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  • 如何买房?买房要注意什么?

    热心网友    2017-03-04 | 我要分享
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    热心网友 | 熟悉区域: | 2017-03-04

      开间:
      开间就是采光面,当然是越开阔越好。一般,两室一厅80平方米左右的住宅,其客厅开间较大不可超过3.9米;120平方米的住宅,客厅开间在3.9米至4.2米之间。
      进深:
      现在很多户型的进深都在12米以下,这个数字比较合理。一般来说,板式多层或小高层住宅的进深在10.5至12米之间比较理想。
      楼间距:
      楼栋之间的距离越大,性价比就越高,私密性就越好,相应楼栋的低层的采光也会不错。许多楼盘的沙盘模型并没有呈现出实际的楼间距,所以,要仔细询问。
      层高:
      现在一般商品房的层高是2.9米,如果减去楼板及地砖等的厚度,有2.7米的净高也就不错了。如果是跃层或复式,层高的指标就更重要了。
      车位比:
      对于一般的小区,车位比达到1比0.6就可以了,如果是高档别墅,一般要在1比2以上才够用。
      绿地率和绿化率:
      绿地率和绿化率是不同的概念。一般小区的绿地率不能低于30%。有的开发商喜欢说“绿化率”,是因为绿化率的计算相对模糊。
      得房率和公摊面积:
      一般多层得房率在80%以上,高层由于电梯间和消防通道面积大,一般在70%左右。得房率越高越好,但公摊如果太小,生活舒适度会降低,电梯空间狭小,楼道也会黑暗狭窄。一般来说,高层楼房的公摊系数要大于多层的公摊系数。高层公摊系数一般在0.18至0.26之间,而多层的公摊系数则在0.11至0.16之间。
      容积率:
      容积率是小区的总建筑面积与用地面积的比率。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过4,多层住宅应不超过3。
      赠送面积:
      购房时大都会有一些面积是赠送的,如:阳台。阳台分为封闭和半封闭两种,封闭阳台要全部算面积,半封闭阳台只算一半面积,半封闭阳台越多越超值。

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  • 热心网友 | | 2017-03-04

    考虑因素之1:两点一线长短要合适
    如果一个楼盘开盘时刚好针对年轻人推出了中小户型的房源,同时又公布了一个具有诱惑力的价格,想必很多年轻人便蠢蠢欲动了。有的购房者虽然在东区上班,但房子买在西区,或者是出于对低价优惠区域的青睐,又或者是开发商品牌号召力令他们信服。
    不过,无目前不容忽视的现状是论从东部到达西部,还是从西部到东部,无论是快速路还是其他道路,高峰期堵塞严重,等公交车和挤公交车的经历也绝对可以称得上是磨难。
    专家支招:“年轻人较大的资本就是时间,此时正值奋斗阶段,若将大量时间耗费在上下班的无谓浪费上,对一生的发展都会有影响。”因此,年轻购房者在选房时尽量方便双方上班,如果不能兼顾,至少在其中一方的上班地点附近买房。另外,选房时要跟着公交路线、地铁规划路线走,这样即使居住地到上班地的距离远,实际花费的时间也会缩短。
    考虑因素之2:未来孩子上学要准备
    对此类因素考虑不周的购房者基本是初次置业的年轻人,因为再置业的家庭本身已经具备了建立在经济实力基础之上的选择权,以及更丰富的家庭生活经验。有的年轻人并非没有想到孩子日后的教育问题,但因为自身财力实在有限,已经顾不得考虑七八年之后这么久远的事情,只能在一个狭小的购房圈中做出选择。
    专家支招:如果年轻人购买的房子是作为婚房,并且打算尽快要孩子,就不能不考虑日后孩子上学的问题。
    “新房周边有没有学校?或者社区在三五年之内会不会规划教育配套?开发商运作大型社区的品质信誉值不值得相信他们对教育资源的保障?这些都是要买婚房的购房者在选房时考虑的问题。”业内人士认为,看房时如果听到售楼人员介绍周围的学校如何如何多,教育资源如何丰富,购房者一定不要忘记仔细研究这些学校的性质是公立还是私立,因为私立学校一般都很昂贵,年轻家庭很难负担。当然,如果购房者资金有限,也可以考虑市区学区周边的二手房。但是,近年来一些好的学校周边的房子也已经价格不菲,因此,提前做打算是必需的。
    考虑因素之3:一碗汤距离挺关键
    与父母同在一座城市生活的年轻家庭,离父母近点也应成为置业过程中的考虑因素之一。不过在房价、交通等诸多因素的排挤之下,与父母的距离就很容易被忽略。比如父母住在东部,而年轻人买房子时选在了西部,平时想到父母家就只能等到周六日,有条件开车的家庭还好说,但父母想到子女家走动走动又变得极为不方便。多年前,日本提倡的“一碗汤”距离现在备受推崇,所谓的“一碗汤”距离,即子女与父母居住的距离不要太远,以子女从自己家中给父母送去一碗汤,到父母处不凉为标准。
    专家支招:居住得离父母近点有很多的好处,一来各自有独立的空间不会互相打扰,二来可以相互照顾。并且作为当下的年轻人来说,时常因为工作繁忙顾不得家务,而如果距离父母比较近,下了班之后还能有个蹭饭的地方。另外,现在年轻家庭夫妻双方大多都有工作,日后照料孩子非常需要父母的帮助。因此选房时要尽可能靠近父母,或是沿着方便父母乘坐公交的线路选房。
    考虑因素之4:社区配套要完善
    市核心的房子升值保值毋庸置疑,但坚挺的高价令大多数人望尘莫及;偏核心城区的房子已成为刚需人群的购买核心,但是由于缺乏对住宅价值评估的准绳,“刚需”族群却无从下手。
    很多小区楼盘像是美轮美奂的艺术品,但急需一瓶酱油需驾车半小时才能买到,亲朋好友前来聚会却找不到一家像样的饭店。
    专家支招:对于刚需客来说,买房投资的不仅是不动产,更是未来很长一段时间的生活。开发商打造住宅不只是提供了人们“安身立命”的居所,更应费尽心思营造精益求精的生活配套。近年来,集住宅、商业等为一体的城市综合体建筑越来越多,这些问题相对得到了缓解;另外,随着项目体量的增加,许多项目在建设之初便已经是一个完整的造城运动,因此,考察整个社区的规划非常重要。

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  • 热心网友 | | 2017-03-04

    刚需房优先于刚改房
    刚需房是基础性需求、底部需求,是市场中消费群体较大的一部分,这一板块永远是我们市场的主力支撑。通过对刚需房和刚改房做比较可以对市场进行进一步的细分。首先,从单纯的刚需来讲分为三类:第1是单身刚需房,面积大概在50平米左右,购房人以单身为主、户型以单室为主。这一类住房的消费群体可能是刚参加工作不久,拥有一定资金可以购房,但这一类人还会准备二次置业,不是一次到位。第2类就是新婚刚需房,住房面积在65—70平米左右,一般两房或者一房半,这一类人也是初始刚需,考虑到结婚因素进行购房。有了孩子还会进行二次置业,但一般情况下对这部分人而言,这个住房会延续较长的居住时间。第三类就是三口刚需房,这类房需的特点是一次到位。这一部分人很多情况下是人们常说的“啃老族”,当然也存在一些客观因素,毕竟收入有限,所以要靠父母资助,或是全额或是局部。此外还有父母从外地过来,与其同住,有小孩,也有父母加小孩,单独与父母或与子女住,有可能搞一个小书房自己在家办公,这种三房大概80—90平方米,一般都是白领年轻人。上述都是纯刚需房,它有一个优点就是面积不超过90平米,能在金融支持方面能得到一些优惠,且90平米便于按揭,贷款的利率相对比较低一些。
    刚需房中除了纯刚需房外还包括刚改房,即刚性的改善性需求房,这类房面积在100平米左右。大一点的到120、130平米。刚改房在目前市场上量比较大,但需求相对于供应不足,导致库存相对较多。刚改房就是改善性需求相对的刚性,不是高端房。所以相对于这两者来讲刚需房要优先于刚改房,对于市场来说,开发商应该更多地将主体放在刚需房上,刚改房则相对要少一些。
    二、城郊房优先于城区房
    对于白领阶层来讲,它的消费水平对房价有制约要求,一般在100万之上下,再多了支付不起,包括父母资助也支付不起,而在制约房价里面的最关键的一个因素就是土地成本,城市的土地成本比较高,但如果离城市太远,出行又将不便。保障房就遇到了这样的问题,大量保障房虽然建成了,但并未受到保障对象的太多欢迎。由于考虑到土地成本,保障房都建在离城核心较远的地方,交通很不方便。但如果放在城市核心确实承受不了巨大的土地成本。首先,在城市生活成本较高;其次,城市的房价太高,一般人都难以支撑;较后,也是最关键的一点,作为刚需房,其需求较大,而在主城区内土地供应量远远不够。笔者认为,开发商考虑选址,既不能放在主城区也不能选取过远的远郊,还要考虑购房人的交通成本,主要分三个方面,一是距离的成本,二是运价的成本,三是时间的成本。距离成本与运价成本相应,以不超过二十公里为宜,时间成本以一小时内,便于早出晚归,如果再远早出晚归就无法做到,作为第1居所就不具备这个条件。而且城市发展进入到了“逆城市化”发展阶段,而城市的承载能力有限,环保、交通、供水、供气、公共配套设施等都超负荷,城市的压力过重。因此,大城市发展到一定极限所产生的种种“城市病”,如住宅奇缺、污染严重、卫生状况恶化、堵车等让越来越多的白领希望过上周一到周五在市核心写字楼里上班,周六、周日在农村田园风光里休闲的“五加二”式的生活。综合以上考虑,城郊结合部是必然的选择,即城市边缘比较适合,在价格可接受、环境相对城市较为舒心的前提下方便上下班。
    三、轨道房优先于公交房
    在经济放缓的大背景下,核心在金融和投资等方面采取了一系列刺激经济的措施。最近核心为了刺激经济,拿出8千个亿搞城市轨道交通。轨道交通是当前城市化发展的一项重要基础建设,李克强副总理已经多次谈及下一届政府的执政理念,即新型城镇化。而他所说的城镇化已不是传统意义上单纯依靠房地产拉动的伪城市化与半城市化,而是将房地产与工业化、产业化匹配发展,并在此基础上形成各具特色与优势的城市群,促使大、中、小城市和小城镇及新农村协调发展。在新型城镇化中,轨道交通是城市群之间的纽带,是联系城市的枢纽。可见,轨道交通是未来城郊交通与城际交通的发展核心,也是房地产开发项目选址时所需考虑的重要依据。之前的房地产捆绑经济,捆绑政府,但是新型城镇化又离不开房地产。新型城镇化要注重产业化、工业化和城市化综合配套,协调发展,同时注重城市群,注重大城市和小城市以及小城镇的网格布局,做到同步发展,互补发展,而不是单一地发展大城市,这些主要依靠的就是轨道交通。比如居住在镇江到南京上班,甚至到上海上班,现在不少工薪族也已经通过轨道交通做到了早出晚归。此外,轨道交通也便于中小城市往大城市输送劳动力来为其服务,弥补其不足,这样也促进了“逆城市化”发展。相比较而言,与公共交通对接的住房就很难做到以上几点。首先,公交车中途站点多,上下班高峰期和节假日易堵车,导致迟到或交通事故频繁发生。因此,公交房的时间成本比较高,且半径小,购买者能向外延伸的辐射距离大大减少。所以对于广大开发商来说,做刚需盘较好盯住城市规划,盯住城市规划的轨道交通的线路走向,超前选址在轨道交通附近的地块比较好,且较好是点到点,这种项目受欢迎。
    四、学区配套房优先于其他配套房
    刚需房居住区需要有相关配套,包括教育配套、生活配套、医疗配套、体育健身配套等等,笔者认为就众多配套而言,教育应放首位。现在大多数家长都对子女的教育十分重视,希望自己的子女能接受良好的教育,从而能子成龙、女成凤。尤其是一些家境一般,没有致富或没有挤入社会上层的家长都对子女寄予期待值很高,期待能够突破“天花板”效应,改变后代命运,改变“一代穷”的现状,从而能够出人头地。因此,这部分人对于教育都非常重视,在购房时肯定优先考虑小孩的教育。所以,刚需房对学区的配套教育要优先于考虑商业配套。现在商业配套在购买者的选择中所占的比重大大下降,尤其有了轨道交通或其他交通,再加上现在网购特别发达,从生活的角度讲对这方面的选择就显得不是那么重要。所以要注重学区配套,如果一个开发商做不动,较好和地方政府协调,几个开发商联合起来在某一个区域联合起来建学校,并将幼儿园和小学教育放在第1位,且可以将主城区的优良资源往郊区嫁接或迁移,比如说,鼓励一些名校,尤其是住宿制的学校搬入新校区,郊区的地价便宜,因此可以扩大校舍,改良学校的硬件设备,这样也是同时发展学校的教育水平。
    五、板式房优先于点式房
    点式房是围绕一个核心点,在一层内分布多户独立住房的户型,比如塔楼,所以有部分户型终年不见太阳。板式房每户的朝向都一样,有很多单元组成,每个单元有单独的楼梯,每户都并列排列的,户型南北通透,通风采光好,得房率也较高。点式房的缺陷是不能正南方正北,不能做到“四明”,即卧室明,客厅明,厨房明,卫生间明。现在的购房人对户型结构,通风采光等的要求都比较高,四明版式结构最适合,正南正北。另外,点式房由于南北不对接,尤其是现在很多套型南北不对称,呈三角形状,空气无法对流,室内容易滋生细菌,屋内的空气较为混浊,易产生异味无法排除。少有的解决办法是换新风系统,但其造价对于买刚需房的购房人来说难以承受。期盼健康的生活,居住环境是关键,室内通风和朝南是很多人看房的主要依据。因此,板式房肯定要优于点式房的,刚需族对点式房的接受度非常低。笔者认为开发商还是应该尽量做板式住房,即使考虑到结构处理、土地利用和规划等要素迫不得已要做点式房,也要尽量减少房间不朝南的套型,将点式房做好,例如南北间距不对称的三角形套型,其南北间距差要尽量缩小,朝北的套型尽量有一间朝南的借光,保持房间通透,对于公共部位也要尽量做好,改造灰色空间,尽量为住房加分。
    六、大开间小进深房优先于小开间大进深房
    现在有的开发商为了获取经济效益,造景观来吸引购房人。同时为了弥补景观所损失的工地,赚取容积率,增加面积,加大体量,于是就选择做小开间大进深套型的住房。但小开间大进深的住房有一大缺点,就是中间会形成空气和阳光的死角。尽管开发商在设计时也做了一些弥补,比如说开凹槽,设外栏天井,但这种借光是间接采光,且很难做到南北通风。而南北不通的话,住房的中间,即空气和阳光的死角区域就会成为滋生细菌的“温床”。而且,在南方城市,空气湿度比较大,如果空气流通不顺畅,房间内湿气将过重,还容易产生霉味。解决的办法同上面提到解决点式楼问题一样,也是换新风系统,但同样购买刚需房的购房人接受不了这样的高成本。因此,很多购买者当初因景观迷人而被开发商忽悠,在入住后直呼上当。有些开发商造出来的小开间大进深的住房进深大于15米,而开间比较小。这样的住房除了上述所说的房屋中间有通风和阳光死角的问题,不利于身体健康以外,由于房间开间比较小,房间较难布局,摆放好家具后难以走动,活动空间很小。虽然住房面积不小,但给人一种难以舒展的感觉,在居住舒适度上大打折扣。因此,笔者推荐开发商在设计户型时不要一味想办法偷面积而建成小开间大进深户型的住房,而是考虑尽量设计大开间小进深的房子,即客厅和主卧进深不超过12米、13米,而主卧和客厅开间大小在3.8米以上,这样的住房在通风、采光方面都比较有优势,空间也会显得大一些,符合购房人的需求。
    七、精装房优于毛坯房
    随着房地产业的发展,再加上宏观调控的“洗礼”,房地产业开始由“粗”转“精”,精装房将取代毛坯房成为未来的发展方向。目前,一般来说,很少人会选择精装房,但实际而言精装房要优于毛胚房。首先,精装房可以拎包入住,最适合年轻人,而毛坯房需要全程装修。尤其现代上班族,平时工作很忙,基本抽不出时间盯装修之事。即使工作之外能挤出时间,奔波劳累也过于辛苦,弄不好还会影响工作、拖累身体。因此,无论从时间还是精力而言,都是一笔不小的成本投入。其次,为达到理想的效果,毛坯房要经过二次敲打,从整个社会的角度来说不利于环保,且从购房人的利益出发也不合算。因为精装房是开发商统一采购统一装修,其成本一定是小于一家一户自己装修的,而且开发商统一装修可以集成化,装修就如同生产线一般,整个装修时间大大减少,成本也大大降低,购房人可以尽早入住。而户主对毛坯房自行装修,一方面住房从开工建设到入住的时间周期拉长,另一方面住房结构容易遭到破坏,有的装修不合理还会影响房屋安全。因此,综上而言,精装房肯定是优于毛坯房,购房人也应该青睐精装房才对。但是,现在有些大开发商做装修房,装修费用太高,水分太多,以次充好,并没有将集中装修的好处体现出来,反馈给购房人。对于刚需族来说,这样的高价让消费者更难接受,他们宁愿花时间、精力、财力自己进行装修,也不愿花冤枉钱让开发商赚取附着在精装修之上的泡沫费用。所以,笔者建议,开发商精装修的装修费要做到透明化,购房人可以选择费用相对较高或较低的,但不管价位如何,工艺要好,在施工质量上要有所保证。一般出于价格考虑,选择中档即可,如尽量少用不用花岗岩、大理石,选择中档面砖。尤其是年轻人第1次购房,高档材料的价格高他们难以承受。精装房如果能做到价格合理、品质优良,空间充分利用好,配套齐全,购房人对于精装房的接受度定会大大高于毛胚房。

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  • 热心网友 | | 2017-03-04

      开间:
      开间就是采光面,当然是越开阔越好。一般,两室一厅80平方米左右的住宅,其客厅开间较大不可超过3.9米;120平方米的住宅,客厅开间在3.9米至4.2米之间。
      进深:
      现在很多户型的进深都在12米以下,这个数字比较合理。一般来说,板式多层或小高层住宅的进深在10.5至12米之间比较理想。
      楼间距:
      楼栋之间的距离越大,性价比就越高,私密性就越好,相应楼栋的低层的采光也会不错。许多楼盘的沙盘模型并没有呈现出实际的楼间距,所以,要仔细询问。
      层高:
      现在一般商品房的层高是2.9米,如果减去楼板及地砖等的厚度,有2.7米的净高也就不错了。如果是跃层或复式,层高的指标就更重要了。
      车位比:
      对于一般的小区,车位比达到1比0.6就可以了,如果是高档别墅,一般要在1比2以上才够用。
      绿地率和绿化率:
      绿地率和绿化率是不同的概念。一般小区的绿地率不能低于30%。有的开发商喜欢说“绿化率”,是因为绿化率的计算相对模糊。
      得房率和公摊面积:
      一般多层得房率在80%以上,高层由于电梯间和消防通道面积大,一般在70%左右。得房率越高越好,但公摊如果太小,生活舒适度会降低,电梯空间狭小,楼道也会黑暗狭窄。一般来说,高层楼房的公摊系数要大于多层的公摊系数。高层公摊系数一般在0.18至0.26之间,而多层的公摊系数则在0.11至0.16之间。
      容积率:
      容积率是小区的总建筑面积与用地面积的比率。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过4,多层住宅应不超过3。
      赠送面积:
      购房时大都会有一些面积是赠送的,如:阳台。阳台分为封闭和半封闭两种,封闭阳台要全部算面积,半封闭阳台只算一半面积,半封闭阳台越多越超值。

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  • 热心网友 | | 2017-03-04

    1.精装房需要验房
    现如今的社会,很多开发商为了可以将自己的楼房尽快的销售出去,会推出精装房,这样就可以提高买房单价,但与很多像我一样的懒癌患者,节省了大量的装修麻烦,是一件很值得让人高兴的事情。很多装修房表面虽然好看,但质量让人堪忧,墙面出现脱皮裂缝、下水道容易堵塞等等。
    2.低楼层尽量别选
    越来越多的购房者热衷湖景房或水景房,房产经纪人们在介绍此类房源也是会大量夸大水景房的优势。但是,当业主住进去后发现理想很丰满,现实很骨感。很多水景房不仅采光差些,而且很多所谓的水景房旁边就是臭水沟,不仅气味刺鼻,而且容易滋生大量的蚊虫。
    3.南北通透要注意
    在置房产经纪人的嘴里,是没有不好的户型,即使户型存在缺陷,他们也可以说得头头是道。所谓的南北通透,很多不是你想象的那样。较好先把户型相关的问题看透。看到问题然后及时进行求证。如果是样板间,一定需要实地考察。
    4.停车位的配比一定要注意
    房子买了,车子还会远吗?买房的,差不多都会给自己配辆车子。所以车位的配比一定要注意,如果车位太少,要么每天回家都会抢车位,要么车位不够,车子被迫听到外面,这样会导致车子被刮或贴罚单的风险,想想日子就苦逼。
    5.楼间距离要注意
    根据常识,小区与小区之间的距离至少需要60米,如果楼距过短,有没有相关的错开设计,那些低楼层的采光效果就会很差,很多房子白天都需要开灯。

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