二套房贷款政策有什么**新动态 二套房贷款政策松动，有什么方法不支付上浮利率

答：

去年10月1日起，市民办理“二套房”贷款开始执行央行新的二套房政策，即**款不低于四成，利率较同期基准利率上浮10%。然而，近日有媒体报道，北京、上海在执行“二套房”政策时有所放松，记者随即走访了南京的银行、房产中介和开发商，发现这一政策在春节后的执行中也悄然松动。

人均住房面积32m2以下不算“二套房”

2007年12月，中国人民银行和中国银监会下发了“二套房”政策的补充通知。《补充通知》表示：“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行;当地人均住房平均水平以统计部门公布的上年度数据为准”。

昨天，记者从银行了解到，南京的“人均住房面积”已于近日得到确定，为32平方米/人。这也就意味着，三口之家如果住房面积小于96平方米，那么再次贷款买房仍可享受相当于新房的优惠利率，**也不必上浮。

在此之前，南京市城市居民家庭人均住房建筑面积2006年为28.57平方米，2007年统计部门的**新数据则显示达到了32.21平方米，而目前的操作中则将32平方米作为标准。

第一套房卖掉的可不算“二套房”

“节前‘二套房’新政刚出台不久时，各家银行的口风是统一的，从严审核第二套住房。”一家房地产中介告诉记者，“但节后各家银行又不一样了，有松有紧”。另一家房地产中介工作人员则举例，比如有的银行只要贷款者把第一套住房卖掉，再次贷款买房就可以算作新房，而**松的银行则只要求贷款者将第一套住房贷款全部结清即可。

记者走访了多家银行个贷部门后，中介的这一说法得到了证实。例如，一家股份制商业银行的个贷人员表示，现在仍执行“二套房”新政。当记者询问第一套房贷款已还清的情况下是否可以“通融”时，他表示，如果已还清且卖出，就可以按照新房政策享受优惠利率。至于**，也不用执行“二套房”的不低于四成的规定，而是维持三成**不变。

两套小房子算人均面积时，不一定叠加

熟悉内情的银行界人士坦陈，有关“二套房”贷款各家银行在目前肯定不敢公开挑战央行政策，但由于央行规定和现实操作中存有漏洞，更多银行则是选择“打擦边球”的方式进行放贷。

比如某人有两套房子，第一套房子60平方米，没有贷过款;第二套房子90平方米，贷过款。该户家庭有三口人，如果严格按照人均面积来算，该户家庭的人均住房面积是50平方米/人。但银行在计算的时候，可以钻空子说：由于其只有一套房子贷过款，算人均面积的时候，也只用算有贷款的那一套房子，即90平方米除以3，算下来人均面积不足32平方米，仍可享受0.85倍的优惠利率和**三成的“待遇”。

此外，实际上南京主城、江宁、浦口三个房产局的数据并未联网。某人在主城和江宁各有一套房子，银行在放贷时，如果仅在一个地方查询是很难查清这个人的全部房产的，也就难以准确计算出人均住房面积。

还没办过1.1倍利率的贷款

南京一位再三叮嘱不要透露其姓名的中介公司负责人介绍，“二套房”贷款松动的事情在业内已是不公开的秘密。

“这样的事情的确存在。”该负责人称，几乎每家中介、每个购房人都有自己的方法避开“二套房”新政，他们有的假离婚、有的想方设法打擦边球，总之很少有人付1.1倍的利率。他坦陈，从去年年底“二套房”新政开始，他们旗下的三家门店就没有办过一笔1.1倍利率的贷款。“当然，这也表明购买二套房的大多为首次置业的年轻人”。

采访中，大多数中介承认了“二套房”贷款松动这一状况，他们认为，这主要是因为近期市场冷淡，银行贷款业务吃紧，很多银行没能完成指标以至于“睁一只眼，闭一只眼”造成的。主城个别开发商也坦陈，银行在与他们打交道的过程中，往往为了争取业务，也有“网开一面”的情况。

贷款松动购房者仍不敢贸然出手

谈及“二套房”贷款松动，不少业内人士虽大多称早有耳闻，不过也都坦陈“拿不上台面”。大部分银行的大部分营业网点，还得严格按照央行的相关规定操作。

上述坦陈至今没办过一笔1.1倍利率贷款的中介负责人称，即便是真正为“1.1倍利率”埋单的客户不多，市场仍旧一时半会好转不起来。去年年底到现在，他们的业务量下降至少在20%以上。南京一家民间地产研究机构的专家称，现今的市场已不是简单一两个政策能立马见效的。“受调控影响，市场仍处于震荡期。”该专家说，以江北为例，一会有消息说开发商竞相打折，一会又有消息说江北楼盘**高卖到7600元/平方米，这样的价格波动使得市场难以平稳，购房者也只得继续观望。更为重要的是，在去年连续出台一系列宏观调控政策后，购房者的心理预期已严重受到影响，即便是政策松动，很多人还是不敢贸然出手。

业内人士大多表示，楼市只有在经历过这段时间的震荡期后，才有可能平稳，并呈现缓慢上升局面;但在政策松动、存款准备金率上调等多空对冲下，震荡期到底要多久才能结束，现在谁也说不清楚。

答： 2008年12月17日召开的国务院常务会议确定政策措施：已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。这是我国进一步鼓励普通商品住房消费的重要举措之一。许多普通贷款人对买第二套房是否能从银行获得比较宽松的贷款政策充满猜测。记者采访了多位房地产和金融专业人士，了解其中的内情。
银行强调要精确“点火”放贷
　　记者从建行、工行、兴业等多家银行获悉，银行受理的住房按揭贷款业务中，部分首次贷款购买90平方米以下普通住宅的市民已经享受到贷款利率由基准利率下浮30%的优惠。以贷款30万元、20年期等额本息方式、享受下浮30%利率计算，11月底的第四次降息后月供降低到1863.15元，月供比年初至少减少了400元以上。而购买第二套以上住宅的市民仍要面对“**比例为40%，贷款利率按基准利率上浮10%”的严格的政策尺度。相比之下，一些贷款人非常渴望银行放松二套房贷政策，甚至部分有改善住房条件的买房人因为该政策而选择持币待购。
　　据多家银行有关人士介绍，银行在助推房地产发展时格外讲究“精确点火”，在顺应政策的潮流的同时，还要把控好信贷风险。房地产新政更多鼓励的是自住型住房，对于投资和投机类购房不予支持，而且金融监管部门日前已经明确表示，对于二套房贷，各家银行不允许随意松动。而对于贷款购买二套以上住房房屋的客户，银行会采取细分措施。如果有太多的客户都能享受央行“**两成+利率七折”贷款优惠，那么不仅银行在这些客户身上无利可图，而且一旦房价下跌幅度过于剧烈时，客户很可能选择断供。同时，在当前的经济形势下，如果贷款人处于风险较高的行业，或者预期收入下降，银行也不会参照首套住房的标准来降低贷款**款的。此外，在楼市将进入底部区时，有少数房地产商为了支付工程款可能会采取“假按揭”方式，银行当前会格外注意控制风险。
　　银行与房管之间需要“政策接口”
　　我爱我家天津地区市场研究中心负责人告诉记者，2007年9月以来，“二套房贷”政策出台后，在极大地抑制投资投机行为的同时，也“一刀切”式打压了总量庞大的“改善型自住需求”。成交总量的大幅下降伴随价格的波动延续至今，市场观望气氛浓厚。此次“二套房”的松动将使得更多的购房者受益，有利于部分购买普通住宅的“改善型自住需求”释放，将直接促进市场的活跃，提振市场信心。南开大学房地产金融中心主任徐保满教授指出，房地产金融政策在执行中要纠正“一刀切”的问题，各地执行有关政策要重视参考当地经济发展水平。
　　据悉，北京地区已有建行、工行与深发展等银行在确定第二套房贷款优惠政策时，将“建筑面积26.65平方米”作为人均住房面积标准。而本市对于如何确定“人均居住面积未达标”，如何开具现实居住证明等一系列问题尚无执行标准。多家银行表示，其实总行已经要求各地分行参考当地情况制订房贷细则，而银行与房地产管理部门还没有磨合好“政策接口”。本市统计部门资料显示， 2007年天津市城市居民人均住房建筑面积已经达到27.1平方米。但是银行没有接到正式的相关通知，也没有执行本地的标准。各方期盼楼市新政的配套细节尽早完善，让更多人享受到楼市新政的好处，促进楼市更好地发展。

答： 第二套房贷款利率是多少？相信不少想买第二套的购房者一定会有用这样的疑问，今天小编就给大家讲下二套房贷利率的一些相关问题，给大家上点基础课！普及下与大家息息相关的第二套房贷款利率问题的知识。
二套房贷款仍未松动
在首套房贷预期放松的同时，二套房贷也发生了一些微妙的变化。

银监会出台的《商业银行资本管理办法（试行）》中，明确将个人住房抵押贷款风险权重统一为50%。而此前的征求稿中，二套房贷款的风险权重设定为60%，有业内人士据此认为，这意味着二套房贷款有所松动。
但中国银监会国际部主任范文仲澄清说，上述管理办法中对个人房贷的风险抵押的权重，设定的比例一直就是50%，不存在修改标准的问题，也不能推断出二套放贷会放松这样一个结论。
经济学家盛洪清也指出，对个人住房抵押贷款风险权重的规定，严格意义上不能算是新规，目前商业银行对于这部分贷款风险权重一直是统一的50%。只是在此前的征求意见稿当中将首套房贷和二套房贷区别开来。
从市场上来看，二套房贷利率也没有任何松动的迹象。调查显示，京沪深穗多数银行仍然执行二套房贷1.1倍的利率。
深圳一家商业银行个人房贷部人士称，对第二套房，他们严格按照住建部等三部委发布的认定标准执行。现在贷款者在申办个人房贷时，必须签署家庭拥有房屋套数的格式化书面承诺书。

答：

政府“救市”政策中适用按揭优惠的表述“模糊不清”，房贷细则迟迟不出，令按揭市场“阴晴不定”。

在10月22日财政部公布的“救市”措施中，“对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，**低**款比例调整为20%”，让银行、房地产界及购房者产生一个又一个疑团：“二套房”政策有松动了吗?购买144平方米以下的首次置业者，能够享受首置90平方米以下普通住宅的优惠吗?老贷款客户，可否适用新优惠?

日前已有媒体报道，广州两大国有银行以“只做不说”的方式，开始悄悄放松第二套房贷利率了。据记者从银行和多个按揭中介公司了解到的信息，广州市银行给二套房“松绑”已迈出一大步，而且记者从一家银行获得肯定的答复：144平方米以下的首次置业者照样可以享受**两成、利息下浮30%的优惠;而至于老贷款客户可否享受新优惠，据透露，有的银行已经跃跃欲试抢存量房贷蛋糕。按揭业人士表示，目前由于国家有关主管部门未出细则，银行掌有自由裁量权，与银行关系密切的按揭公司正是发挥资源优势的好时机

二套房政策：

结清贷款再购买住房，按首次置业办理

良策按揭区域总监阮学林对记者表示，广州两大国有银行的二套房政策已经迈出一小步，即结清贷款的客户贷款购买另一套住宅，按首次置业优惠办理。另一国有银行“松绑”力度更大，除了结清贷款的客户贷款购买另一套住宅，按首次置业优惠办理外，该行还在贷款征信系统中查询客户资料时以个人为单位查询。

按央行去年12月出台的“二套房”规定，“二套房”政策以家庭为单位，举例说，丈夫贷款买楼，妻子没有贷款，妻子贷款买楼也要按“二套房”政策办理。而这一国有银行以个人查询按揭客户资料，则意味着，丈夫贷款买楼，妻子没有申请过贷款，若妻子现在贷款买楼，可以按照首次置业优惠办理。

答：(1)贷款买过一套房，商业贷款已结清的，再贷款买房属于首套。若贷款未结清的，则属于算二套。
(2)个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定二套房以上。
(3)夫妻两人，一方婚前使用商业贷款，另一方婚前使用公积金贷款，婚后两人想以夫妻名义共同贷款的。若贷款已还清，则银行可以根据借款人偿付能力、信用状况等因素灵活把握贷款的利率和**比例；若贷款未还清的，则认定两套以上。

答： 很多非首次购房者都很想知道二套房贷款政策有哪些内容，这是大家在住房贷款中必须要了解的，在此小编为您作了一些整理。

**新二套房贷款政策
2010年4月国务院《国十条》规定：
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款**款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款**款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，贷款**款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。各地方可以根据实际情况暂停三套房贷。
二套房的认定标准
2010年6月4日住房和城乡建设部、中国人民银行、银监会公布的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》中确定了二套房认定标准：
一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
二、应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会(首府)城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。
如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。
三、有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：
(一)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;
(二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的;
(三)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
四、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行;商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。