购买复式楼时要注意什么问题 购买复式楼可能会遇到什么问题

答： 复式，是相对“平层”来说的一种商品房，其“双层设计”的特点在市场上深受年轻人的喜爱。但是，你知道目前在武汉楼市中，有哪几种复式房在卖吗?每一种复式各自都有着怎样的特点呢?在购买复式的过程中千万要睁大了眼睛，别一不留神，买错了心目中的复式楼!

武汉目前在售的复式种类比较多，以产权年限的不同，现将复式划分为以下三种类型：
1、LOFT
LOFT是市面上**常见的一种复式产品，也是大家**熟悉的一种复式。LOFT的特点是买一层送一层，在买卖的过程中，通常只计算一楼的面积，二楼则是“赠送面积”。
在这里，要提醒大家的是，LOFT“赠送一层面积”听上去固然很诱人，但土地性质为“商业服务业性质”，所以其缺点也非常明显。首先，LOFT的产权年限只有40年;其次，LOFT使用的水电均按商业性质收费，并且没有天然气;**后，LOFT容积率较高，楼下即为社区底商，人员较为混杂，不适合家庭居住。这些都是您在选择LOFT时要考虑清楚的。
2、复式住宅
如果说LOFT的硬伤在于土地性质，那么住宅性质的复式则刚好弥补了这一缺点。住宅性质的复式与普通的平层一样，土地年限为70年，因此它上下两层都计算面积。购买这种复式楼，您需要操心的是，室内安装楼梯会浪费太多的面积，并且有的复式住宅通常也会在层高上“偷工减料”，购买房子时需要格外注意。
3、顶楼复式
顶楼复式是住宅和LOFT的一种结合体。为了解决顶层住宅不好销售的问题，现在很多的楼盘顶层都建成了复式住宅，虽然这样的售价偏高，但受到很多年轻人或两代同住家庭的喜爱。顶楼复式属于住宅性质，产权是70年，但二楼面积也是全部赠送，与LOFT不同的是，这种赠送面积通常是开发商在建造的过程中，人为将楼顶隔离出来，属于“偷面积”，因此购买这一类的复式需要承担一定的风险，如果顶楼被相关部门认定为违规建筑，那么它将面临被拆除的结果。当然顶楼存在漏雨等问题。
因此，在购买复式楼前，提前了解各方面的问题，在购买时，如果不清楚的地方，应该与开发商及时沟通清楚弄明白，对于我们购买房子是有很多帮助的。

答： 越来越多的人为了提高生活品质，在购房时选择购买别墅，买别墅除了要注意购买普通住房的一般问题外，还要注意以下特殊问题。
第一、“小产权”
小产权是相结于大产权而言的，大产权是指房屋的产证是由政府房地产管理部门发放的，小产权是指房屋的产证是由乡镇政府发放的。大产权能正常上市交易，价格较贵，小产权不能正常上市交易，价格较便宜。原因是小产权房所用的土地是农村集体所有的土地，根据土地法的规定，是不能出让、转让的。建设部在2007年曾提示购房人：我国目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。然而，非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。该发言人明确表示，有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。
小产权的别墅虽然便宜，但存在很大的风险，将来也难以转成“大产权”，如果购买了这样的别墅，将不能取得合法有效的产权证，将来还面临土地被收回的风险，另外，如果当成一项投资的话，也不能起到保值、增值的作用。因此一定要慎重。

第二、“送花园”
别墅一般都带花园，如果是独幢别墅，花园的面积还会比较大，因而“花园”也是别墅销售时一大亮点。但是，仔细分析起来，产权人实际上产不能享有花园的所有权。因为别墅的花园一般也就是用苗圃和栅栏围起来的部分，这部分面积是不会体现在产证里的，而根据物权法的规定，这部分的权利应当属于全体业主所有，产权人并没有权利单独使用。所以当售楼小楼在说“送花园”时，实际上只是送的一个空中楼阁，除非花园面积体现在产证里，否则并不能成为实实在在的权利。
第三、“送露台”
露台是指供人室外活动的屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。露台的面积并不计算在建筑面积之中。因此，开发商如说“送露台”，并不能算是赠送，因为露台本来就没有算面积。

第四、“送(半)地下室”
地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的一半者;半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的三分之一，但不超过一半的地下室。如果地下室的净高超过2.2米，那么应当算在建筑面积里，如果没有超过，则不算建筑面积。
第五、税收
买卖别墅所交纳的税收也比普通商品房要多，因此购买时也要对税收情况有所了解，测算一下交易成本。
1、独栋别墅：
土地增值税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%—60%)。
个人所得税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%—60%)-买卖成本-装修成本-贷款利率×20%。
2、联排、叠加、双拼别墅：
土地增值税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%-60%)。
个人所得税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%-60%)-买卖成本-装修成本-贷款利率×20%或可以选择征收全额的1%或2%。
满3年不满5年的，土地增值税减半;满5年的不征收土地增值税;唯一住房且满5年的，双免，只缴纳本次转让的营业税。

第六、老式花园洋房
上海老式洋房是指解放前建造的，装修精致，备有客厅、餐室、有数套卫生间等结构较好的独立式或联排式的别墅住宅。据初步统计，上海的老洋房主要分布在徐汇区、长宁区、卢湾区、静安区。自2004年起，上海要求凡列入优秀历史建筑保护范围的建筑，经营单位一般不得进行房产处分，确因特殊情况需转让产权的，应事先报请原授权单位上海市房屋土地资源管理局审核，未经核准，市、区房地产登记部门不得办理上述房地产权利的转移、变更登记。由各区房地集团授权经营管理的花园住宅、老公寓、老办公楼及新里等房屋，一般不得进行产权处分，确有特殊情况需转让产权的，必须报经上海市房屋土地资源管理局核准。未经核准，市、区房地产登记部门不得办理抵押、转移、变更登记。上述范围房屋使用人欲转让房屋使用权的，应由各区房地集团在同等价格的前提下予以受让。
第七、贷款
别墅的贷款成数比住宅要低，银行一般**高成数控制在五成，此外还要受到总房价、贷款人资信情况等影响。另外，购买别墅不能申请公积金贷款，只能申请商业贷款。

第八、外籍人士
有的开发商会对不符合购房条件的外籍人士许诺可以办出产权，外籍人士购买别墅之前一定要清楚当前政策。

答：　　别墅是人类居住的终极理想与**高形式。
　　一般高层住宅价格只有排屋住宅价格的二分之一，排屋住宅价格一般只有别墅住宅价格的三分之一。全国同级城市的别墅价差都不大，不像高层住宅同级城市的区域价差很大。别墅同级城市价格都差不多，如：一级城市（直辖市、省会）每栋价格大慨在1000W以上；二级城市（省辖市、地区市）的别墅每栋价格大慨在600W左右。
　　别墅（Villa）：“口”
　　双拼（Two Family House）：“日”
　　排屋（Town House）：“目”
　　排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园的占地面积是有产权的。
　　别墅的买卖双方合同一般都有注明：
　　1、本商品房户型为：别墅；
　　2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。
　　国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。
　　别墅是包括地下层在内的**多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层独立洋房”、“联排、双拼排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不是别墅。
　　容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
　　规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。
　　2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。
　　自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的**大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的**潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均**幅度是其他别墅项目的6倍。
　　目前中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅定义搞清楚就知道了。
　　现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，容积率低于三层的别墅，这个方法也很不错，但价格会比一般别墅高。

答：多层复式楼，是在不超过八层的楼里面相邻上下两层连体住宅
高层复式楼，是在不低于八层的楼里面相邻上下两层连体住宅
买复式好，和父母住也不会互相影响，一对夫妇住一层。如果是顶楼的话，还可以养鱼种花。

答： 什么是复式楼？复式楼样板房有什么优点？

复式楼实际为两层楼，而非一层分成两层，每层都有自己独立的标准层高，只是两层间有一个一楼直通二楼顶的共同的互通空间（一般是客厅，客厅顶直通二楼顶，层高达五米以上），从楼下能看到楼上的走廊和栏杆。在结构上是按两层楼的结构来做，在房产面积中，算两层的面积，一楼直通二楼顶的那个公共空间只算一层面积。
复式楼房从总体来看，其**大的特点是做到了动与静的分离。复式楼客厅通常情况下，日常的会客娱乐被安排在下层，而把书房和卧室等场所安排在上层，这样的安排具有使开放的空间更加开阔，隐私空间更加私密化的优点。复式楼的另一个优点是为装修设计提供了更大的发挥空间，通过对室内空间的再设计、再分割，可以融入更多的创意体现个性。从这一点来说，复式楼房的装修技巧是相当重要的，如果能恰到好处地进行设计和利用，往往就能起到锦上添花的作用。
另外，复式楼房上下的楼梯也有很多讲究，其主要是考虑室内楼梯的位置，不能占去太多的空间，也不能破坏室内整体性，同时便于以后装饰布置。一般室内楼梯都靠近墙边，离客厅、餐厅比较近，楼梯下部尽量不占主要空间。**后，在装修设计中的许多误区也是应该要避免的，其中的原则应该是任何装修设计都不能破坏房屋原有的特色和优点。

答：复式楼也叫复式住宅
复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等；上层供休息睡眠和贮藏用。
优点是：
（1）平面利用系数高，通过夹件层复合，可使住宅的使用面积提高50%~70%；
（2）户内隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价；
（3）上部层采用推拉窗户，通风采光好，与一般层高和面积相同住宅相比，土地利用率可提高40%。
不足在于：
（1）复式住宅面宽大、进深小，如采用内廊式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然通风、采光较差；
（2）层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促憋气的不适感；贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用；
（3）由于室内的隔断、楼板均采用轻薄的木隔断，木材的成本较高且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。