石家庄空置房屋物业费如何收取 石家庄空置房屋物业费收费标准是什么

答： 很多人都不理解房子买了不住还要收取物业费，下面搜房网就石家庄空置房的物业费收取规定做一些详解。

空置房
2009年6月18日,经石家庄市第十二届人民代表大会常务委员会第十三次会议修订,并于2009年11月28日经河北省第十一届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准,《石家庄市物业管理条例》于2010年3月1日开始实施。
《石家庄市物业管理条例》第三十七条规定:“连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业,空置期间按百分之二十缴纳物业服务费。物业服务合同双方另有约定的除外http://www.fdcew.com/。业主空置物业的起止时间,应当事先和事后告知物业服务企业,并办理相关手续。”
石家庄市空置房屋物业费收取比例的合法性分析
一方面,通过对相关法条的梳理,无论是《物权法》等上位法,还是法律位阶与《石家庄市物业管理条例》不分伯仲的国家发展与改革委员会、住房和城乡建设部颁布的《物业服务收费管理办法》(发改价格[2003]1864号),关于空置房屋物业费用如何承担是没有相关的禁止性规定。也就是说从逻辑上看,《石家庄市物业管理条例》本身并不违反上位法的禁止性规定。这一点,《立法法》第六十三条第二款关于较大的市地方性法规的制定审查程序的规定可以作为佐证。
另一方面,石家庄市条例的有关规定与上位法的精神和原则存在分歧,涉嫌违反上位法的精神和原则。
首先,《物权法》第七十九条规定:“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”从本条中,可以判断,物业服务费用的分摊原则首先是有约定从约定,没约定或约定不明确的,按业主专有面积占建筑物总面积的比例确定。因此,确定业主承担物业服务费的法定标准的考虑因素或评判因素只有一个即业主专有部分占建筑物总面积的比例,与房屋是否空置并无相关性。
其次,《物权法》第七十二条第一款规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”从文义解释角度理解,不完全履行义务属于不履行义务的范畴自然是应有之义。石家庄市条例的这一规定,恰恰违反了上位法的权利义务相一致这一原则。
再次,《物业管理条例》第四十一条规定,物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同建设行政主管部门指定的物业服务收费管理办法,在物业服务合同中约定。《物业服务收费管理办法》亦有类似规定,将物业服务费用分为政府指导价和市场调节价。这两种物业服务费用类似是依据房屋产权属性划分的,与房屋是否空置并无直接关系,而石家庄市条例的这一规定,并不区分房屋产权属性,同一按照空置期间按百分之二十缴纳物业服务费,涉嫌干涉正常的物业服务收费的市场秩序,本应当由市场调节确定价格的非政策性住房的物业服务收费被公权力强制干预了,同时一般针对政策性住房的政府指导价面对的是政策性住房这一整体,并不区分房屋是否空置。因此,石家庄市条例这一规定有失公平。
**后,从物业服务费的性质看,物业服务费属于广义的公共基金的一种,属于权利所有权人的共有财产,专门用于住宅小区物业的基本维护、修缮、整治工作与日常管理,并不完全等同于物业服务企业基于物业服务合同提供物业服务的对价。也就是说,石家庄市条例的这一规定,表面上是涉嫌侵犯了物业服务企业的合法权益,实质上从根本上侵犯了全体业主的合法权益。等于正常交费业主为空置房业主埋单。物业服务费的性质决定,其收取比例不能与供暖费的收取比例和方式混为一谈。
这一点,石家庄市物业管理协会副秘书长刘明有详细阐述,物业服务的对象是全体业主享有的公共服务,是公共产品,不是针对某一个业主提供的专门服务。业主是否对其专有部分进行实际使用,对物业服务企业提供的服务内容和成本,不产生任何影响。物业服务的内容,是对住宅区内的房屋配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。只要一进场接手物业,无论住宅区内的入住率是多少,物业服务企业都要提供上述服务。刘明认为,物业费用的去向,有一半是拿去维护设备、浇水、保洁,都是花在业主身上,空置房只交20%就等于把这个钱克扣了,物业的服务质量也必然会下降,**终吃亏的是大多数的业主。
**高人民法院2009年发布并执行的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第六条也规定,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。由此可见,因这种政策规定引发实践中的诉讼纠纷时,业主以此作为抗辩理由是得不到人民法院的支持的。值得欣慰的一点是,石家庄市的条例这一规定设置了除外条款即“物业服务合同双方另有约定的除外”,这一除外条款遵从了《物业管理条例》第四十二条的规定,业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
其他省市空置房屋物业费收取规定
仔细分析全国各地颁布实施的物业管理条例,我们发现北京、天津、上海、重庆等全国大部分省市,在物业管理条例的条款中,或者没有提及空置房屋物业费收取的特别处置措施,或者规定空置房屋需全额收取物业管理费(物业服务企业愿意让利的情况除外),仅有少数省市采取打折收取的办法。

答： 无锡自2007年1月1日起实行《无锡市物业服务收费管理办法》，规定“对未入住或未使用连续超过一个月份以上的物业、车位，业主应事前向物业管理企业书面申请，并经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费、机动车辆停放服务费或车位水电、卫生等管理费。”不过不少市民并不知道空置房物业费的优惠政策,一般情况下，物业也不会主动告知，除非业主主动申请，才能享受折扣。

不过对于“7折优惠”的政策，我市一直存在不同声音。据了解，随着用工成本的上升，锡城物业公司普遍财务吃紧。市房协物专委副主任周华宝说，物价局核准费用时，是根据物业费全额收缴率90%以上、空置率3%来计算的。随着人力用工成本的逐年攀升，这部分成本已占物业公司总成本的60%至70%，而不管房屋空置与否都不会减少绿化、安保等公共服务，再打折的话更让物业公司吃不消了。
据悉，除无锡外，目前扬州、南京、杭州的空置房物业费也以7折收取；2010年6月，湖南规定空置房物业费按照9折交纳；如今，海南更是直接取消优惠。市房管局物管中心负责人透露，锡城**早实行的是空置房物业费5折优惠政策，目前为7折，而国家住建部并没有相关优惠政策规定。而取消优惠，将会在一定程度上利于抑制房地产投资心理。

答： 武汉空置房物业费首年打折的规定究竟什么时候才开始实施?”昨日，乐先生打电话到本报“长江倾听热线”咨询。他说自己有处空置商品房，小区物业不断催缴交物业管理费的行为让他心烦。

2010年6月，市人大常委会表决通过《武汉市物业管理条例(草案表决稿)》，规定未人住新房首年收70%物业费。
 
此消息经媒体报道后，市民纷纷叫好，认为房屋交付后未使用的，因业主没有使用房屋，就不会发生装修和使用等行为，也不会产生生活垃圾等等，其物业服务费用应有所减免。然而不少业主在实际生活中仍被所在小区催缴物业管理费。
武汉空置房物业费首年打折的规定究竟实施了没?昨日，记者联系市房产局相关负责人。据介绍，市人大常委会表决通过的只是物业管理条例草案，在经省人大常委会审议通过后，才能正式实施

答：要交的，但是可以只交部分，不用全额交。
国务院《物业管理条例》并没有明确物业出售后，业主或使用人入住前物业管理服务费应该怎么收。有的省市规定，业主办理入住手续后长期（连续六个月以上）未入住的空置物业及入驻后长期未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定服务标准的70%至90%交纳空置物业费，具体比例由当地价格、物业管理主管部门制定。已交付给业主的，物业费用自物业交付业主次月开始计收。车辆管理费却要全额缴纳，对未入驻或未使用连续超一个月以上的物业、车位，业主应事前向物业服务企业书面申请，并经确认后按规定标准的70％缴纳机动车辆停放服务费或车位水电、卫生等管理费用。
首先物业费的收缴涉及物业交付前（开发商空置房物业费）与交付后两个时段的物业费以及业主办理入住后空置房的物业费等。
其次确定物业管理服务费用支付的义务人的关键，是看何人是物业管理服务合同的当事人，1.在物业已经出卖并交付给业主的，业主是交纳服务费的义务人。物业交付后，由买受人开始承担，业主的物业费从交付之日起开始计算，入住后，全额收取。业主办理入住手续后长期（连续性六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70%交纳空置物业管理费，或按省市县有关部门对空置房减免的规定收取物业费。
办法规定，公共照明、景观设施等其他共用水、电费用，物业服务企业应单独计量，严格按照水电价格政策据实分摊并定期公布。
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

答：空置房也要缴纳物业费已经成为共识，但缴纳多少仍有争议。《**高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
此外，各地对空置房缴纳多少物业费有不同规定。例如《无锡市物业服务收费管理办法》规定，自2006年1月1日起，对未入住或未使用的物业，物业公司按正常物业服务收费标准的70%收取费用。陕西省在2014年出台规定，收费标准也是70%。武汉、南京等地也执行此标准。山东菏泽的规定是，办理空置房手续的空置房超过一年，应缴纳60%的物业费。石家庄市的空置房物业费收取标准则只有20%，这个标准让业主开心，但物业则认为难以维持运行。

答：全额。因为物业提供的是全体业主的公共服务，与你房屋空置与否无关