开盘价是怎么定的？楼盘开盘流程是什么？

开盘价：又叫起价，指该楼盘所销售的房屋价格中的**低价格。
常见房地产广告中打出“开盘价每平方米×××元”的字样，一般价位比较低，很让人心动。等到去售楼处一问才知道，在售的房子都不是开盘价房，价格也比开盘价要高出很多，广告中标的低价位根本就不存在。其实开盘价不过是开发商的一种销售策略而已！
均价：指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数，所得出的价格就是每平方米的均价。
均价通常不是销售价，好的房屋需要在此基础上进行加价，有瑕疵的房屋比这个价格要低。
销售均价：指楼盘开盘后对外公示的价格。
从理论上说，销售均价是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数。但在实际销售情况中，销售均价往往是楼盘的营销性价格。即它不一定是两者的比值，而是代表楼盘销售策略的价格。常见的有“目前售价每平米均价****元”。
成交均价：指楼盘的实际成交价格，由房屋的实际成交金额除以房屋的建筑面积得出。
**高价：顾名思义就是**好的那套房子的销售价格。
清盘价：指项目销售进入收尾阶段的销售价格，清盘价也不是真实的价格水平。

影响开哦盘价格的因素，主要有以下几个方面：
1、楼板价；
2、建安成本；
3、本身品质定位（高端项目定位与刚需区别）；
4、户型设计优劣势；
5、精装标准；
6、商业配套（自身有无商业配套；距本市个区域商圈距离）；
7、交通配套（公交站，地铁站）；
8、学区（幼儿园，**，好的教育地产溢价空间大）；
9、周边环境（有无高架、菜场、垃圾场、变电站等等）。
这些都是看的到的显性因素，还有的就是开发商根据自身情况做的调整，比如现金流出问题的之类，再有的就是市场行情，这个很明显，市场差的时候降价促销此起彼伏。
综合一下，主要的以下几个指标：
1、财务上安全性：就是成本因素的综合考虑。除了建筑和土地成本外，资金获取的成本、营销成本也在其中。算财务安全是要知道底线在哪儿。
2、投资人预期收益：这个不用细说了，通俗讲就是老板想多长时间拿回多少钱。是要都卖掉还是要留一部分自用。
3、竞争比较：同地块或者同档次或者同类别产品，别人多少钱，这个就相当于是市场标尺了。按照这个标尺来做自己的价格，风险会比较小。
4、消费者预期：顾客判定你房子值多少钱？
5、**重要的一点——就是消费者支付能力：他们从哪儿弄钱？一般采取什么支付形式？能接受和容忍什么价格？在不同的时间不同的市场背景下这些都不同。有时候开发商在做产品的时候，就是先确定我们要做一个总价一百万、**30万的产品，然后再落户型。

楼盘开盘流程详细说明
1、签到区：客户签到
客户抵达后，到现场签到，确认身份，凭“***VIP卡”、预约金收据、身份证原件及复印件(两者信息必须统一)换取选房排序卡，副券为同号乒乓球，投入摇号箱，客户持选房排序卡进入选房等候区等候摇号。每位选房客户只限带一位家属进入等候区。
2、等候区：等候选房摇号
客户在此区等候开盘摇号
3、摇号区：摇号、验号、贴号
主持人摇号、唱号，公证人员验号，确认核对客户相关资料后，贴签工作人员给中签客户贴上大顺序标签，选房排序卡贴小顺序标签。中签客户再贴上大小即时贴后进入选房排队区。
4、排队区：核对房源信息，做好备选方案
选房排队区客户根据销控公示，考虑选房需求，准备进入选房区。
5、选房区：五人一组，每组客户有十分钟选房时间，过时清场
选房区工作人员根据选房区情况，以喊号形式通知排队区客户进入选房区，三次喊号后仍有中签客户未进入选房区的，则视为该中签客户自愿放弃本次选房权利，其序号作废。
每批客户仅有十分钟选房时间，现场销控人员及时疏导清场。
如规定时间内没有选中房源，可在排队区等候，等较后一组选完，可再选择剩余房源。
客户选定房号后，尽快告知现场选房专员，并由选房专员填写《选房单》，以避免房源被其他客户选走。如同时选中同一房源，以中签号顺序为先。
《选房单》经销控经理确认后，现场选房组人员引导客户进入签约处签约。
6、签约处、审核处：选定房号后，客户持《选房单》至签约处签认购协议
选房成功客户进入选房签约处，由签约专员接待，确认房号后进行签约。
由选房签约专员负责填写《房屋认购协议》及《选房单》相关内容，较后由签约客户填写乙方信息、核对房源、价格、优惠金额以及付款方式并签字确认。
销售经理核对《房屋认购协议》与《选房单》无误后签字确认，流转财务处。
7、财务处：多方审核认购协议、客户缴定金(一万元，刷卡/现金)
财务处确认《房屋认购协议》与《选房单》无误后签字确认。
客户携《房屋认购协议》与《选房单》在财务处更改收据名称，把预约金收据转为定金收据，定金不可退。并填写《客户确认表》，财务处收回《选房单》、“**VIP卡”。
当天新客户如选定房源，需缴定金壹万元整(刷卡/现金)，领取定金收据，概不退款，其余事项参照上面执行。
8、盖章处：认购书公司审核确认盖章
财务处确认《房屋认购协议》与《选房单》无误后签字确认。
客户携《房屋认购协议》与《选房单》在财务处更改收据名称，把预约金收据转为定金收据，定金不可退。并填写《客户确认表》，财务处收回《选房单》、“**VIP卡”。
当天新客户如选定房源，需缴定金壹万元整(刷卡/现金)，领取定金收据，概不退款，其余事项参照上面执行。
客户凭财务定金收据至现场财务盖章处，在认购协议上加盖**置业有限公司合同公章。由工作人员将《房屋认购协议》客户联移交客户，其余联收回。
9、认购完毕
客户完成认购，离开现场。

楼盘开盘流程
一、基本流程
1、签到区：客户签到，确认身份(客户需提前携带身份证原件及复印件)
2、等候区：等候选房摇号(舞台观众席)
3、摇号区：摇号、验号、贴号(舞台观众席)
4、排队区：核对房源信息，做好备选方案(售楼处)
5、选房区：五人一组，每组客户有十分钟选房时间，过时清场(售楼处)
6、签约处：选定房号后，客户持《选房单》至签约处签认购协议(售楼处)
7、审核处、财务处：多方审核认购协议;VIP客户更改收据名称;当天新客户如选上房源，直接缴纳定金(一万元，现金/刷卡)，定金不退;(售楼处)
8、盖章处：公司审核确认协议并盖章(售楼处)
9、认购完毕