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  • 热心网友 | | 2017-02-14

    情况一:正在还房贷,还没有交房
    出现这种情况一般有两种方式来解决。
    方式一:直接更名
    步骤:
    1、卖方将银行的贷款还清;
    2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同;
    3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续;
    4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同,再到房管局重新备案。
    注意事项:
    1、房子必须还清银行贷款
    2、更名必须取得开发商的同意
    3、买方不能再按揭了,必须全款购买
    这种方式的优点是手续比较简单,且整个过程没有税费。缺点是不能按揭,且中间有大量的空白期,风险比较大。
    从国家法律政策来讲,没有产权证的房产是不允许交易的。因此,法律上对这种交易行为是不保护的,出了什么问题都只能自己兜着。

    方式二:双方约定等房产证下来再过户
    这种方式就属于二手房买卖了,因此要缴纳的税费也是比较多。
    需要缴纳的税费有:
    1、个人所得税:总房款的1%
    2、契税:90平米以下的为总房款的1%;90平~140平米的为总房款的1.5%;140平米以上的为总房款的3%。(均为首套房)
    (契税要交两次,一次是卖方本人办理房产证时缴纳,一次是买方办理新房产证时缴纳)
    3、营业税:5.55%
    第二种方式的优点是能及时过户,风险较低;缺点是税费较高,且时间成本比较长。

    情况二:刚交了首付款,还没有办按揭。
    这种情况就是开发商还没有到房管局备案,是最好处理的。
    买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让,就是跟开发商商量好,跟买方重新签订一份购房合同,并将老的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样,房管局备案就直接写买方的名字,银行按揭也是买方自己去办理即可,房产证下来就直接是买方的名字了。
    注意事项
    1、没有房产证的房子在交易时风险比较大,买方和卖方都应谨慎!
    2、如果遇到特殊情况一定要卖(买)没拿到房产证的房子,双方应对该房产进行详细了解,明确房产证何时能拿到,并约定适当的违约金标准,同时也要有心理准备。
    3、对买方来讲,降低风险可从两方面入手,一是在取得房产证之前,尽量少交房款;二是应先取得房屋的使用权和控制权,这样法律会向购房者倾斜。
    4、房价会有波动,买卖双方应约定违约金标准,以避免房价波动较大时,一方违约。

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  • 热心网友 | | 2017-02-14

    没有房产证过户的后果:
    1、只公证不过户对买房人来说存在巨大风险。因为在我国房地产法律、法规中,买卖双方一旦发生纠纷,房产证是房屋所有权的第1证据,购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或转售,买方人的利益将无法保证。
    2、另外,公证机构应该根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证,如果双方发生纠纷走诉讼程序,其公证效力也将受质疑。买二手房不是一件小事,动辄就是几十万,所以提醒消费者,对于没有房产证的二手房,一定要多加小心,目前还没有一种合适的办法处理这种交易,保证双方的利益都不受到损失。

    没有房产证怎么过户有两种方法:
    1、如果这个商品房没有竣工验收,就可以更名,但要到市有关单位开具未竣工检查报告,并由开发商提交合同更名的原因,此时支付相关手续费用。
    2、如果该商品房已经竣工验收,则无法进行更名,但可在产权证办理出来后再以赠予的形式将产权证的名字改名。实践中,开发商要收取一定比例的手续费,一般为1%。同时,如为更名而非增加新的买受人与原买受人共同购房,则新的单独的买受人应符主体资格条件,如已成年等。
    尽量不要在没有房产证的情况下进行房屋的买卖,是不受到法律的保护的。

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  • 热心网友 | | 2017-02-14

    没有房产证分为一下几种情况:
    1、刚刚交了首付款,但是还没有来办按揭
    像这种情况其实就是开发商现在还没有去到房管局来备案,着是较好进行处理的。
    房屋买卖的双方就可以直接去到开发商那里来办理合同的转让,就是需要跟开发商来商量好,跟买方要重新签订另外的一份购房合同,并且将老的购房合同及时收回即可。然后房屋买方将房子首付款支付给卖方就可以了。接下来的事情就跟购买新房一样,到房管局去备案就写买方的名字就可以了,银行的按揭也是买方他们去办理即可,房产证下来之后就直接是写的买方的名字了。
    2、正在还房贷,还没有交房

    方式一:直接更名
    流程:
    (1)卖方将银行的贷款还清;
    (2)卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同;
    (3)开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续;
    (4)注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同,再到房管局重新备案。

    注意事项:
    (1)房子必须还清银行贷款
    (2)更名必须取得开发商的同意
    (3)买方不能再按揭了,必须全款购买
    这种方式的优点是手续比较简单,且整个过程没有税费。缺点是不能按揭,且中间有大量的空白期,风险比较大。
    从国家法律政策来讲,没有产权证的房产是不允许交易的。因此,法律上对这种交易行为是不保护的,出了什么问题都只能自己兜着。

    方式二:双方约定等房产证下来再过户
    这种方式就属于二手房买卖了,因此要缴纳的税费也是比较多。
    包括:
    个人所得税:总房款的1%
    契税:90平米以下的为总房款的1%;90平~140平米的为总房款的1.5%;140平米以上的为总房款的3%。(均为首套房)
    (契税要交两次,一次是卖方本人办理房产证时缴纳,一次是买方办理新房产证时缴纳)
    营业税:5.55%
    第2种方式的优点是能及时过户,风险较低;缺点是
    税费较高,且时间成本比较长。

    注意事项
    (1)没有房产证的房子在交易时风险比较大,买方和卖方都应谨慎!
    (2)如果遇到特殊情况一定要卖(买)没拿到房产证的房子,双方应对该房产进行详细了解,明确房产证何时能拿到,并约定适当的违约金标准,同时也要有心理准备。
    (3)对买方来讲,降低风险可从两方面入手,一是在取得房产证之前,尽量少交房款;二是应先取得房屋的使用权和控制权,这样法律会向购房者倾斜。
    (4)房价会有波动,买卖双方应约定违约金标准,以避免房价波动较大时,一方违约。
    但是对于小产权房或者是自建房没有房产证的,较好考虑清楚再进行购买,因为没有法律条款保护你的合法的权益。如果在购买过程中出现问题,难以保护自己的利益。

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