什么是换房 换房有什么注意事项

答： 到了一定时候，似乎换房的心情特别迫切。原来的住房，装修变得陈旧，墙面出现裂缝，各种门窗电器开始罢工，再看看朋友家、亲戚家新买的房子，实用的空间、开阔的阳台、各种奇花异草的园林、被精心维护的事物总是特别吸引。于是，自己也迸发出强烈的换房意愿。但在寻找新房时，却也有很多人会迷失在各种表象中，**后忘记了自己为何要大费周章“卖旧买新”。

案例分析：
网友A君就经历了漫长的看房过程，然而，到**后在综合了各方面因素后，才发现似乎不换房才是**明智的选择。
市民曹小姐和先生、女儿以及爸妈一起住在某地铁附近小区，房子为约96平方米的电梯三房，楼龄约12年。但紧凑的房型总是让曹小姐觉得三代同堂比较拥挤。由于资金有限，二套房较高的**让曹小姐无法拿出这么大笔钱，而且旧房月供再加上新房的月供，无疑给曹小姐两夫妻带来很大压力，于是曹小姐也动起了“卖旧买新”的念头。刚开始，曹小姐还在附近看房，既看过一些同样在地铁附近的二手房，也看过一些新房等。但原距离现在家较近的地铁二手房，缺乏曹小姐想要的带主套大四房单位，而中意的大户型小区自驾车来回几次遭遇堵车，则让上班平时出入主要靠地铁的曹小姐打了退堂鼓。
之后，曹小姐又跟家人去更远一带看房，好不容易看中几套地铁附近的二手大户型，在仔细了解幼儿园和**学位后，她发现，不管是附近的幼儿园还是小区以后有望引入的**，质量都未必赶得上现在这套房对应的地段**。**终，曹小姐决定“不折腾”了，仍旧住回旧房。
曹小姐**新计划是给旧房来次改造，“其实冷静想想，旧房虽不大，但很多空间并没有得到很好的利用，换房的初衷是为提高生活质量，但如果新房在交通、学位以及周围大配套等方面反而没有旧房好的话，还不如把旧房变‘新房’**省心”。曹小姐决定先在同一小区租两房或者三房，把旧屋重新装修，等各种装修味道散去后，再搬回去。其实，身边很多人想换房只不过是看腻了旧房旧家具，甚至对住了多年的区域感到厌烦。但换房成本，不管在金钱上，还是精力上，都远比想象中要高。
专家表示，换房者可先考虑两点：
1、是否可把旧房重新装修，把各种空间利用起来。
2、是否可接受租旧换新，即把旧房出租，用租金再加1000~2000元租个大房。如果可以接受这两点做法，生活真的可以更简单一些。

答：一、什么是房屋产权调换？
房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的房屋的产权，与被拆迁房屋进行产权调换，并按被拆迁房屋的评估价，和调换房屋的市场价进行差价结算的行为。通常在被拆迁人不愿意获得补偿资金去市场购房的情况下，由拆迁人提供合适的房屋，对被拆迁人进行妥善安置。
房屋产权调换的特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿，居住房屋和非居住房屋均可采用产权调换的方法。产权调换一般分为原地回迁和异地安置。
二、房屋产权调换需注意事项
1、产权调换时，调换房屋的面积
2、原地还房
3、产权调换协议
4、征收补偿款是否要纳税
5、房屋产权调换的地段选择
6、产权调换房屋市场价值的确定
7、产权调换房屋的质量问题
8、产权调换房屋交付前房屋征收部门的义务
9、能不能坚持要求进行房屋产权调换
以上就是关于什么是房屋产权调换以及进行房屋产权调换需要注意的一些事项。现实中因为房屋拆迁补偿问题，经常出现一些纠纷，在进行房屋产权调换时，我们需要了解与之相关的事项，将纠纷减少到较低。

答：所谓置换就是指用你的房跟你看上的房子进行交换，如果在交换中，对方的房价高过你，那么你就补偿一些差价，反之同样，不过现在很少有在做这样的业务了，即便是中介也不会接这样的事情，现在都流行把房子卖了，买新的。

答：就是用你的房子和他的房子互换,关于质量和地段\面积等方面的差价再从钱上找齐.
比如,你想用小的换一套大的,正好那套大的主人正需要钱,这不就行了?
或者,你有一套楼房,岁数大了不想住了,想换大套平房,正好平房的主人想住楼房.也就愿意换了.
比如,你有一套多余的大房子,但你想把它卖掉买一间商用房,正好有人有商用房,想用它换一套住房.好,换吧.
比如,你在城东住,但上班在城西,想换套城西的房子,在城西找到了一处和你相反的.人家在城西住在城东上班.换了.

答：如何降低风险？

1、防备资金风险，保护资金安全

换房所涉及的资金量相当大，因此资金安全是首要防范的问题。尤其在二手房资金交易中，每一笔款项支出数目都不小，选择第三方的资金托管就好似加了把安全锁，能够更好的保障资金安全，也是规避资金交易风险的良好对策。

2、要在合同上落实具体的节点、时间及违约后果

为了防止风险，建议在合同上需确认卖房环节房款到账时间、买房环节的税费金额、房屋交付时间、原户口迁出时间和对购房资质产生的影响。如无购买二套房的资质，买卖双方需签署《换房后取得资质的声明》。

3、买房准备充足，寻找合适房源

换房是一个并行的流程，买卖同时进行的，在挂牌出售的时候，也要根据时间情况看房选房。然后根据自身的需求，找到合适的房屋户型。

如果已经找到了合适的房源，看好了想要买的房子，价格又恰到好处，建议可以在支付了新房的定金之后，与开发商或者卖房者进行协商，将付款的周期尽量拉长，以便有足够的时间将旧房子卖掉，来及时支付新房的房款以免造成违约。

答：换房涉及的问题及程序繁杂，对于换房者来说要考虑以下四点：1.选择哪种换房方案；2.换房时机；3.换房风险；4.注意事项。

一、换房方案



1、先买后卖

先买后卖是先锁定你要买的房子，然后再出售自有的房产。这种方式是首先推荐换房客户选择的，尤其在这样稳步微涨的市场，先定下房再去操作您的房屋会让您经历一个高卖低买的过程，有看上的房源不会因为犹豫不决而错过，劣势是如果您对自己房子的心理价位过高而短时间卖不出去，造成违约。

2、先卖后买

先卖后买是先出售自己的房产，然后再去找想要买的房子。这种方式比较中规中矩也是我建议的第二种，尤其是对于本小区换房，你了解户型，价位。优势是您可以掌握资金，不用担心满足不了业主的条件，但是根据经验，这样的客户必须抓紧时间定房，达到换房目的。如果迟迟犹豫不决，长时间找不到满意的房屋，逐渐市场上涨，您的心理价位如果不涨很难买到合适房源，您的购买力越来越低。

3、边买边卖

在实际的操作中，如果让卖旧房和买新房这两个过程同步进行，就能极大地缩短换房战线，是平稳安全度过过渡期的选择。然而，买卖双方很难步调一致，如果有客户想买您的房子，您总是用没有合适的房子为由签不了合同，而丧失一个优质客户，买房那边肯定又是以自己的房屋没有出售而不敢定喜欢的房源。

案例：A的房子在挂售期间，同时看了许多房子，期间有有许多房子合适，但是由于自己的房子没卖，也不敢定房。有人要买自己的房子，价格都谈好了，但是因为当时没合适的房子不敢签合同，好几个客户都买了别的房子。

二、换房时机



1、先买后卖的时机

当市场处于上行的阶段，建议采取先买后卖的方式。

如：2015年5月，深圳房价飞涨，有些小区甚至达到每平米涨2万元的程度，如果把房子卖了之后，再买可能买不到理想的房子。

还有一种情况适合先买：就是要买的房子，可能是同小区的房源，竞争比较大，等不到你卖房之后再来买它，这种情况下，可以先买后卖的方式。

案例：

A买B的房，A先和B签了合同定下房子，约定4个月后过户，A是商业贷款，算了下时间，后续手续紧凑一点是一个月左右，再加上A的房子卖了会有后续也是一个多月的时间，也就是A的房子只要在将近两个月的时间去出售，（只要价格接近市场价，99.99%的房子在两个月内都可以成功出售），A在经纪人的建议下成功出售，换到了自己心仪的房屋。

2、先卖后买的时机

当市场处于下行的阶段，可以采取先卖后买的方式。

市场比较低迷，可以先考虑把房子卖掉，然后再找个合适的机会，买到预算的房子。这样有利于规避周期风险，在这个过程中，周期比较灵活，在卖房的时候，更有利于主动地位，会卖到有更合适的价格。

案例：

A的房屋在某中介挂售，挂售期间也没有看房，卖完之后疯狂看房，由于前期经验不足，耽误了很长时间，**终选择了一个相对合适的房子，但不是特别中意。建议：卖了后尽快定房，不要犹豫，更不要忘了当初卖房初衷，减少差额。

三、换房风险

1、交易复杂，一个步骤出问题，整个交易无法进行下去。

涉及多个买房人和卖房人，连环单，顾名思义就是多个交易连在一起，只有各环节都能顺利进行，才能保障整个交易安全通畅完成。而实际操作过程中，各购房者的具体情况并不同。且由于客观因素，购房者对于自身交易关注多，而对连环单其他交易不了解，但是实际上交易的成功与否，被捆绑在一起。其中一单交易的小环节出现问题很有可能影响两单交易。

2、连环单交易资金牵涉两单交易，资金安全性，及时性关系交易成败。

二手房交易过程中，利用买房的部分房款还款解抵押是一种常见现象，但是如果一个连环单中遇到了这种情况的话，其复杂性和潜在风险都会比普通交易高。因为一个环节的违约，就会导致后续几单成交无法进行，造成连续违约，多个购房者的资金受到影响。

3、更常见的是由于业主对于提前还款解抵押的流程不熟悉，导致周期拉长的情况。

在连环单交易中各环节的办理时间越长会给整个交易带来很多不确定性。例如，如果业主“卖一买一”，卖房的房款迟迟不到位，导致无法支付购房房款，导致原本就很长的周期进一步拉长，而期间如果房屋价格上涨，则有可能出现一房二卖的情况。二套房贷解禁、公积金贷款额度升级等政策利好，让改善型换房需求迅速增长，但只有政策利好是不够的，“一卖一买”连环交易的换房客户，在换房期间仍然面临诸多问题。

四、注意事项

根据实操经验，无论做哪种选择，“时间”都是一个关键因素，对时间有底，尽可能大的争取“时间差”，可以做这些动作：

1.对价格和时间，心中有数。



既然打算换房，就要先了解自己房子的市场价和成交价，大概的成交周期。在北京，一套房子从“挂牌”到“签约”，一般在一个半月左右。只要房子不存在瑕疵，卖不出去无非两个原因：价格高；中介不给力。

有的中介为了多拿佣金，给你的房子定价很高，还做各种保证房子能卖出去，切勿被蒙蔽，一定要了解市场行情，结合手里资金给房子定一个合理的价钱，这样的房子才能成交。

2.碰到满意的房子，尽可能争取时间。

在挂牌开卖的同时，寻摸房子。如果看到非常满意的房子，必须要做的一件事，和业主聊周期。一定要把从签约到过户这个时间段的周期能拉多长就拉多长，至少6个月以上。

如果卖家能给的周期在6个月以上的，而自己房子的报价在市场价，那么就可以先买后卖。

3.更有效率换房：

a.购房前做好准备工作，如看房、议价等，一旦自己的旧房进入交易程序，马上启动新房购买程序；

b.出售旧房时根据市场行情合理定价；

c.购房还价时，也不要狮子大开口，这样交易成功的可能性便会增加；

d.尽量与大型的房产机构合作。因为大型的房产中介经纪人综合素质较高，同时拥有大量真实的信息，能够提供较为完善的服务，这也会为买、卖同步提供一定保障。

当然，如果一直也没有看到合适的房子，而有合适的买家对自己的房子感兴趣。可以先卖，但商量好，说明你换房的情况。是不是可以等“换好房子之后”，再搬家。

总结一下，换房总要有一个开始，先买或者先卖，多去看房，把自己房子挂出来多让客户看，你自己看好了别犹豫定下来，跟业主谈一定的时效，如果卖你房子的业主同意那就OK，然后卖自己的房子，心里预期不要太高，符合上一个同户型的成交价就好，或是遇到看上您家房子的客户要定房，那就快速收定金然后拿着定金去定您想要买的房子，总之遇到哪一步就决定有哪一步，心态要好，换房肯定成功。