为什么说中国房价必然下跌 有哪些理由

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• 154****1880

  近两年，关于中国是否存在房产泡沫的争论此起彼伏，莫衷一是，而房地产价格却持续上涨。 关注房价很久了，自然看到很多种说法。遗憾的是，不管是什么学者、教授、经济学家，或是些高级房产商，还有不少业内人士，写的东西看起来惨不忍睹，一大半的人，其实就是竹苞。（这是《诗经》中的一个词。据说和绅曾向纪晓岚要字，纪就写了这两个字给和，和很高兴，因为纪一向看不起他，这又是诗经中的词。和就拿来在刘镛面前炫耀，刘看了露出奇怪的笑容。刘说“竹苞”拆开，就是“个个草包”四个字，是在讽刺和绅。和大怒，为后来纪发配新疆埋下伏笔）。特别是一些所谓的经济学家，差不多就是用笔杆子杀人。详细论述，可参考本人博客中的《经济学家与房价谎言》。 毛泽东说：凡是敌人赞成的，我们就要反对。所以开发商的言论，不听也罢。（王石除外，任志强有些话很难听，不过**好能避免情绪化，认真分析，有些其实是有道理的）。真的要是如他们说的要大涨，何必要卖房子呢？拿在手里卖更高的价不好吗？ 尤其人们都有个误区，看一种说法，首先看其是不是个有头有脸的人，而不是首先看有没有依据和道理。本人默默无闻，也不代表谁的利益，写了近20万字关于房价的文章，也没有什么直接的好处，只不过因为还有社会责任感罢了。 开发商如误入白虎节堂，看到这个文章，就此打住吧，不要往下看了。炒房人也是如此，你们不承担房价下跌的社会亏损，谁来承担？本文是给年收入５万以下，总资产２０万以下的人看的。 以下是本人总结出的促使房价下跌的４０个因素。要注意的是，在相同的需求下，供给增加；或在相同供给下，需求减少，都是促使价格下跌的充分条件。 １、价格由价值决定，同时受供求关系影响。上海房子的价值到底是多少不好判断，但是看看日本的例子，日本因为人多地少，所以举国上下认为日本的房子应该大涨特涨，结果在**高峰时，东京及周围三个地区的理论地价超过美国整个国家土地价值及在纽约证券交易所上市的所有公司的净资产值，日本天皇的皇宫地价超过加利福尼亚。在这样的气氛中，人不免狂热，失去应有的理智。所以恐怕不能因为上海的土地成本高就认为上海房子的价值就应该高达10000元/平方米以上，因为土地的价格并不代表价值。曾经的君子兰热中，一盆花卖到十几万元。目前中国有些兰花，卖到上千万元。凡高的一幅某医生的肖像画，在艺术品泡沫**盛的时候，被一个日本人化好象是９０００多万美元买下，接下来该日本人为还债要卖画时，别人只出８００万美元。荷兰曾经的郁金香泡沫时，有个外地来的水手，把一个船长花数千金币买的一个郁金香球茎当菜吃了，因为对泡沫的局外人来说，这东西是不值钱的。 ２、低价买公房好景不在。前几年，因为住房分配货币化，原先不少人从单位以很低的价格买入产权房，再高价卖出，产生一个财富效应。如知道有一套上海的房子，当年化２万元买下，现在的市场价是７０万元。凭空多了６８万元的家庭财富。这样购买能力增加，又有改善住房条件的需求，而这部分购买力**近几年正在集中释放之中，但这种低价买入公房，高价卖出的好事已经一去不复返了，所以这部分购买力一旦释放完毕，对房地产市场的推动力就会突然消失，高高在上的房价就会失重。 ３、利率的提高。那个中国老太太辛苦了一辈子，终于积累了足够的钱买了一套房子，却没来得及享受就去世，而美国老太太早早住进好房子，在去世前还清所有贷款的故事广为流传，现在贷款买房是比较普遍的现象，房贷成为银行的优质资产。可是**近几年中国银行房贷总额大幅上涨的几年，正是中国连续降息，还贷压力不断下降的几年。现在的利率是改革开放以来**低的，一年期存款利率只有2.52％，而贷款利率不过６多一点，但是20多年来中中国平均一年期存款利率是6.6％左右，按现在的利差来算，平均贷款利率为９％左右，而美国几十年来平均的住房贷款利率为8-9％，如果贷款利率上涨到7％，还会有那么多人热衷于贷款买房吗？恐怕以前大量贷款买房的人倒是因为还贷压力太大而陷入财务泥潭。而且在世界各国，不同时期，总会是银行存款利率高于通货膨胀率，而现在的中国却相反，不光时有ＣＰＩ高于利率，而且中国的消费物价指数是不包括房价的涨幅的，算上房价涨幅，ＣＰＩ更高。这本来就是反常的，利率迟早涨到物价涨幅之上。中国自２００４年１０月开始已经两次加息，进入加息周期。不光如此，购买非普遍住房的贷款利率不再实行优惠利率。房贷人的还贷压力不断加大。这样，未来几年不大可能再有持续的新的借助银行贷款的金融杠杆的住房购买力。1998-2002年个人住房贷款年均增长率达112.8％，房地产贷款余额从1998年末的3106亿元急速放大至2003年的21327亿元。这种增长肯定是不能持续的。按这种增长速度，恐怕很快可以买下整个地球了。 李嘉诚说：房价上涨的时候不会死人，但房价下跌的时候却一定会死人。其重要原因之一就是每月银行的房货还款都会如风刀霜剑一样严相逼。建议大家以后在大城市走路不要在高楼下面走。 ４、银行房贷违约率的上升。据上海《东方早报》２００６年１１月１５日报道，上海当年９月末，中资银行个人房贷不良率为０.８６％，而２００４年只有0.1％左右。两年时间房贷不良率上升了７倍多。不知全国的情形如何，应当差不多的，数据上升幅度略有不同罢了。主要原因是一些年青人，虽然可能出生于市场经济时代，思想观念还停留在农业社会，不顾自身条件，盲目买房，每月还贷收入超过５０％，成为房奴。可是中国的收入并不是很稳定，收入捉襟见肘时，自然还不起贷款。另有些盲目的炒房人，暴利的预期落空，同样无力还款。而银行处理这些不良贷款，要化大量的人力（律师费只能自己承担）、时间成本（一审简易程序是３个月，执行时还要评估和拍卖）。这必将促使银行放贷时谨慎再谨慎，甚至信贷员放贷时手都会发拌。而没有银行贷款的支持，有效购买力必然大幅下降。高房价怎么能维持呢？同时，当法院拍卖房贷违约人的房产时，必然比市场价便宜，又有谁会化高价去买市场上的房子呢？ ５、银行存款准备金率的提高。2006年以来，人民银行已连续三次提高商业银行存款准备金率，共1.5个百分点。不仅一次性直接冻结中国商业银行的近5000亿资金，减少了银行房贷的资金，间接减少的资金更是数倍于此。因银行放出的贷款，有相当一部分暂不使用，又以存款的形式放在银行，银行取得这些存款，按**低存款准备金率的比例存一部分到中央银行，又可以将这些因贷款而产生的存款资金的一部分形成新的贷款贷出去；新贷款同样会存在银行，银行再贷……这就是银行的货币创造功能。央行之所以再三提高存款准备金率，一方面是为避免以升息的方式来降低流动性有促使人民币**的作用，另一方面央行以此回笼现金，比发行票据的成本更低。目前国内流动性过剩的问题没有得到根本解决，未来极有可能继续提高银行存款准备金率。

  查看全文↓ 2016-06-13 09:59:16

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• 问 中国房价会不会下降 有哪些理由根据
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  中国楼市持续调控，去年房价出现下跌。但今年开年后，中国各地楼市现小阳春，而在近期“钱荒”过后，有舆论表示中国房价会出现下降，那么中国房价究竟会上涨还是下跌呢？日前，网上传出中国房价不可能下降的N个理由。   1、建材价格攀升，成了房价的幕后推手 除土地价格暴涨外，房地产的其他方面的成本也在不断上升，钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的一个隐形幕后推手，成本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加的系数高很多。   2、地价猛涨，催高房价 大家只看到房价在飞涨，实际上地价比房价涨得更快，有报道说，十年前买下的地，至今未开发，光地价就翻了几百倍，比做开发还赚钱，又省事。地价是一年比一年高，象孙悟空翻筋斗似的。而地价占了房地产开发成本的一小半，地价上涨，房价肯定上涨。   3、房子是保值增值的**佳投资 房子已不再仅仅是居住的，同时更是一种理想的投资产品。在银行利息式微、股市风险较大、黄金行情不稳等因素催动下，房子成了百姓**为保值增值的投资产品。   4、受女性的“房压”中国男人会拚命去赚钱 买房女人的这种思想，无疑成了推高房价的帮凶，如果女人不要求男方一定要有房才恋爱结婚，那么，会有许多人不会加入到置业大军中去，至少会延缓。   5、“有房才有家”的传统守旧思想赶着房价上涨 受几千年来的传统封建思想的影响，国人总认为“有房才有家”，没有房就形同漂泊，像无根浮萍。这一思想根深蒂固，一直在影响、左右着国人。受这一陈腐思想的影响，国人在成年后，都为房而奋斗，所以产生了大批的房奴。   6、经济高速发展，享受意识增加 根据有关部门调查研究，发现一套房子，通过在住了七至八年后便会换新房，这也就是说，一个人（家庭）在买了一套新房子后，七八年后，又成了业主，这其中还附开投资炒房不说。之所以出现这种现象，是因为经济快速发展，百姓的享受意识得到加强，住了七八年后，新房就成旧房了，人们便再次换新房，导致房屋居住时限短而加大市场需求空间。   7、奢侈消费风起云涌，助长房价飚升 前些时间，盛传中国富豪在美国大把大把烧钱消费，“哥什么都没有，就是有钱”，这与刚改革开放那阵，靠着几份胆量而一夜暴富的洗脚上田的农民在夜总会“烧钱”比阔如出一辙。   8、政府的不作为，变相助涨房价 面对房价直线上升的局面，面对百姓对房价过高的抱怨，政府只得出面实施调控，然后政府仅是“头痛医头，脚痛医脚”，行事方式是，等出了问题才去补救，而没有在事前拿出一整套管理规范方案，总是在穷于应付，当房价高了，就调控一下，房价相对稳定了，就置之度外，这种行事管控方式，只会推房价，因为政府不是制订了一整套系统方案，而是临时加以调控。   9、腐败性需求拉高房价 所谓腐败性需求，就是那下政界官员、公务员因腐败而收入丰厚，在三四线城市，许多居民几乎都买不起房，富了那些做生意做得比较好的以及企业老板，三四线城市的白领收入有限，仅靠工资很难在短期内买得起房。   10、城市化进程拉动房价上扬 中国的城市水平只有百分之四十多此，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。   11、中国城市正处于大拆大建的高速发展期 君不见中国的城市扩容简直就是加速度前进，今天的一个城市，几年前的城区范围还很小，三五年后，城区范围就成倍数扩大。拿广州来说，几年前城区范围只有一千多平方公里，今天已经扩大到3800多平方公里，城市的快速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。   12、房地产成了地方财政的主要收入来源 房地产成了地方政府财政收入的主要来源，这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。   13、通胀预期加大，带动房价上扬 CPI在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不涨的理由。   14、开发商不可能降价房价只会走高不会下跌 其实道理非常浅显，如果开发商降价，就更没人会买，因为买家看到开发商降价，心里就想打起算盘，终于降了，这一降可能就会降很多，并且会持续一段时间，甚至有可能起不来。买房也和买股一样，是买涨不买落的。   15、有房百姓支持房价上涨 虽然在传统媒体和网络媒体上，叫得**响的声音，是想买房置业的一部分百姓，整天在高喊房价太高，以至让媒体也跟着“发喊”，从而影响到了政府，所以政府就出来进行行政干预。但是，另一个群体也是不容忽视的，尽管声音叫得不响亮，但所起的作用却不小，这个群体就是已经买了房的有房一族。   16、媒体支持房价上涨 房地产稍有动静，媒体便声嘶力竭地大肆鼓噪，只要哪家楼盘开始降价促销了，媒体就立即进行大篇幅炒作，本来降价促销是一种非常正常的营销手段，可媒体就爱“闹事”，添油加醋地一炒作，没有问题也成了问题，不是新闻也给强行弄成了新闻。如果国家出台了关于房地产的一些政策，那媒体简直就像上战场一样全力以赴，调动大师人马、腾出大量篇幅，为房地产让路。

• 问 中国房价什么时候会下跌
  答

  不可能。中国的房价有很大一部分是土地价格，土地属于国有，所以不会降价。另外，目前国内的房地产市场，基本上都是银行贷款进行购买交易的，一旦发生暴跌，会影响银行金融稳定安全。

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• 问 中国房价什么时候会下跌
  答

  目前来看，几乎不存在这个可能，房价那么高是因为地皮贵，钱全让政府捞了，不是那些个媒体吹什么炒房的泡沫，那都是忽悠老百姓的，很多城市今年一月份卖地都能达到好几百亿，而且中国人的传统观念摆在那，房价贵，但还是会买，第二个，从阻力来说，先不考虑那些个有权的腐败的不希望房价跌从而权利的干预，第一个，成本在那，也降不下来，第二个，就算卖不出去了，当然这个情况目前还不现实，我只是假设啊，那你降价别人就会买了吗，房价目前这个高水平，你降价一点，别人肯定会观望，这不是小钱，不是手机包包早买早享受，你降，别人肯定更多的是观望，是不是还会降，肯定不会买，如果涨，买房人想的是，赶紧买，不买还要继续涨，说实话，就中国目前这个情况，继续涨价是几乎没有悬念的，降价的可能性都是渺小，暴跌那更是几无可能。

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• 问 中国房价为什么这么高?
  答

  一首先这里是社会主义国家，房产是china，gdp主要来源。二城市化进程在加速，城市在扩大，地皮越来越来。三社会主义经济制度是市场经济，国家银行把钱贷给开发商，开放商唯利是图，房价必然上涨四投资商从中朝中

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• 问 又有专家发文说中国房价未来5年将下跌超30%，这个靠谱不？
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  我觉得不可能，物价都没下降，房子怎么可能啊?天方夜谭。

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