房价收入比的计算公式有哪些 青岛房价收入比排名是多少

答：

大家现在都很关注的房价及收入问题，每年国际统计局都会颁布房价收入比排名，大部分人不是很了解房价收入比如何计算，下面小编为大家整理的关于“房价收入比的计算公式及青岛房价收入比排名”的知识，供大家参考。

房价收入比的计算公式
一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算，即：
房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入，其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下：
每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入.
2012年青岛房价收入比全国排名底24位
2011 年全国35 个大中城市房价收入比排名
　　排名 城市 房价收入比
　　1 深圳 15.6
　　2 厦门 12.5
　　3 杭州 12.5
　　4 上海 12.4
　　5 北京 11.6
　　6 福州 11.5
　　7 天津 10.4
　　8 广州 9.8
　　9 海口 9.8
　　10 南京 9.6
　　11 宁波 9.6
　　12 长春 9.5
　　13 大连 9.2
　　14 武汉 9.2
　　15 哈尔滨 8.9
　　16 太原 8.8
　　17 南宁 8.6
　　18 沈阳 8.5
　　19 成都 8.4
　　20 乌鲁木齐 8.0
　　21 济南 7.7
　　22 南昌 7.4
　　23 重庆 7.1
　　24 青岛 7.0
　　25 昆明 6.6
　　26 合肥 6.6
　　27 兰州 6.4
　　28 郑州 6.4
　　29 长沙 6.4
　　30 石家庄 6.3
　　31 银川 6.2
　　32 西安 6.1
　　33 西宁 6.0
　　34 贵阳 5.2
　　35 呼和浩特 4.2
　　走势
全国房价收入比将继续回落
2012年中国经济仍在向下调整，GDP增幅仍在探底，企业和居民收入将受到负面影响，居民人均可支配收入增幅可能会出现一定程度的回落。并且，2011年全国35个大中城市中，商品住宅销售均价下跌的仅有8个，但去年以来，中央在多个场合多次强调坚持房地产调控政策不动摇，部分东部一线城市政府如上海、北京提出2012年住宅价格“稳中有降”，预期2012年，东部一线城市房价将持续下跌，东部二线城市房价下跌的阵营将扩大，西部二线城市中部分市场基础较弱的城市房价也将加入下跌阵营，其余中西部二线城市楼价涨幅也将缩小，其中多数将低于城镇居民人均可支配收入增幅。
相关人士判断，2012年全国房价收入比总体上将继续回落，而35个大中城市中的大部分，其城市房价收入比将比2011年有所回落，预计东部一线城市回落的幅度大于中西部二线城市。

答： 2012年，“总理房价”一词让房价收入比这一专业词汇再度成为热点。房价收入比是国际上常用的一种计算方法，常被用来当做反应一个国家或地区房价泡沫的一个指数。房价收入比有这严格的定义与计算方法，在全国大中城市中，天津房价收入比是否处于一个较为合理的水平？

房价收入比的定义
所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京为例：2009年一套4环以内普通两居室新房80平米，按疯狂涨价后单价2万5千元计算，平均200万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为2000元，则家庭月收入达到4000元，年收入为4.8万元。这样房价收入比则为40，严重偏离合理的房价收入比（标准为4到6之间）。
房价收入比的计算方法
一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算，即：
房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入，其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下：
每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入。
天津房价收入比
天津房价为8958元，位列第18位。那天津人去年收入又是多少呢，处于全国第几位呢？答案是：天津2010年人均年收入为12639元，位居全国第34位。
2011年全国总体房价收入比为7.4，依据统计局口径的房价数据，全国35个大中城市房价收入比排名前11名均为东部一、二线城市，后5名均为西部二线城市，其中，深圳、厦门、杭州、上海、北京、福州房价收入比较高，天津房价相对合理的。2011年天津房价收入比为10.4，位居全国第七位。
在2012年，全国统计的5个收入阶层房价收入比情况中，高收入户的房价收入比只有3.5，而低收入户的这一指标却达到17.3，二者相差了4.96倍，相比2011年的5.3倍有小幅下降。从历年变化情况来看，各收入户的房价收入比，近年均自2009年冲高后逐年小幅下降，高收入户的年度差异较小，2012年房价收入比较2011年基本持平，而中等至低收入户的年度差异较大。

答：  考察一处房产是否值得投资，**重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理，合理房价收入比公式是什么。以下三大公式可以帮助你估算合理房价收入比公式，不妨一试。
一大公式：租金乘数小于12
租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式（租金乘数＝投资金额/每年潜在租金收入），小于12.
上述所提的西藏南路一小户型，2001年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过12倍，很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。
投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

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二大公式：8年~10年收回投资
投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投
资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/[（月租金-按揭月供款）×12.
一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年~10年左右。仍以西藏南路小户型为例，假设2001年时**5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10.3年。但是到了2005年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。

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三大公式：15年收益是否物有所值
另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。
如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年＞房产购买价，该物业尚具**空间；如果该物业的年收益×15年〈房产购买价，该物业价值已高估。
仍以上文提到的小户型为例，2001年时，年租金收益为18000元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得投资的。但是现在，就以2000元月租金计算，合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，价值已经被过度透支了。
以上是三种常用的比例与比率法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断，有的还需要进行专业性的投资分析，计算另外一些指标以增加可靠性。比如，一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高，但具有较佳的**前景，或者一套普通住宅能够享受税收减免，一定程度上能够弥补过高的租金乘数。

 

答： 房价收入比指住房价格与城市居民家庭年收入之比，合理的房价收入比的取值范围为4-6，国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。搜房网为大家整理了房价收入比的概念方式与计算方式，希望为您提供帮助。

所谓房价收入比(HousingPrice-to-Income Ratio)，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京为例：2009年一套4环以内普通两居室新房80平米，按疯狂涨价后单价2万5千元计算，平均200万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为2000元，则家庭月收入达到4000元，年收入为4.8万元。这样房价收入比则为40，比美国的10倍大了30倍，严重偏离合理的房价收入比。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。
国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。
家庭年收入则是指全部家庭成员的年度税前收入，通常包括夫妇二人。家庭年收入同样取中值。在发达国家，统计家庭年收入只要看纳税记录就很清楚，但在中国情况要复杂得多........
按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。
我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在六倍以上，属于房价过高的范畴，据调查，全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了20甚至更高。
房价收入比是一个有严格内涵的概念，具体应用时要注意其到底是什么情况下的房价收入比。在西方，房价收入比有新建住宅的（新房交易)、也有旧有住宅的(二手房交易），所选取的房价是中位数价格，家庭收入是中位数收入。由于中国的住宅是按照平方米价格交易而不是按照套来交易，又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市这样相对发达的城市，其房价收入比的计算结果也存在很大差异，更为横向比较带来了困难。
房价收入比计算
一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算，即：
房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入，其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下：
每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格 每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入.
房价收入比又是一个比较笼统的指标，只能大致描述一个城市的家庭收入与房价之间的关系，通过不同年份的房价收入比，就可以看出这个城市居民购买住宅的支付能力是提高了还是下降了（北京近年的房价收入比呈现逐年下降的趋势）。很难说明房价收入比高了人们就不买住宅、或房价收入比低了人们就都去购买住宅，因为这里还有一个购房消费（或投资）倾向问题，也就是说居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于购房支出，而影响居民消费（或投资）倾向的因素就太多太复杂了。也就是说，当房价收入比下降时，如果居民不愿意花钱去买住宅，仍然可以简单地归结为“房价高”，这显然是不合理的。
合适收入
国内目前流行的3至6倍的说法，据考证是20世纪90年代初世界银行专家黑马先生（AndrewHamer）在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例，哪知道这个比例对中国产生了这么大的影响。
根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。1998年对96个国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为0.8～30，平均值为8.4、中位数为6.4。1998年与北京当前年平均家庭收入水平相当的12个国家的房价收入比为2.1～20，平均值和中位数分别为9和8.1。如果这样比较起来，北京的房价收入比基本与这些国家的平均水平相当。
如上所写，98年到02年的现状是政府控制廉租房与经济适用房，其比率占到总体供房的90%,03年开始政策改变，经济适用房商品化，导致土地供给卖给开发商，也就是地价一年疯涨一年胜一年，地方政府从中保八八年，如09年厦门调查房价收入比就高达14倍，北京等就不说，同比美国的3.9倍，你就知道我们是处于一个什么社会。
房价收入比的合理性与房屋实用寿命、房屋功能效用、收入的变化状态、国家的特殊国情相关。（如房价收入比超过房屋寿命是警示房价收入比不合理，反映市场的畸形和失衡或因为特殊原因制约）。
消费形式
目前人们评论房价收入比高低，无非是希望人们都能买得起房。实际上，房价收入比在2～3倍的一些西欧、北欧国家，其住房自有化率只在30%左右（如瑞士、德国、瑞典）.而房价收入比很高、达到25～30倍的东欧国家，其住房自有化率却高达90%以上（如匈牙利、保加利亚）。日本的房价收入比连续多年下降、美国的房价收入比也处在“合理”的水平，但其住房自有化率多年保持基本稳定，没有太大的变化（东京低于50%、美国为68%左右）。
房价收入比受政府住房政策、住宅产业政策和土地使用政策的影响和调控。中国目前具有社会转型、经济转轨时期的特点，其房价收入比和住房自有化率带有东欧国家的特点，因为住宅价格很快市场化了，但居民家庭的收入却要逐步市场化，即便是当前的住房自有化率比较高，也是原公有住房短期内转化的结果。西方国家的经验告诉了我们一个并不深奥的道理，买房和租房，都是住房消费的形式，为什么一定要买房住才“正确”呢？中国在城镇住房制度改革过程中，为了把住房作为消费品推向市场，采取了出售公有住房的政策，这无疑是非常正确的。但公有住房出售基本结束后，是否就应该还住房消费以本来面目了呢？我认为是时候了，买房住和租房住都是住房消费的合理形式，并没有绝对的好坏之分。

答：

近年来，政府频频提及“房价合理回归”。楼市调控也是从严不松，房价的居高不下让很多购房者甚是担心买房问题。日前，上海房地产研究院发布的“全国35个大中城市房价收入比排行榜”显示，2011年海口房价收入比9.8，排名第九。35个城市中有23个城市的房价收入比超出6-7的合理区间，比例接近七成。

前11名均为东部一二线城市
一直以来，房价收入比是城市房价泡沫的一个参考值。在一些发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。相关人士表示，由于我国统计制度存在不少漏洞，我国的房价收入比数据不如欧美国家准确，而且我国对商品住宅的统计口径与欧美国家也不同，可比性并不大。根据我国的实际情况，该机构认为全国房价收入比保持在6-7属合理区间。
数据显示，2011年全国总体房价收入比为7.4，比2010年全国总体房价收入比7.8减少了0.4个百分点。此外，报告指出，依据统计局口径的房价数据，全国35个大中城市房价收入比排名前11名均为东部一、二线城市，后5名均为西部二线城市，其中，深圳、厦门、杭州、上海、北京、福州房价收入比较高。
与2010年相比，35个大中城市中有21个城市商品住宅房价收入比回落，尤以东部城市居多。值得注意的是，只有8个城市——海口、杭州、北京、宁波、南京、上海、太原、兰州是因为房价下跌导致房价收入比下降，其他城市则是由于人均收入增长速度超过房价上涨速度而导致房价收入比下降。
2011 年全国35 个大中城市
房价收入比排名
排名 城市 房价收入比
1 深圳 15.6
2 厦门 12.5
3 杭州 12.5
4 上海 12.4
5 北京 11.6
6 福州 11.5
7 天津 10.4
8 广州 9.8
9 海口 9.8
10 南京 9.6
11 宁波 9.6
12 长春 9.5
13 大连 9.2
14 武汉 9.2
15 哈尔滨 8.9
16 太原 8.8
17 南宁 8.6
18 沈阳 8.5
19 成都 8.4
20 乌鲁木齐 8.0
21 济南 7.7
22 南昌 7.4
23 重庆 7.1
24 青岛 7.0
25 昆明 6.6
26 合肥 6.6
27 兰州 6.4
28 郑州 6.4
29 长沙 6.4
30 石家庄 6.3
31 银川 6.2
32 西安 6.1
33 西宁 6.0
34 贵阳 5.2
35 呼和浩特 4.2