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  • 热心网友 | | 2017-02-20

    提前还贷划算吗
    观点一:不如手头留活钱
    在目前货币紧缺、信贷紧缩的环境下,提前还贷并不是一项好的选择。现在想要贷款的人很多,这时候把钱还了房贷,等到想用钱的时候再贷出来就难了。建议选择一些短期的理财产品,如三个月以内的产品,等到国家宏观政策明朗、有明显投资机会时进行投资,把资金的主动权握在自己手上。
    负利率时代,银行存款实质上“缩水”是正常现象,风险承受度较高的投资者可多关注股票和基金的机会,选择基金定投是一个不错的投资方式。对保守型的借款人而言,选择低风险的银行理财产品较为可靠。目前,一年期银行理财产品的预期年化收益率约3.5%至4%左右,超过当前CPI涨幅。目前银行主攻的理财产品是3个月内的短期、超短期保本或稳健型理财产品,某行还有以1天、7天、14天、30天、60天和90天为周期的产品系列,为有不同流动性需求的市民提供多样化的选择。

    观点二:善用房贷理财产品
    目前,加息的预期仍在,加息意味着房奴要多支付利息,减少利息支出最简单、最稳健的有效途径就是尽早归还本金。但是,有一种方式不必提前还贷也能起到同样的效果,就是房贷理财产品。
    目前已有多家银行推出了具有理财功能的房贷还款账户,市民将闲置的资金存入这种账户,就可以抵扣贷款本金,从而大幅度节省利息支出,使自己的还款负担减轻。
    比如 “存贷通”,“贷活两便”,“存贷宝”等,都有以存抵贷的功能。办了这种房贷理财产品,银行会将借款人存入存贷宝账户中超出一定数额以上的活期存款视同为提前还款,抵扣贷款本金。如果遇到新的投资机会、开支计划,或者急需用钱,借款人则可以随时支取存在账户中的存款,包括被视为提前还款的部分存款。银行每天根据账户中的资金情况计算抵扣收益,每月定期汇总支付到客户账户中,这样即使账户中的资金经常变动,也能节省利息。
    值得一提的是,对于不同的资金量,银行所制定的抵减标准往往不尽相同。一般来说,资金量越大,可供抵减的比例也就越高,房贷客户要量力而定。

    观点三:不擅投资不妨提前还款
    不擅投资,手上的余钱长期不用的市民借款人,要节省房贷利息支出,提前还款也是一个办法。
    假设借款人今年年初时办理了一笔金额为50万元、期限为20年的“七折利率”按揭贷款,采用等额本息的还款方式。这一年中,市民每月还款额为3071.69元,20年后还清时利息总支出为237205.82元。还款一年,贷款还有483619.89元未还。如果借款人年底时提前还款10万元,保持还款年限不变,则每月还款额将减少到2436.55元,19年后还清时利息总支出为192392.6元。这样,市民月供减少了635.14元,利息总支出减少了44813.22元。
    如果银行允许,提前还款时还可以变更还款期限。假设这位借款人在提前还款10万元的同时,申请将还款总期限缩短为15年,则其每月还款额变为3016.04元,14年后还清时利息总支出为143554.62元。这样,每月的还款额只减少55.65元,而利息总支出则减少了93651.2元。
    提前还款前,借款人较好考虑好自己近期内是否还有大额支出的可能。如果到时再申请新贷款,碰到央行加息,就要按照新利率还款,那样反而不划算。提前还款需谨慎,一定不可盲目提前还款。

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  • 热心网友 | | 2017-02-20

    两种情况不适宜提前还贷
    房贷还款方案的设计也需要被列入考虑范围。中信银行一理财师认为,有两类贷款者不宜提前还贷。一类是已进入还款阶段中期的、使用等额本息还款法的消费者,由于提前还款是通过减少本金来减少利息支出,如果中期之后提前还款,更多偿还的是本金,实际节省的利息有限;二是还款期已达到1/4的、使用等额本金还款法的消费者,此时月供的构成中,本金开始多于利息,此时提前还款,也不利于有效节省利息。
    提前还款最重要的指标不是节省利息的多少,而是家庭财政的承受能力、对收入预期的判断以及所持理财观念,最适合的才是最有效的。办提前还贷适合于年龄偏大的人,一方面他们受传统观念影响,倾向于无债一身轻,另一方面他们收入增长的空间较小,也无力承担投资风险带来的波动。

    五种提前还贷方式
    对打算提前还款的购房者,还要先了解五种提前还款方式:
    全部提前还款,即客户将剩余的全部贷款一次性还清;
    部分提前还款,剩余的贷款保持每月还款额不变,还款期限缩短;
    部分提前还款,剩余的贷款每月还款额减少,保持还款期限不变;
    部分提前还款,剩余的贷款每月还款额减少,同时还款期限缩短;
    个别银行允许借款人剩余贷款本金保持不变,每月还款额增加,从而缩短还款期限。

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  • 热心网友 | | 2017-02-20

    提前还贷需要什么手续:
    一般办理提前还款,需要先向银行预约,具体可以咨询贷款银行相关政策。提前还贷的流程为:
    第一步:先查看贷款合同中有关提前还贷的要求,注意提前还贷是否须交一定的违约金
    第二步:向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及较低还款额度等其他所需要准备的资料。
    第三步:按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请。
    第四步:借款人携相关证件到借款银行,办理提前还款相关手续。
    第五步:提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前偿还的款项即可。

    提前还贷注意事项:
    提前还房贷莫忘和银行提前预约,等待时间从即刻可办到等一个月的都有。
    目前多数银行暂不收提前还贷的违约金,但是也请在办理手续之前问清楚。
    各家银行对一年内提前还贷的次数限制、每次的较低还款额限制等固定不一,请预先咨询。
    要提醒借款人的是,如果购房者提前还清贷款余额,可以向保险公司提出退保申请。退保时,应当携带保险单、贷款银行还款证明等有关单证(保险单正本由贷款银行保管,保险单副本由购房者保管)去保险公司办理有关退保手续。退保费为:(实缴保险费-借款额 按照实际贷款期购房者应支付的保险费) (1-5%)。

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  • 热心网友 | | 2017-02-20

    简单来说,投资收益高于房贷利率或对流动性要求较高的客户,也就是理财达人和小企业主们并不适合提前还贷;此外即使没有更好的投资渠道,以下情况也不适合提前还贷。

    “采用等额本息还款且还款期已达3年~5年以上的房贷客户,提前还款并不划算”,国内出名理财师姜龙君在接受《红周刊》记者采访时表示,“由于等额本息法采用的是先还息后还本的方式,将全部贷款本息分摊到各月收取,前期月供中本金占比较低,归还的大多是利息,还款在3年~5年以上,利息已还了不少,越往后越相当于免息分期,此时部分提前还贷,无异于主动放弃低成本的资金使用权,颇不划算。”

    此外,申请贷款时享受了较高利率折扣(如7折~8.5折)的客户,也不适合提前还贷,因为从楼市调控和利率市场化的角度来看,这种优惠幅度将很难再现。当然,为了出售房屋而提前结清贷款的客户无需考虑上述因素,只是在“认房又认贷”的“限贷”政策之下,住房贷款的申请难度越来越大,更应珍惜。

    貌似较高的贷款利率,其实包含了杠杆工具、信用成本、资金使用权、货币的时间价值等诸多的成本对价,投资者利用银行贷款提前获得了房屋的使用权。取得贷款所付出的时间、精力和钱财,已经做为“沉没成本”无法追回,所以建议安心享用这些劳心伤神才取得的资金使用权。

    姜龙君认为,合理负债是财务规划的重要组成部分,负债不仅是“借鸡生蛋”的工具,也是“强制储蓄”的手段;从现金规划的角度来说,保持适度的流动性是防范风险、捕获机会的必备条件,普通百姓虽不强调“现金为王”,但“手中有钱,心里不慌”的原则还是要恪守的。在当前信用货币扩张,利率水平较低的阶段,建议大家多使用银行贷款,不必忙着提前还贷。

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