2016年房价走势如何 到底该不该买房

答：

2016年该不该买房，很多专家各种语言，作为购房者关心的是房价是涨还是跌。房价涨跌受到土地成本因素的影响，也受到供需的影响，目前政府也在调整楼市，楼市政策也会有松动，房价走势该如何呢？究竟该不该买房主要是看购房者所处城市房价的具体情况以及购房者是确实需要买房还是用来投资。下面我们通过大数据来看看2016要不要买房。

一、2013年至2015年房地产开发走势
从下图可以看出，这三年时间开发商投资的增幅是下降的。在经过几年大拆大建之后，开发商投资更趋于理性，投资面积上在逐步缩小的状态。一方面是房地产市场需求的饱和，另一方面土地价格的上涨，开发商没有资金大肆拿地。尤其是在2014年房产市场低迷状态下，很多开发商纷纷选择转型另辟蹊径。整个楼市高投资高回报状态已经一去不复返了。

二、2013-2015年全国商品房价量走势

2014年较2013年在销售面积和销售价格上都有所下降，销售面积同比下降7.6%，单价t同比下降6.3%。但是2015年较2014年不管是在销售面积上还是单价上又出现上涨的状态。这以方便得益于中央对楼市的一系列救市政策，放开了大中城市的刚性需求和改善型需求。

三、2015年12月70城房价

2015年一线楼市领涨全国，新建商品住宅成交均价为26809元/平方米，相比2007年和2010年分别上涨了136.8%和44.8%，相比2014年则上涨了16.7%。由于供不应求，一线城市的存销比持续走低。2015年12月份，一线城市新建商品住宅库存量为3396万平方米，环比减少4.6%，同比减少12.9%。一线城市新建商品住宅库存量持续走低。二线城市环比较为平稳；大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段，环比仍在下降。

三、10年来中国房价走势

从图中可以看出中国这10年来房价一直在呈现上涨的状态，较10年前房价同比上涨了115%，当然这里有通货膨胀的因素，但是就中国目前的工资水平来看，买一套房子几乎都要不吃不喝几十年。

四、重点城市下库存消化周期

可以看出有的城市库存压力较大，库存消化周期面临危险，这主要集中在二三线城市，一线城市需求仍然旺盛，所以有些专家认为一线城市房价仍然会有所上涨，二三线城市库存压力房价趋势平稳，也有报告称有的四线城市房产无人问津。这里主要是一线城市集聚了太多社会资源尤其是财富资源。

以上是通过一些数据来给购房者2016年买不买房问题上一些参考，但是目前来看一线城市房价一直在上涨，二三线城市趋于平稳，降价是某些楼盘不是整体现象。2016年肯定在政策上有所松动，各地政府也在陆续出台政府补贴政策去库存。目前小型房企被并购可能性较大，资金链也容易出现问题，这里提醒购房者购房期房一定要防范风险，不能因为图便宜而买到蓝尾盘。

答： 中国社科院发布《中国住房发展报告（2015-2016）》预测。分析称，中国楼市内外部条件则均不容乐观。从外部环境看，经济增速下滑，金融市场不稳定性增加，内部条件看，作为市场亮点的一线城市房价上涨量已经在2015年被充分释放，后续房价上涨乏力。两者共同决定了2016年房市难以有好的表现。2016年中国房价总体将呈现稳中有降的态势。与此同时，今年四季度到明年第三季度，去库存是市场主基调。

《报告》指出，2015年房地产市场的住房形势超出预期。一方面投资增速呈俯冲式下降，对经济增长直接贡献几乎为零。另一方面，库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。住房市场步入“结构性过剩”时代，内部结构失衡造成“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”并存。
针对房地产市场的发展趋势，《报告》建议，减免普通商品住房交易税费，促进自由迁徙和居住条件改善。
具体措施包括：
1、扩大契税优惠，所有普通商品住房契税均按1%的优惠税率收取；
2、取消2年限制，所有普通商品住房交易免征营业税；
3、取消自用5年及生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征个人所得税；
4、对于卖一买一的换房需求除给予税费减免外，还可给予适度财政补贴。

答：无论是自住还是投资，**忌讳的就是等待，全方位了解抓住时机，而不是一味的原地等待！
资产配置一直是投资者所追求的，不要把鸡蛋放在同一个篮子里，所以在投资国内的时候，其实海外也是资产配置的一种方式。
近几年东南亚房产强势崛起，以泰国为例，泰国中心地区的公寓的平均年租金回报率在房价的5-8％左右，有的地方可达15%。
* 例如在芭堤雅，人民币60多万的二线海景公寓能租到人民币4000元/月；人民币100万的房子月租能到大概人民币10000元。
* 从过去10年的统计数据来看，曼谷、芭堤雅等中心区公寓平均每年涨幅大约12%。加上出租回报，泰国公寓的平均年投资回报率在18%以上。如有疑问可以向我咨询，希望能帮到你，谢谢

答：一、2018年房地产怎么走？这18个字和你相关

12月23日，全国住房城乡建设会议盛大开启，这个会议说了什么呢？我们把焦点聚焦到一个人身上，他就是住建部部长王蒙徽，他提出这18个字，引发大家思考，那就是2018年楼市三大信号——满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

面对这简短的18个字，我们应该感到高兴，这意味着买房门槛会适当降低，让广大购房者，真正有买房需求的人，买得起房。也就是说，真正实现住有所居、房住不炒。

二、要支持这两类人——首套房、改善性换房人群


有一些城市，去库存任务依旧存在，预计，房地产调控将会对此微调。调控不能忽略了真正买房需求的人，2018年房地产政策，预计将会出更多细节。

例如，下调首套房和改善性二套房的**比例，还有将房贷利率降低，再者取消非户籍首套房社保缴纳限定，甚至是允许外地人买入二套房。当然，还会有税费减免的利好，向广大刚需、改善性购房者释放利好。

另外，炒房这条道路已经很难走，以前房地产发展速度迅猛，大规模投资+井喷式增长+红利，这些导致了大家涌入房产投资的队伍中。


然而，去年浩浩荡荡的大调控，已经密集到各大城市，限购+限贷+限售等组合拳强势出击，让大家清楚的看到房地产已经回归理性市场，粗放式野蛮生长已被“阉割”。

2018年调控已经放松，而且，这个调控网越织越密，越织越大。

朋友圈流传了一份《郑州市青年人才首次购房补贴及非郑户籍人才购房热点问答解答》的文件，其中**引人关注的就是变相放开限购的政策。

答： **新数据显示，刚刚过去的2015年，全国的房价同比上涨超7%，而一线城市的房价上涨幅度更是惊人，涨幅三成左右，其中深圳市上涨达到六七成。

2015年12月份召开的中央经济工作会议，喊话开发商适当降低房价，媒体也颇关注了一阵子。似乎去库存只能寄希望于开发商降低房价这一条路了。
上海，2015年房价涨幅全国第二。韩正书记指出：作为特大型城市的上海，房地产市场发展尤其自身特点，调控的重要目标也是控制房价。上海的房价已经很高了，再不坚持调控的话将会影响上海经济的平稳持续健康发展。
高房价与高库存并存的怪象。让不少老百姓认为是开发商太黑心，太暴利，所以导致房价过高。实际情况并非如此，2015年前三季度有80家上市房企的平均利润首次降至个位数，只8%左右。
想要探究中国高房价的内因，首先得从其构成因素分析，新建小区的平均房价，或者一套新房的价格，主要包含了五个因素：地价、建安成本、税费、企业融资成本、企业利润。
首先来看地价。
如果把房子比作面包，那么土地就是面粉，所以面粉贵了，面包自然提价。热点城市的地王，遭开发商哄抢，出现“面粉贵过面包”也不奇怪。
房价越高的城市，地价在房价构成中的比重就越高。如过去的2015年北京多块区域地王的楼面价高达5万左右。假如一两年以后，卖房时以8万左右的价格出售，那么地价就占比六成。相比之下，一个中西部的三四线城市，楼面价假设2000元，而房价为6000元，则地价占房价比重只有三成。
数据显示，过去十年，地价涨幅大于房价涨幅，导致地价在房价构成中的比重越来越大，当前几乎已占半壁江山。地方政府自然是房地产发展的**大受益者。
第二，要看建安成本。
建安成本指房屋建筑成本和房屋设施设备安装成，两者都包括材料成本投入和人工成本。国家统计局数据表明，全国房地产开发企业房屋建造价，由2001年的每平米1128元，持续增长至2013年的2643元。
从商品房销售均价来看，2001年和2013年全国分别为每平米2170元和6237元；2013年上海、海南、贵州和河南则分别为每平米16420元、8669元、4295元和4205元。计算可知，房屋造价占房屋售价的比重，全国由2001年的52%降至2013年的42%。
不同省份和城市，主要是人工成本和住宅档次有别，所以建安成本存在差异，比如一线城市高层住宅多数超过2000元。如果是装修房，则还会增加几百至几千元不等，其中一二线城市中高档精装修房，成本可达3000-5000元。
第三、房地产税费。
房地产行业的税费种类比较多。与房地产业相关的税种主要有七个，契税、土地增值税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、所得税，其中前五个税种纯属于房地产税种。
2014年，全国新建商品房销售总金额为7.63万亿，也即房地产七税税收金额占全国新房销售金额的29%。
不过，实际税收占比没有29%这么高，因为七税当中还包括了二手房交易税，比如营业税、契税和个人所得税。考虑到当前我国仍以新房成交为主，打个折扣，则税收及各种费(费远小于税)大概能占到房价构成的15%左右。
第四、开发商融资成本。
房地产是资金密集型产业，而资金也是有成本的，尤其开发商通过借贷融资，产生高额的利息支出。过去很多年，在楼盘开发的过程中，开发商自有资金率为两三成，其余七八成都需要借助于外部融资。
2014到2015年，随着全国房地产调控放松，开发商融资环境有所改善，在2015年的二三季度，万科、龙湖、恒大等少数公司发行了低于5%的公司债。但绝大部分开发商的融资成本依然较高，在房地产开发利润连跌几年的情况下，多数房企纯属给金融机构打工，自己所获收益却微不足道。
第五、开发商利润
2015年前三季度，80家上市房企总营业收入4244亿元，净利润343亿元，净利润为8%，首次跌至个位数。
考虑到营业利润范畴大于净利润，前者没有减去企业所得税（税率为25%），因此10%的营业利润率，相当于7.5%的净利润率。也即2015年全国房企的净利润率已经下滑至7%左右。但即便已经连跌五年，也尚难言到底。
民企求利，不像国企还肩负一定的社会责任，当利润率降至一定程度后，自然会减少生产量，甚至退出这个行业。
综上所述，根据数据估算，现阶段全国房价的构成，大概占比为：地价40%左右，建安成本30%左右，税费15%左右，融资成本8%左右，开发商利润占7%左右。由此可见，高房价幕后的五大黑手，土地成本占**大头！
在很多发达国家，房地产市场已进入成熟平稳阶段，建安成本一般占房价的六七成，地价、税费、企业利润等仅占房价的三四成。相比之下，我国的房地产行业仍处在“草莽时代”，地价与税费占比偏高，自然这样跟政策与制度有关。无论如何，我国房价的构成，还有很大的优化空间。制度设计者和行业管理者，应足够重视，并逐步推进相关改革。

答：明白自己的居住需求，看能否有解决之道，然后再决定是否购房。

这种高房价之下，投资房产的意义已然不大，风险过高，收益偏低，不是投资的好时机，考虑目前置业的基本上都是刚需或者改善型一族，那么他购房的目的就是用来自住。既然是自住的话，就要认真考虑目前的居住需求，比如说当下的居住需求是否得到满足，不论是租房还是自有住房，若很好的满足了当下及可预期的几年居住需求的话，那么购房问题就不是那么迫切了就有等待的资本了不用急于购房。若是当下及接下来几年的居住需求突出，那就要好好考虑一下置业问题了