2016年楼市预测有哪些 专家是怎么说的

答： 2016已经到来，关于今年楼市的猜想纷至而来，小编整理了各大房地产专家的预测，一起来看看他们的共识，这些将是今年的大概率事件：

预测一：各线城市之间市场继续分化
预测2016年楼市供应不足情况将会持续，在利好政策的刺激下，一线城市的地价高企而供应稳定，房企的偏爱将会使得一线城市房价继续上涨。而对于购买力相对不足的三四线城市，房价依旧上涨乏力，去库存仍是主要任务，甚至会出现为缓解销售压力而降价走量的情况。
预测二：政策走向继续利好基调
房地产一直都是国民经济支柱性产业，结合2015年楼市政策基调来看，预测2016年楼市将会有更多刺激性政策。例如，**比例降低、公积金贷款进一步放松，降息降准……无论怎么，2016年都有可能成为新的购房机会年。
预测三：土地成交总量徘徊不前
预计2016年去库存仍是主基调，在此之下，土地供应收紧，热点城市地价继续上升，开发商多联合拿地。目前全国商品房库存一直是供大于求，一线城市多存量房，三四线城市去库存压力较大，房企拿地谨慎，这一现象在2016年也会持续。
预测四：房地产市场波动较大
当前中国经济的宏观背景是增速换挡和结构调整，楼市主力是去库存；货币政策宽松，楼市需求透支，楼市将逐步步入调整期；房价上涨，楼市向上，房地产开发投资增速却下降；地价大涨，土地成交量却大缩……2016年房地产市场的波动预计比较大。
预测五：市场的需求结构或改变
2015年政策鼓励农民购房，2016年这一政策将会持续，更多的刚性需求被释放出来。虽然效果不太明显，特别是对于三四线城市来说，但是2016年政府继续推行鼓励政策将给楼市带来很大的信心。预计2016年商品房市场将向小户型偏移。
预测六：一线城市不太可能放开限购、限贷
如果一线城市不限购、限贷，那么就会吸引大量资金涌入，这对于二三四线城市的去库存来说，简直是一场灾难。或许几年之后会有条件地放开限购、限贷，但是2016年的可能性较低。
预测七：一线城市房价多以二手房房价为风向
存量房时代的到来，一线城市楼市的定价权发生了变化，定价权掌握在卖方市场上，一线城市房价以二手房价格为风向标迹象将更加凸显。
预测八：房企转型多维度经营
房地产市场由“产品导向型”发展为“客户导向型”，“互联网+”冲击，去库存压力增大，中央适当降价提议，转型进入深水区……2016年房企将面临更加复杂的环境，强者生存，房企多维度经营变革在即。

答： 从2016年2月1日起，“超高投资回报率”“足不出户，享九年一贯制教育”“地铁就在家门口”“15分钟**西三环”等广告将不能再出现在广告牌上。

工商总局已于前几日发布规定，房地产广告必须真实、合法、准确、科学、不得欺骗诱导购房者，不能出现为购房者办理户口、就业、**等承诺的字样。
新增禁止性条款
1、不得含**或投资回报的承诺；
2、不得已到达具体参照物所需时间来标明位置；
3、不得有就业、**等承诺；
4、不得以规划中的市政条件为宣称。
买房者，特别是白领阶层，十分看重交通区位。毕竟谁也不想上班真的跟“取经”一样远。每天上下班在路上花费四五个小时的日子，体验一下就好了，可别来真的！
新广告法已经明确，炒作地铁盘概念是被严格禁止的。我们在买房时，能明确看到，类似“到达某一具体参照物所需时间”来标注自己项目位置的广告。可见交通的价值。不过开发商的宣传总是模棱两可，比如“五分钟**地铁”，使用什么交通工具，速度、交通状况都没有考虑。
很多买房者真正买房后，才大倒苦水：“地铁就在家门口”实际上走过去要花费20多分钟。甚至有很多开发商将规划中的地铁项目作为卖点宣传。而真正的地铁房，我们认为步行不能超过10分钟，而步行在15分钟以内的称之为准地铁房，而超过15分钟的项目则不具备地铁概念。
还有一种很明显的误导，那就是项目的位置示意图。开发商的项目位置示意图一般都模糊比例尺。除了醒目标出项目地理位置外，其他都只表明了方位，对于距离都模糊处理。
新广告法的效应
新广告法的生效，让以往由于开发商宣传导致的买房纠纷高居不下。我们在买房时，能够看到更多的真实信息，比如学区房，开发商如果没有敲定**就不敢随便宣传；规划中的市政工程，置业顾问也不能随便说了。消费者能以更理性的方式来选择是否购买。
还是那句老话，买房时，我们不能光听一面之词，如果有让你心动的广告词，请仔细核实相关宣传的真实性。

答： 楼市去库存再入**高层焦点议题。12月14日，中共中央政治局召开会议分析研究2016年经济工作，“化解房地产库存”再成议题。而近半个月来，高层多次提及房地产，且都与去库存相关，可见其重要性。间接说明高库存压力之下的房地产业已拖累经济增长，中央层面也正寻求破解之道。据悉，近日多地已相继推出购房补贴政策，去库存政策再升级。专家预期，2016年地方政府手中还有八大底牌措施“去库存”。

三四线城市成去库存重点
“看政治局会议通稿，其中两段话值得高度关注：一是要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。二是城镇化是现代化的必由之路……要推进农民工市民化，加快提高户籍人口城镇化率。”经济学者刘晓博分析，从上述两段话来看，国家把“加快农民工市民化”作为了房地产去库存的着力点。具体做法是，通过户籍制度改革，让农民工进城落户更容易；通过改革公积金制度，把农民工、个体户纳入其中；通过财政补贴、退税或者税收减免方式，帮助农民工在城市里购房。
也有地产业内人士认为，很明显，这一政策实施的重点在三四五线城市，而不是在一二线城市。对于一二线城市，**有效的去库存方式，还是降**和“房贷利息抵扣个税”。“新一轮去库存的重点显然不是在楼市火爆的一线和二线核心城市，而是在广大三四线城市和部分冷清的二线城市。”
多地去库存政策再升级
事实上，近半个月来，已传出多个三四线城市推出购房补贴政策，去库存政策再升级。
为鼓励本地农民进城购房，洛阳、驻马店等城市近期已纷纷出台各种财政补贴政策。河南濮阳则成为较早试行这一政策的城市，根据《濮阳市人民政府关于支持农民进城购房促进住房消费的实施办法》，从12月3日起，对农民所购新建商品住房每平方米补贴150元，对第二套改善性住房每平方米补贴100元，购买二手房每平方米补贴200元。
据了解，已有多省部分市县推出了针对农民进城买房的补贴和优惠政策。地方政府文件显示，至少包括安徽宿州市泗县、砀山县、铜陵市以及河南的多个市县推出了针对农民进城买房的补贴和优惠政策。与此同时，云南省、四川省、浙江省、江苏省也有个别市在试点。
而在三四线城市也有新政策出台。12月9日，杭州市富阳区人民政府办公室下发了《富阳区促进房地产市场健康稳定发展实施细则》的通知。规定了对于富阳区购房补贴的优惠政策。数据显示，2014年以来，已有超50个城市发布了购房补贴政策，其中主要为三四线城市。
广深库存尚处合理水平
有分析报告称，目前全国新房库存约68.69亿平方米，消化周期大致为5.7年，广州深圳情况又如何？
业内分析称，年初广州总的库存量为1362万㎡，截至11月初存量则为1425万㎡，但消化周期却从年初的37.6个月降至21.3个月。这得益于2015年良好的成交(1-10月成交量共计633万㎡，同比上升42%)，去化压力明显减少。
广州一手住宅网签套数已连续3个月稳定在8000套/月以上，显示市场供求博弈较稳定。值得一提的是，阳光家缘的数据显示，截至12月15日，广州一手住宅可售货量为68753套，不仅比上月同期减少了5000套，更是近一年来首次跌破7万套的库存水平。按照近6个月的月均网签数量计算，去化周期已降至8.4个月水平，逼近8-10个月的合理库存周期的下限。
不过也有业内人士表示，广州楼市结构性高库存仍在，加上要消化明年的供应，化解库存的压力相当大，不宜轻言库存警报解除。他指出，花都、南沙等区可售库存远超其他区，后续新货供应量更大，不容乐观；而某些板块地王成堆，高房价，同质化竞争，消化难度可想而知。与此同时，广州的限购政策使消费力分流到佛山、清远等地，估计每年有1万套以上。
至于深圳，根据监测，截至11月底，深圳新房存量为411万平方米，较10月增加9.7%，存量套数为38419套，全市去化周期为6.9个月。
纵观整个2015年，深圳新房库存一直处于历史较低水平。这与上半年市场火爆、成交大幅上扬有主要关系。深圳住宅土地供应非常少，七成以上住宅来自长周期的旧改；常住人口自有房率低，仅为30%，这些因素造成一线城市中，深圳的住房需求水平**高。
深圳新建商品住宅存销比已低于6个月，创近五年新低。深圳市房地产研究中心主任王锋认为，就深圳目前库存而言，尚处于健康合理水平。
2016展望
明年楼市或打八张牌
2016年地方政府还有哪些底牌“去库存”？同策咨询研究部总监张宏伟认为，每当市场低谷期，地方都会采取一些措施刺激房地产市场复苏和回升，从目前楼市发展特征来看，有八大措施极有可能会在非限购城市执行(半数以上二线城市、大部分三四线城市)。
1.降首套**：预计首套房**比例将从现行的25%，下调至20%左右。
2.降准降息：预计2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5个点左右，降准也有机会，大约在1个点左右。
3.楼市税费补贴类政策会进一步落地，同时，首套房贷利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持。
4.加强货币补贴：进一步加大棚户区改造的力度，补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助(货币补贴)，而非异地分配住房(实物补贴)。
5.调整普通住宅标准。
6.鼓励人才购房政策。
7.将户籍制度与购买房产直接结合。
8.对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免。

答： 从2016年2月以来，不到一个月的时间里，国家先后出台了三次楼市新政，我们先来梳理一下：

2月2日，央行和住建部联合发文，在“不限购城市”保持原则上25%**不变的同时，可适当向下浮动5个百分点至20%。
2月21日，央行、住建部、财政部三部委联合发文，将公积金存款利率统一上调至一年期定期存款利率1.50%。
2月19日，财政部公布**新的契税、营业税下调优惠政策，从22日开始执行。
新政出台如此密集，表明国家正在**、月供、交易等环节全方位降低成本，支持民众的购房需求。
那我们来看看，在新政已经实行的武汉，买房成本到底降了多少？
在武汉买房，我们以单价1万元为标准：

关于营业税，武汉已经执行**新的两年政策，即满两年二手房免征营业税，不满两年则需征收全额营业税——房价的5.6%。
此次契税营业税调整的重点是取消了普通住房和非普通住房的区别。2015年武汉楼市成交量领跑全国楼市，2016在买房成本**和交易成本持续降低的情况下，还会持续火热么？我们将继续关注。

答： 时近年关，又到了盘点全年市场的时候。2015年的楼市，商品房的销售额与销售面积都经历了“绝地打反击”式的触底回升。有报告指出，央行一再降息、公积金贴息商贷、“二孩”全面放开等政策为楼市保驾护航，加上正值年底房企冲击业绩的时候，开发商放低身段推货抢客，购房者入市意愿加强。

2016年房价仍会持续上涨
有业内人士分析称，无论是从供求关系、货币政策还是市场预期来看，房价上涨仍是一种难以动摇的市场特征，涨幅的大小也会和市场周期波动相关联。总体来看，2016年房价仍会持续上涨。
业内人士认为，多重利好政策影响下，一二三线城市成交量均平稳上升，库存压力继续得到缓解。展望未来，围绕国家去库存战略导向，更多相关财政、货币等支持政策将陆续出台，楼市“暖冬”可期。价格方面，部分一二线热点城市受需求热度及高价土地成交影响，房价上涨压力依然较大；而多数二三线城市未来随着库存压力缓解，房价有望逐步止跌企稳。 由于楼市的未来变化前景仍不明朗，所以很多人对现在买房还是以后买房表示很纠结。下面带你了解明年中国楼市的8大趋势，看看现在买房到底值不值？
1、大城市的房价还有一段上涨空间。
中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。
你让中国人过“买个牙刷也要开车10分钟”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高，所以房价只能不断上涨。
2、房产税的出台将使楼市未来发生深刻转变。
房产税的出台至少将在以下三个方面逐渐发挥作用：
首先是改变人们的理财观念。以往可能是买房就发财，但是从房地产税落地之日起，这一途径的发财概率就降低了。
其次，将可能改变城市的资源配置。随着市民纳税人意识的觉醒，人们对于上缴的税款天然有追问透明度和去向的要求，这一要求倒逼政府部门在资源配置端重新调配资源。 **后，房地产税的出现对于实体经济的影响也是巨大的。此前，由于持有土地、房产的成本极低，很多非房地产企业蜂拥进入这一市场，而且也确实获利丰厚。
3、计划生育政策并不会改变楼市发展大势。
全面放开二胎，这虽然确实是一个很大的利好，但还没到足以改变整个楼市发展大势的程度。
好处还是一定有的。有经济学家分析说，日本和欧洲部分国家过去的教训表明，人口拐点到来前后，经济危机如影随形，首当其冲是对房地产的冲击。
比如日本，在1992年出现人口拐点后，房地产泡沫破裂，地价大幅下降。而如今，中国楼市的人口拐点也已越走越近。
从这个意义上说，二胎政策的放开，对楼市来说将犹如一场及时雨；即将终结的人口红利，有望因此重获生机。
4、房地产企业将大量消亡、转型。
曾经有无数专家在说，中国楼市正在上演大逃亡，逃亡的路线包括：逃离三四线城市、逃出郊区、逃离高债务、逃向多元化、逃往海外。现在看来，都应验了。
未来10年，这种趋势将延续下去，大量中小房企将被收购，转型，或者死亡。**终，国内也许只剩下一百来家大房企，而且是多元化发展的。大量的人员，将离开这个行业另谋出路。 5、未来将有部分将沦为鬼城或空城。
未来三、四线城市人口总体将持续外流，而一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重，而其未来的人口又呈流出态势，随着住房供给结构性过剩问题的突出，未来将有部分新城将沦为鬼城或空城。
6、逆城市化很难出现。
很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地，建别墅。未来10到20年，中国很难出现这种局面。因为中国人多，耕地少，土地国家所有。此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全。
7、商铺面临价值重估。
商铺面临的**大问题是，“提袋消费”(服装、鞋帽、家电等)日益被网购取代，支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”(餐饮、电影、培训、溜冰场)。
传统商业旺 区的街铺，可能是**危险的资产，因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”的悲剧随时发生。
8、写字楼跟住宅价格将长期倒挂。
在一线城市，一直存在一种现象：同样地段、同样档次的住宅和写字楼(含商务公寓)，住宅更贵。
为什么？原因有三：第一，商业物业基本上没有学位，不能落户口；第二，商业物业土地使用年限短；第三，管理费水电价格高，一般不能通煤气。
网络时代，在家办公、分散办公、郊区办公正在成为时尚，写字楼的“刚需色彩”不足。一个人在办公室，可能只需要3平米就够用了，但对住宅面积的需求是多多益善。
未来这种现象将持续，投资房地产还是要首选大城市中心区的住宅。当然，如果你希望现金流充裕，就是要投资好的写字楼。

答： 放眼2016年，在楼市政策和货币政策持续宽松的背景下，老百姓入市意愿持续复苏，住宅成交量将会继续增加，房价继续上涨短期内无法改变，二三线城市的表现将决定全国整体楼市环境，也决定了中央政策的走向。

关于2016年楼市走势，这几个方面需要注意：
经济政策方面：稳中求进，首要目标是稳定GDP增长。
2015年12月召开的政治局会议指出，坚持稳中求进总基调，坚持稳增长、调结构、惠民生、防风险。在稳增长的大旗下，货币政策也将会继续宽松，降准降息的预期仍在，人民币可能继续贬值，但美国进入加息周期，也会小幅制约中国货币政策，不过在2016年尚不会明显显现。
楼市政策方面: 继续放松，去库存新措施或将出台。
可分为五点。
一、深化住房制度改革，结合户籍制度改革和新型城镇化，加快农民工市民化，扩大住房需求。或将有促进农民进城购房的新举措。
二、住房保障政策，主要是继续推进棚户区改造。住建部公布目标：2016年棚改房600万套，将创历史新高。
三、收购存量商品房用于安置房和保障房。为了去库存，中央将指导地方政府减少新建安置房和保障房，通过收购存量房，增加货币补偿和分配比重，减少实物补偿和分配比重。达到去库存目的。
四、信贷政策持续宽松。为了保证首套房和二套改善需求等合理的自主性需求，公积金使用条件可能会继续放松，住房银行、房贷证券化等信贷政策也将继续推进。
五、财税政策支持合理住房需求。房贷利息抵个税可能会推进。也可能会调整相关房地产税收，比如取消二手房交易营业税。地方政府则会进一步加大引导购房意愿，出台购房补贴或契税优惠等政策，降低居民购房成本，从而有效去库存。
1：降准降息都是有可能，商贷款利息有可能会降到，比历史**低还**低。
2：农民享受的进城政策会进一步提高，比如：在基地可抵押，农地可抵押等。