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  • 热心网友 | | 2017-03-04

    1、由担保公司出资先行偿还房子剩余银行贷款(也称:中介赎楼)
    (1)目前市场最流行的方式;
    (2)由担保公司先行垫资偿还银行贷款,但需要收取一定服务费
    购房者承担风险指数:**
    赎楼方式有现金赎楼和额度赎楼两种
    举个栗子:若小明需要72万赎楼总额(70万赎楼金+2万的罚息),如果用现金赎楼,按照2.5%计算,赎楼服务费为1.8万; 如果用额度赎楼,按照2.4%计算,赎楼服务费为1.728万;(实际操作过程中,赎楼费用会多退少补)
    2、购房者先行垫资偿还交房子剩余银行贷款
    购房者通常以首付或定金形式垫付业主欠款,对于购房者来说,风险较大购房者。
    风险指数:****
    3、卖方自行出资偿还房子剩余银行贷款。
    购房者承担风险指数:*
    前提:卖方资金充裕或有银行认可的抵押款

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  • 热心网友 | | 2017-03-04

    具体操作要分情况看,如果买家是全款购买的话,就比较简单了,卖家只需向银行申请提前还款(一般银行还贷满一年以后提前还款是不收违约金的),然后将房子解押就可以了。但如果买家也需要贷款的话,这时就需要办理转按揭了。所谓“转按揭”就是指在房子的房贷还没有还清前,房主出售作为抵押物的房子,经贷款银行同意,由房子的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。简单说就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖,该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。
    没还清房贷的房子如果要出售,可以有两种选择:一是选择提前还贷,二是选择办理转按揭。

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  • 热心网友 | | 2017-03-04

    办理转按揭手续
    和上述方式不同的是,买方先到银行办理按揭手续,分两种情况:一则同行转按,二则跨行转按,后者操作手续比较麻烦。
    1、提交材料和流程:
    《购房抵押借款合同》原件;
    买方申请贷款的材料(例:身份证、接收入证明等);
    办理贷款保险变更手续;
    如银行审核批准,当事人签订《变更协议》;
    办理抵押登记变更手续。
    2、买方凭贷款银行还贷证明和贷款证明以及相关材料到交易核心办理交易手续。

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  • 热心网友 | | 2017-03-04

    提前还贷
    1、准备工作
    (1)首先买方主动向卖方询问或者房产公司房屋是不是存在向银行抵押的情况,保险起见,建议买方要求查看所买房的产权证或者到交易核心查询。
    (2)如存在房屋抵押的行为,买方要了解卖方没有还款余额和期限,已还款金额和年限,这回涉及到后续问题的可操作性,同时可以向卖方提供最近一个月的还款证明。
    (3)如果决定购买房屋并决定提前还贷、注销抵押的方法,买卖双方应当对未付款项由哪一方支付磋商,一般采取:由卖方自筹资金;由买方筹集资金抵作购房款;或者由双方分担,办理交易时再做结算。
    (4)此外在提前还贷中还存在其它费用,具体费用建议可以资讯各大还贷银行,一般时间是6个月或者1年后提出申请便可以提前还款,无须支付违约金;但不满6个月或者1年,要支付一定数目的违约金,这笔经费究竟由谁来承担在签订买卖合同中进行明确说明。
    2、操作程序:
    由买方支付定金,并按照合同的方式提前还贷,注销抵押
    温馨提示:本过程较为关键,其中涉及到诸多手续,各个流程应当做好衔接,一旦衔接不好就会发生合同分歧,买卖双方较好还是能够通过律师或者房产中介公司进行办理业务,房产公司作为第三方,拥有一定的专业性和可信度。
    (1)双方按照约定准备尚未还贷资金,同时由卖方委托的中介公司或者卖方或律师向贷款银行提出提前还贷的申请,再经过银行审核通过后还款。贷款银行出具《借款清结证明》,卖方收回《房地产其他权利证明》。
    (2)双方持《借款清结证明》到房屋所在地的房地产交易核心办理注销抵押登记的手续,同时办理房屋交易手续。
    (3)如果提前还贷资金是由买方出的,那么买方较好要求中介公司或其他第三人能够提供担保,以防款项落空。

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