮将出现在2016年。由于城市价值提升，以及开发成本高涨等因素，估计今年整体房价平稳上升10%左右。

答：

房价暴涨和暴跌这个热词风行了很多年，日前香港楼市房价再次下跌现25年来**差成交，这给内地楼市尤其是一线城市一个响亮的大嘴巴，那么对于楼市香港政府做了哪些调控呢？中国北上广一线城市为什么能够一路高歌？

2016年1月24日香港《苹果日报》报道，香港房地产开发商华懋集团准备4亿港元再度出售此前未能成交的尖沙咀赫德道16号全幢商厦。去年该大厦曾叫价5亿港元，但并未成交。此前恒基地产主席李兆基旗下的豪宅项目帝汇豪庭在2016年1月20日公布了首份定价单，定价较同区豪宅下调了近3成。香港房价全球第一无可置疑，有房产相关大佬称香港楼市上涨和下跌10%-20%都不成问题。
一、 香港房价下跌的主要原因
1、住宅供应量增加，经济形势走弱，房价从15年就有松动的迹象。
2、从15年开始，香港府主动调控楼市。除了强化额外印花税、推出“买家印花税”来遏制外来需求、投资需求和炒卖需求外。政府还打算大幅增加房屋和土地供应来达到抑制房价的作用。
3、美联储加息、港币贬值导致的资金外流或已传递至房地产市场，随着香港货币紧缩周期的展开，将对房价构成利空影响。房价可能迎来新拐点。
二、大陆一线城市北上广房价上涨原因
深圳和香港尽在咫尺，房价确是“分道扬镳”，你房价下行我却一路高歌猛进，类似深圳的一线城市房价也是一片大好，这是为何？
1、 政策利好超预期
随着一系列楼市利好政策的实施，刚需和改善型需求进一步释放，由于一线城市土地供应量有限，需求旺盛带动楼市房价上涨。
2、 一线城市土地价格成本高
全国土地市场低迷未能阻挡开发商疯抢一线城市土地，此豪情从未停止过。2015年全国十大房企一线城市新增地块50宗，较2015年有所增加，新增土地储备885.45万平米，拿地金额1210.53亿元，十大房企在一线城市拿地的平均楼面价达到13671元/平米。
3、购房者对后市房价上涨的预期
对一线城市房价上涨预期较高。一线城市在楼市下行状态上仍然一路上扬，这让很多购房者对一线城市的房价上涨预期更高；另一方面城镇化仍旧在加速，一线及重点城市吸附人口和资源的趋势不会改变。还有就是股市的动荡很多投资客又转而倾向不动产投资。
4、 一线城市中高端市场成交活跃
楼市成交结构转为中高端市场，这是是导致房价上涨的一个因素，开发商在高价拿地之后，想要有获利的空间，只能定位于建造精装修的中高端产品，产品定价也极有可能成为区域之**，由此促进房价上涨。
以上是对一线城市和香港楼市的比较，不管怎么样香港楼市的下行都预示着大陆一线城市要回归理性，房价高低很大程度上取决了土地成本以及供需关系，2016年大陆一线城市房价仍然势头猛进，一线城市重要资源的集聚对周边的城市人口具有魔性的吸引力。归根结底中国房价的特殊性是和政策、社会保障与福利，也可以说是社会资源分配有着千丝万缕的联系。

答： 2016年该不该买房？2016年初国加统计局**新数据显示地产库存达7亿，研究库存的专家表示这个数据是历史峰值。库存如此巨大，楼市面临更大的风险很挑战。作为普通购房者固然关心楼市，但是更关心的是房价走势。对于难消化的库存难题开发商能否降价加快资金回流，甚至整个楼市崩盘呢？也有人调侃说2016年**火的行业是炸药行业，源于任大炮说，7亿的库存量中有相当大一部分库存属于很难消化，既然这样只能炸掉。开发商日子难过也好不难过也罢，购房者关心的是2016年究竟该不该买房？

一、重点城市消化化周期

1、消化周期的定义是什么？

消化就是楼盘销售，消化周期就是指某地区过去开盘楼盘的剩余量和新开盘的剩余量总和的售空的时间。如：若某地区消化为12个月，那么就是指该地区房产市场中，新开盘的楼盘量加上过去已经开过盘的楼盘剩余的数量之和，在12月内可以全部售空。

2、消化周期长短和供应有什么关系？

相关知情人士表示，商品住宅的合理去化周期差不多在6-12个月之间，如果低于6个月，说明供应趋紧，高于18个月就是警戒线。

以上数据可以看出大连、海口和沈阳等二三线城市去化周期已经超过了去化周期警戒线，北上广深等一线城市去化周期在平衡线一下，有的低于6个月处于供应紧张状态。一线城市由于财富资源汇集，就业机会较多，刚需求和改善型需求在2015年楼市利好政策后进一步得到释放；二三线城市高库存危机明显尤其是四线城市整体销售状况处于停滞状态。

二、截止到2015年12月各级城市住宅房价走势

1、各级城市整体房价走势

2015年一线城市住宅均价累计涨幅17.2%，二线城市住宅均价累计下跌0.53%，三线城市住宅均价累计下跌1.09不难看出一线城市房价走势虽有波动，但是波动幅度不大，楼市已然坚挺，房价走势依然明朗。二三线城市房价累计下跌不是很明显。2015年政策红利年整体房价平稳。

2、一线城市房价走势

可以看出，一线城市中重点项目的房价基本处于上扬的状态，库存将进一步得到释放。房价依然坚挺。

3、三线城市房价走势

通过以下数据看出，某些二三线城市在库存量压力居高不下的情况下，某些重点楼盘的房价是呈现下跌的转状态。

以上2016年楼市崩盘不太可能，一线城市房价依然居高不下，受刚需和改善型需求刺激楼市一路上扬，二三线城市库存压力较大，整体下调幅度不明显。可以看出如果是买房投资的时代一去不复返。高库存压力下的二三线城市整体房价不太可能出现立涨或立跌，房价整体变动幅度不大，这里不排除某些开发商会割肉房血。2016年将是去化年，各地政府也会陆续出台补贴政策，买房限制将进一步得到放松。

答： 放眼2016年，在楼市政策和货币政策持续宽松的背景下，老百姓入市意愿持续复苏，住宅成交量将会继续增加，房价继续上涨短期内无法改变，二三线城市的表现将决定全国整体楼市环境，也决定了中央政策的走向。

关于2016年楼市走势，这几个方面需要注意：
经济政策方面：稳中求进，首要目标是稳定GDP增长。
2015年12月召开的政治局会议指出，坚持稳中求进总基调，坚持稳增长、调结构、惠民生、防风险。在稳增长的大旗下，货币政策也将会继续宽松，降准降息的预期仍在，人民币可能继续贬值，但美国进入加息周期，也会小幅制约中国货币政策，不过在2016年尚不会明显显现。
楼市政策方面: 继续放松，去库存新措施或将出台。
可分为五点。
一、深化住房制度改革，结合户籍制度改革和新型城镇化，加快农民工市民化，扩大住房需求。或将有促进农民进城购房的新举措。
二、住房保障政策，主要是继续推进棚户区改造。住建部公布目标：2016年棚改房600万套，将创历史新高。
三、收购存量商品房用于安置房和保障房。为了去库存，中央将指导地方政府减少新建安置房和保障房，通过收购存量房，增加货币补偿和分配比重，减少实物补偿和分配比重。达到去库存目的。
四、信贷政策持续宽松。为了保证首套房和二套改善需求等合理的自主性需求，公积金使用条件可能会继续放松，住房银行、房贷证券化等信贷政策也将继续推进。
五、财税政策支持合理住房需求。房贷利息抵个税可能会推进。也可能会调整相关房地产税收，比如取消二手房交易营业税。地方政府则会进一步加大引导购房意愿，出台购房补贴或契税优惠等政策，降低居民购房成本，从而有效去库存。
1：降准降息都是有可能，商贷款利息有可能会降到，比历史**低还**低。
2：农民享受的进城政策会进一步提高，比如：在基地可抵押，农地可抵押等。

答： 每年年尾看年头，这段时间关于2016年市场的预测总是特别多。究竟有哪些值得相信呢？本文为您梳理了目前有关专家的几大共识，可具有一定的参考性。

2016已来，年头朝前看，市场上关于今年的大势研判与猜想，小编梳理了众家观点，为您呈现他们达成的8点共识，它们将是今年的大概率事件：
共识一：2016年房地产市场将继续分化
预计2016年楼市供应整体偏紧， 在市场和政策利好刺激下，一线城市地高量稳，房企偏爱一线不变将继续促使一线量价继续向上；但是对于缺乏产业支撑、人口流入吸引力不强的三四线城市，房价上涨乏力，甚至面临高库存、较大销售压力时，存在降价走量，以期减少库存、回笼资金的可能，各线城市之间市场分化进一步加剧。
共识二：2016年楼市政策走向预测乐观积极
从楼市政策基调来看，房地产是国民经济支柱性产业，为消除高库存压力，2016年可能会出台更多的刺激性政策。例如，限购有条件松绑、**款降低、减少交易环节税费、公积金贷款政策进一步放松、降息降准……无论是组合拳还是单独重拳，2016年都有成为新的购房机会年的可能。
共识三：2016年全国土地成交总量徘徊不前仍是大概率事件
去库存主基调下，土地供应量收紧，城市热度分化加剧，热点城市地价继续上升，开发商多采取联合拿地策略。且全国城市商品房库存一直处于供远大于求的失衡状态，一线城市进入存量房时代、三四线城市存在较大的去化压力下，房企普遍遵循谨慎的拿地策略，以致全国土地市场成交量连续两年低位徘徊，这一现象在2016年这一状况也不会有太大改观。
共识四：2016年房地产市场波动较大
当前中国经济**大的宏观背景叫增速换挡和结构调整；楼市主基调要着力去库存；货币政策宽松，楼市需求将大量透支，楼市在四季度疯狂后或将逐步步入调整期；房市向上，房地产开发投资增速却向下；地价大涨，土地成交量却急缩……变数太多，杂糅在一起，预计给2016年房地产市场带来的波动也比较大。
共识五：2016年市场的需求结构改变
2016年政策着力推动“鼓励农民购房”，释放更多的刚性需求。虽然三四城市实施效果并不理想，但从年末中央经济工作会议态度来看，2016年政府会再接再厉通过新型城镇化等各项政策助力三四线城市去库存，增强楼市信心。基于此，2016年国内商品住宅市场将向小户型偏移。
共识六：2016年一线城市房地产市场不太可能放开限购、限贷
如果一线城市放开限购、限贷，会迅速吸引大量资金流入，对于二线、三线、四线城市来说，这是一场灾难。或许3、5年之后一线城市具备条件放开限购、限贷，但不是2016年，也不是2017年。
共识七：2016年一线城市房价以二手房价格为风向标迹象更加凸显
进入存量房时代，一线城市房地产市场定价权发生了明显变化。2016年，土地供应量收紧，土地成交量减少，新房供应量短缺，存量房成交面积逐年上升，处于定价权掌握在卖方市场的存量房时代，一线城市房价以二手房价格为风向标迹象将更加凸显。
共识八：2016年房企多维度经营变革的时代到来
房地产市场由“产品导向型”发展为“客户导向型”，“互联网+”冲击，去库存压力增大，中央适当降价提议，转型进入深水区……2016年房企将面临更加复杂的环境，强者生存，房企多维度经营变革在即。

答：肯定跌，他跟股市不一样，房子越来越旧，不值钱了，上市公司业绩越来越好，肯定上涨