什么是阴阳合同 阴阳合同的房产证有效吗

答：

本报4月9日鹏城今版报道的《二手房交易“阴阳合同”引发连串官司》有了结果。近日，龙岗区人民法院作出一审判决，判定龙岗国土部门颁发的房产证合法有效，驳回原告严邦顺的诉讼请求。
2007年4月，严邦顺与刘苏签订《房地产买卖合同》，严邦顺以15万元的价格将其在布吉街道丽廷豪苑的一套房屋转让给刘苏。而在深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局（下称龙岗分局）签订《现售合同》时，为了避税，交易金额却写成了11．9万余元。事后严邦顺认为，该合同违背了他本人的真实意愿，应为无效。遂诉至龙岗区人民法院，请求法院认定《现售合同》无效。2007年11月25日，龙岗区人民法院作出了民事裁定，认定《现售合同》无效。同年12月7日，严邦顺又向龙岗区人民法院提起行政诉讼。起诉书称，龙岗区人民法院的民事裁定已认定《现售合同》是无效合同。而龙岗分局没有尽到认真审查职责，就颁发了房产证。他曾经要求龙岗分局撤销颁发给刘苏的房产证，但龙岗分局拒不履行职权，属于行政不作为。因此，他向龙岗区人民法院提起行政诉讼，请求法院撤销龙岗分局颁发的房产证。
2008年4月9日，龙岗区人民法院对此行政案开庭审理，并于7月24日作出一审判决。法院认为，人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行行政审查。房地产证登记是房地产主管机关根据当事人申请，对房地产权的设定、转移、变更、终止等依法进行审查和登记，予以确认和证明的一种行政行为，该登记不创设权利义务，仅产生公示、公信效力。只要申请人在规定的时间提交的申请书和有关文件材料符合法律法规规定，登记机关就应当依法予以核准登记，颁发房地产权利证书或做备注记载。《深圳经济特区房地产登记条例》规定，申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。申请转移登记，应当提交房地产权利证书、买卖合同书等相关文件。本案中，原告严邦顺与第三人（刘苏）买卖的意思真实，买卖标的物明确，申请真实自愿，文件材料齐全，权属来源清楚。据此，被告龙岗分局作出的转移登记行为有充分的事实依据和法律依据，程序合法，应当予以支持。
本案涉及房地产虽然两个合同载明的交易价格不符，减少了应缴的国家税款，被龙岗区法院的民事裁定书认定为无效合同，但不能因此否定被告龙岗分局登记行为的合法性。因为虽然申请人双方买卖的合意是登记的基础，但房地产登记机关并不拥有对房地产权利变动合意效力的审查判断权，也无权改变申请人双方基于意思自治原则建立的买卖民事法律关系。尤其在申请人双方蓄意隐瞒事实真相的情况下，要求房地产登记机关登记时查明当事人的真实交易价格也实属勉为其难。原告和第三人在办理涉案房产的过户登记时，为了减少应缴税费，将真实交易价格由15万元改为119850元，原告本是非法获利者，后来却因房款给付和财产交付引发争执而以登记交易价格与实际成交价格不符为由要求撤销买卖合同，本次又以此为由要求撤销涉案房产证，原告的行为不利于诚信市场交易的培育，也不利于行政秩序的稳定，法院不予鼓励。原告和第三人应以实际成交价格补交税款。
综上，原告要求撤销原房地产证的理由于法无据，法院不予以支持。原告的诉讼请求不能成立，依法应予以驳回，遂判决：驳回严邦顺的诉讼请求。

答：

在二手房买卖过程中，买卖双方为了降低交易成本，逃避税费，往往会签订两份交易价格不同的合同，真实的交易价格比较高，但这份并不提交到税务和房管部门，而是把另一份交易价格比较低的合同提交登记备案，并以比较低的价格缴纳税费。还有的是一份较低价格的是双方的真实交易价格，另有一份虚高的价格，拿到银行争取更多贷款。这都属于俗称的“阴阳合同”。

阴阳合同的目的往往是为了逃避税费或骗取贷款，从这个角度讲是违法的。实践中，因阴阳合同引起的纠纷也不少。甚至很多时候，双方因为履行合同中的其他情况发生纠纷，一方反悔，但觉得自己的理由不充分，转而以阴阳合同违法无效为由向法院起诉，要求确认合同无效或终止合同。那么阴阳合同是否合法?如果无效如何处理?如果合法，以哪份合同为准?

首先，阴阳合同如果是为了逃税等非法目的，肯定是违法的，相关条款是无效的，但是双方的房屋买卖行为本身并不违法，因此房屋买卖行为还是可以有效的。

基于这个认识，如果双方因阴阳合同为由发生纠纷，没有特殊情况和约定的话，以此为由是无法认定合同整体无效，或因此解除合同的。

其次，存在阴阳合同的情况下，应以哪一份的效力为准?

阴阳合同有的是以两份内容基本相同，但价格不同的合同形式出现的。有的是以一份低价合同，再加一份或数份以装修折价或其他形式的折价出现的补充协议组合出现的。但不管以哪种形式出现，在实践中认定双方的真实交易内容是关键。

哪个交易条件、交易价格是双方的真实意思表示，在合同文本中应该能体现得出来，如果体现得不清楚，可以结合房屋交易时的市场价格、双方的关系、合同中的其他约定内容综合确认。

再次，对阴阳合同中涉及的违法行为如何处理?

当事人以阴阳合同为由到法院起诉，要求解除合同或确认合同无效时，往往是理直气壮，而在实践中法院往往认定双方真实的交易意思表示有效，当事人往往就无法接受，指责法院对违法行为不理不管。

实际上，司法机关和其他国家机关维护法律也是各有职责分工的。追缴税款应该由税务机关来负责，追回贷款应由银行来进行，这其中如构成犯罪，也应移送公安机关先行立案侦查，再处理。(出于各种原因，目前实践中对于房屋交易中的逃税行为，还没听说有追究刑事责任的。)

当然，按民事诉讼法的相关规定，法院在审理过程中发现违法犯罪行为，可以通知相关职能部门处理，或提出相应建议给相关主管机构。当事人自己，也可以向税务机关、银行等相关单位举报。但毕竟，从民事诉讼的角度讲，法院审理双方的房屋买卖纠纷，还是以认定买卖关系本身是否合法、是否应支持或驳回一方的诉求为主。

**后，签订阴阳合同存在风险和后患，买卖双方应以谨慎对待。

答：根据《中华人民共和国合同法的》规定，建立在自愿，平等的基础上签定的，只要是协议，签字后生效，无关乎是什么阴阳合合。

答： 售房过程中，开发商为增加贷款比例，有时会蛊惑购房者签订两份合同。签阴阳合同，购房者可能会被追究法律责任。

何谓阴阳合同
售房过程中，开发商为增加贷款比例，有时会蛊惑购房者签订两份合同，一套合同用于向房管、税务部门备案，另一套合同则用于执行。一般来说，商家给房管所备案合同上所标金额会远远低于实际交易金额，这便是房屋交易中常见的‘阴阳合同’。
置业提醒
如果购房者为了省点钱，与开发商签订了“阴阳合同”，就会承担很大的风险，这样的“阴阳合同”不仅会影响银行放贷比例，增加二次转让时房屋的税费，并且还涉嫌偷税漏税，严重者甚至会被追究法律责任。
随着电商平台的盛行，团购买房也受到很多市民的追捧，对此，业内资深人士表示，这样的形式并不违法，不过由于收取团购费的往往不是开发商而是第三方公司或团购网站，故消费者在签订团购协议时需注意审查团购费是否可退，以免滋生更多的法律纠纷。

答：
购房避税：二手房阴阳合同无效
（作者：张志胜，北京律师）
一、基本案情
2008 年 3 月，张某通过北京某知名房产中介公司（下称中介公司）购买二手房，该房屋坐落在北京市朝阳区双桥某社区，建筑面积 105 平米，单价约 10000 元人民 / 平方米，总价 1100000 元人民。签订合同时，中介公司声称：可以做一个“避税合同”，让张某少缴税；房主李某不愿意，要求合同单价与总价如实填写，经过中介公司工作人员的耐心“讲解”，勉强签字同意。 2008 年 4 月 15 日 ，买卖双方及中介公司工作人员共同签订三份协议：《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间合同》。《房屋买卖合同》约定：房屋单价与总价按照《补充协议》的约定计算。《补充协议》中约定：房屋单价 5000 元 / 平方米，综合补偿金 575000 元，总价 1100000 元人民币，** 40 万元，在合同签订之日起 30 日内支付；余款在办理过户手续时支付。 2008 年 5 月，北京市房价开始下跌，张某开始犹豫不决； 2008 年 5 月 10 日 ，张某明确告知李某，双方之间的合同无效，并要求李某返还张某支付的“定金” 20000 元人民币；同时，张某要求中介公司返还中介费 40000 元人民币。李某觉得非常“冤屈” ---- 难道自己卖房还卖出了毛病？中介公司更是理直气壮：你张某自己违约，我们不会退还任何费用。
2008 年 6 月，张某将李某和中介公司告上法庭，请求法院判令合同无效并要求李某返还定金支付利息；要求中介公司返还中介费，赔偿损失。 2008 年 8 月，北京市朝阳区人民法院合并审理，作出判决：（ 1 ）张某与李某之间的房屋买卖合同无效；（ 2 ）李某返还张某定金 2 万元；（ 3 ）中介公司返还中介费 40000 元；（ 4 ）驳回张某其他诉讼请求。
二、律师评论
1 、二手房买卖中，“避税”合同、阴阳合同无效。眼下，房产中介公司在促成交易后，唆使买卖双方签订所谓的避税合同 ---- 通过分解房屋总价的方式达到买受人或出卖人少缴税费的目的。当事人对此行为也是将信将疑，加上中介人员的“讲解”，便同意了这个“惯例”。此行为严重侵害了国家利益，属于无效合同（合同法第 52 条第 2 项）。
2 、“避税”合同、阴阳合同无效之后果。合同被认定为无效后，恢复原状是基本的后果：返还财产或折价补偿（合同法第 58 条）。合同无效，有过错的一方应当承担赔偿责任，与依约定行使解除权的情形相似：合同一方因为对方违约而行使解除权后，对方并不因此免除违约责任。本案中，合同双方恶意串通，都存在过错，因而，法院并没有支持张某的赔偿请求。
3 、“避税”合同、阴阳合同无效，中介公司应当承担责任。作为居间合同的当事人，中介公司故意提供虚假情况，损害委托人的利益，不得要求支付报酬，并应当承担损害赔偿责任（合同法第 425 条第 2 款）。因此，本案中，中介公司退还中介费是没有疑问的。但是，中介公司如何承担损害赔偿责任，在多大程度上承担责任，这两个问题，法律并没有明确规定。
4 、合同无效，房价涨跌的损失由谁承担。双方签订合同至合同被认定为无效期间，房价可能发生变化：房价上涨，购房人可能需要支付更多的金钱才能买到同样大小的房屋；房价下跌，卖房人的房屋贬值，遭受损失。这部分损失，划定责任承担时，应当视情况而定：作为守约方，可以要求对方承担责任；但是，双方都有恶意的时候，此类损害赔偿的要求很难得到支持。
三、法律依据
1 、《中华人民共和国合同法》第 52 条第 2 项：有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
2 、《中华人民共和国合同法》第 58 条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
3 、《中华人民共和国合同法》第 425 条第 2 款：居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供需家情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
（原创作品，切勿抄袭，侵权必究）
作者简介：张志胜律师，中共党员，法学硕士，中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员，北京知名学者型律师，曾接受中央人民广播电台、中国青年报等媒体专访； 2005 年，被司法部选调参加司法考试 ( 律师执业资格考试 ) 阅卷，主阅论述题第三题。 2006 年参加美国华盛顿大学重点项目调研。张律师从事律师行业多年来 , 一直专注于经济纠纷与刑事辩护的处理，成功办理案件上百起，积累了丰富的办案经验。
联系电话： 010-67675113 ， ， ；张律师主页： http://www.yyylaw.com ；驾车或乘车路线：京广桥下车即到。
 

答：　一、什么是阴阳合同？
　　二手房交易过程中，买卖双方为了降低交易成本、逃避税费，往往会签订两份交易价格不同的合同。真实的交易价格比较高，但并不提交到税务和房管部门，而是把另一份交易价格比较低的合同备案网签，并按比较低的价格缴纳税费。
　　二、阴阳合同履行过程中发生纠纷，诉到法院是否应认定无效？
　　阴阳合同的目的是为了逃避税费，从这个角度讲是违法的。实践中因阴阳合同引起的纠纷也不少。很多时候，双方因为履行合同中发生其他纠纷，一方想反悔，但觉得自己的理由不充分时，很可能以阴阳合同违法无效为由向法院起诉。
　　提醒：
　　阴阳合同违法却未必无效！因为双方的房屋买卖行为本身并不违法，双方达成的交易价格也不违法，违法的只是双方在买卖过程中达成的避税条款。如果双方因阴阳合同为由发生纠纷，在没有特殊情况和特别约定的话，法院一般不会认定合同整体无效或因此解除合同的。


　　三、阴阳合同应以哪一份的效力为准？
　　以哪份的效力为准，这要看哪份合同更能体现双方的真实意思表示。
　　通常有两份相冲突的合同，一般判断是较后形成的合同为准，但是在阴阳合同的条件下，并不能这样简单判断。很多真实价格的阴合同是签订在前，用于备案的阳合同是签署在后，故并不能简单地认为经过官方备案的合同为准。网签备案只是过户的行政管理要求。
　　因此，在诉讼中，首先看双方发生争议后对哪份合同有效的主张，如果双方对此主张 一致自然没有争议。如果双方对以哪份合同为准有争议，就要看具体合同内容判断了。比如通过合同条款判断，并结合房屋交易时的市场价格、双方的关系、合同中的其他约定内容综合确认。
　　四、对阴阳合同中涉及的违法行为如何处理？
　　一般法院原则上只处理民事法律关系，追缴税款由税务机关来负责。但是，不排除某些法院会针对一些案件发司法建议书给房管和税务部门。
　　如果有人将二手房阴阳合同的事情举报给税务部门，或者法院发了相关的司法建议书，那么这个避税的违法行为，就面临被处理。后果有多种可能：较低限度也要由买卖双方按实际交易价格补缴税款，谁也占不了便宜；如果情节严重，可处以罚款、拘留等行政处罚甚至追究刑事责任。