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  • 如何选择楼盘?买房需注意哪些问题?

    热心网友    2017-03-06 | 我要分享
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  • 热心网友 | | 2017-03-06

    选房第一招:看地段
    好地段的房子可能未必是自住的首选,但一定是投资的首选。影响房产价格最显著的因素是地段,而决定地段好坏的最活跃的因素是交通状况。一条马路或城市地铁的修建,可以使不好的地段变好,相应的房产价格自然也就直线上升。购房者要仔细研究城市建设进展情况,以便寻找具有升值潜力的房产。分析某一地段时,并不是看它是否在繁华市中心,相反市郊结合部往往具有更大的升值空间。
    选房第二招:看配套
    配套设施的齐全与否,直接决定着该地段房产的附加价值及升值潜力,同时也是决定着入住后居家生活方面舒适与否的关键因素。配套说白了其实也是楼盘对于稀缺资源的一种占有,在楼盘配套中,有些是开发商适当地进行一些投入就可以做到的,但有些配套是必须由政府进行操作,甚至是多年累积才可以形成的配套,很显然,后者应该是购房者在投资买房过程中予以重点考虑的。比如在所有配套中,优质教育资源就是可遇而不可求的资源。
    选房第三招:看区域
    其一,在就业中心区,一个能吸收大量就业人口的商务办公楼群或经济开发区。就业人口是周边住宅的最大需求市场,这个就业中心区的层次将决定周边住宅的定位,其成长性将决定周边住宅开发在市场上的活力。
    其二,在离就业中心区三至五公里的地带将集中成一个有规模的统一规划的成片住宅区,一般要超过四五个完整街坊。在就业中心区与住宅区之间,有简洁、完整、多样化的交通线路。
    其三,在住宅区中,有一个以大卖场为中心的商业中心,辐射20分钟步程。就业中心区、住宅区、大卖场三者之间将会形成一种互动的关系。与就业中心区的互动成就了住宅区开发的第一轮高潮,而大卖场的选址却是洞悉第二轮增长的关键。
    选房第四招:看环境
    包括生态环境、人文环境、经济环境,任何环境条件的改善都会使房产升值。在购房时,要重视城市规划的指导功能,尽量避免选择坐落在工业区的房产。每一个社区都有自己的背景,特别是文化背景。在知识经济时代,文化层次越高的社区,房产越具有增值的潜力。
    选房第五招:看品质
    随着科学技术的发展,住宅现代化被逐步提到了日程。实际上,房产的品质是在不断变好的。这就要求在买房时,要特别注意房产的品质,对影响房产品质比较敏感的因素,要重点考虑其抗“落伍”性。如规划设计的理念是否超前,是否具有时代感,是否迎合物业发展的趋势。
    选房第六招:看物业
    相信越来越理性的购房者在买房过程中,谁都不会忽略物业这一重要因素,有时甚至超过了对楼盘其他硬件设施的考察。好物业让房子保值增值,坏物业让业主的居住环境迅速恶化。

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  • 热心网友 | | 2017-03-06

    针对选房,主要要考虑以下几点:
    1、最需重视:楼间距
    楼间距简单说就是楼的总高度和楼与楼之间的距离的比例。楼间距比例越大,楼与楼之间的距离就越大,品质就越高,生活私密性就越好。买房人需要注意的是,许多楼盘制作的沙盘模型“放大”了楼间距,并没有呈现出实际的楼间距,需要仔细询问置业顾问实际的楼间距,而不能只在沙盘模型前“目测”。
    2、最不可忽略:车位比
    是指小区总户数与车位数的比例。在钢筋水泥的都市中,你的爱车是否有“安身之所”,车位比就成为一个至关重要的概念。经常可见“各地天价车位”的新闻。品质一般的小区,车位比例达到1:0.6到0.8之间就可以了,如果是高档别墅最少在1:2才够用。
    3、最易混淆:绿地率和绿化率
    A.绿地率是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住用地的比率。一般小区的绿地率不能低于30% ,但市核心的楼盘、单体楼很难达到这个比率。市区的楼盘能到达40%以上就很不错了。
    B.绿化率是指规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
    绿化率的计算是一个相对模糊的概念,也是开发商最容易钻空子的地方。同一个小区的绿化率肯定比绿地率要高很多,所以开发商经常喜欢引用绿化率的概念。因为绿化率计算的是树冠面积,而不是实际种植面积,以树冠面积计算,就是指树冠在地面投下的树荫。
    4、最需了解:进深
    房屋的进深,即整个房子的宽度方向尺寸(通常是南北方向两道外墙间不包含阳台宽度的距离)。大多项目户型的进深都在12 米以下,这个数字比较合理。如果进深太大,很多地方自然光线根本不能照射到,房屋就显得昏暗,人也会感觉不舒服。但如果进深太短,房间的各种比例就会不协调,一般来说,10米左右的进深最为理想。一套房子的套内面积一定,那么总进深越小,向阳面的宽度越大,采光越好。住宅的进深就是指住宅的实际长度。大多项目户型的进深都在12 米以下,这个数字比较合理。如果进深太大,很多地方自然光线根本不能照射到,房屋就显得昏暗,人也会感觉不舒服。但如果进深太短,房间的各种比例就会不协调,一般来说,10米左右的进深最为理想。
    选房技巧
    5、最相关:得房率与公摊
    得房率是业主实际可用面积除以建筑面积的百分比,一般多层得房率在80%以上,高层由于电梯间和消防通道面积大,一般在60%—80% 。得房率当然是越高越好。
    所谓公摊面积,是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。一般来说,高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在0.18~0.26之间,而多层的公摊系数则在0.11~0.16 之间。
    6、最需注意:开间
    住宅的开间就是住宅的宽度,是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。
    开间就是采光面,当然是越开阔越好。一般来说,两室一厅80平方米左右的住宅,其客厅开间不宜超过3.6米;120平方米以上的住宅,客厅开间在3.9米--4.2米之间。
    7、最需算计:赠送面积
    购房时大都会有一些面积是赠送的,如:飘窗面积和阳台。所有飘窗都应该是送的面积,飘窗美观实用,当然越多越合算;阳台,一种是封闭阳台,要全部算面积,一种是半封闭阳台,只算一半面积,所以半封闭阳台越多就越超值。
    8、最易忽视:层高
    层高是上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。现在一般商品房的层高是2.8米 ,如果减去楼板及地砖等的厚度,有 2.65 米的净高就不错了,如果还要吊顶,恐怕连2.4米都不到,因此这个指标千万疏忽不得。净高=层高—楼板厚度。如果是跃层或复式,层高就成为一个更重要的指标了。
    9、最常见:容积率
    容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比率,容积率直接涉及到居住的舒适度。多层住宅容积率多在2.0以上,高层公寓多在4.0左右,一般而言,容积率越低,建筑密度也就越低,开发商可用于回收资金的面积就越少,住户就越舒服。绿化率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3。
    10、最受关注:朝向
    这是几乎所有选房者都会考虑的因素,说到朝向,如果不是皇宫的话,其实有比正南正北更好的朝向,那就是朝向南偏东,理由很简单,获得更多的阳光,如果能够偏东(这里是指向南进阳光的窗子向东偏转20~30度),就可以在更早的时间接触到阳光,或者说在你起床后到上班前的一段时间内首先感受到阳光,而在阴面的房子亦不会终日不见阳光,你可以在下班后送走每日的夕阳。
    当然以上仅仅是表面的现象,还有一点也能够让你在不知不觉中感到舒适。从纯数理的角度讲,太阳在一早一晚投向大地的阳光是相同的,而我们感到早上太阳出来是的气温低于太阳落山时的气温,这是因为经过一晚的热量散失,早上太阳升起时温度较低,而经过一天的照射,在落山时气温并未降到较低。因此越是让阳光早一点进入室内,我们在冬季的感觉越好。而到了夏季太阳基本从正上方直射楼顶,对于室内的影响不大。
    当然这仅仅是从朝向一个方面去考虑的,而真正影响采光的还有前后楼距,楼与楼之间的布局等因素。

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  • 热心网友 | | 2017-03-06

    一、地段交通
    看周边环境,必须以自己选择的新房为中心地,看“衣食住行”及“开门七件事”的配套究竟如何。
    1、衣 可囊括服装店、裁缝铺、洗衣房等,五金修理店也可以算入其内
    2、食 为超市、菜场、油酱店、面包店、饮食店、小吃店等
    3、住 不仅要看自己的房子,也要看周边的楼是怎样的房子,更要看有没有化工厂、电站、加油站、汽车、机动车维修点等,绿化如何也须看。
    4、行 不仅要看房子附近有没有地铁、轻轨、来往车辆、有几个车站等,还要看高架旁的下车道是不是在你的新房附近,出门是不是单行道等。
    5、其他 还得看附近有没有公园、银行、医院,有老人的家庭最好离医院近一点;有孩子的应关心托儿所、幼儿园、小学、中学等,看马路是不是车辆很多。当然,选房不可能十全十美,应根据每个不同购房者的各自需求。在考虑周边环境时,我们应做“加法”,多想一点,更仔细一点。而在选择主要项目时,要做“减法”,要突出自己最需要的,其他的可相应淡化一些。
    二、周边配套
    社区布局及配套设施将对您生活产生很大影响,建议您考察一个项目时,从以下几方面着手:
    1、居住密度及私密性
    住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外,还必须考虑视线的干扰。一般情况下,人与人之间的距离24米内能辨别对方,12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰,多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜,高层住宅的侧向间距宜大于20米。此外,若设计考虑不周,塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象,选择住宅时应予以注意。
    2、公共建筑
    居住区内配套公建是否方便合理,是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学,以排除城市交通对小学生上学路上的威胁,且住宅离小学校的距离应在300米左右(近则扰民,远则不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套,服务半径最好不要超过150米。
    3、小区绿化
    居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率,指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是:“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念,绿地不包括阳台和屋顶绿化,有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用,所以有关规范规定:新建居住区绿地率不应低于30%。北京城近郊居住区绿地率应在35%以上,在市区附近,如果住区绿地率能达到40%甚至50%,就比较难得了。
    4、小区布局
    在居住区规划中,应使住宅布局合理,为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量,要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离,即为日照间距。北京地区的日照间距条形住宅采用1.6至1.7H(H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差)。塔式住宅采用大于或等于1H的日照间距标准。如果住宅的日照间距不够,北面住宅的底层就不能获得有效日照。
    5、小区内交通
    居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”,汽车在小区外直接进入小区地下车库,车行与步行互不干扰,因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰,小区内的步行道兼有休闲功能,可大大提高小区环境质量,但这种方式造价较高。
    人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位,停车位的位置是否合理,一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团,停车场若不得不靠近住宅,应尽量靠近山墙而不是住宅正面。另外,汽车泊位还分为租赁和购买两种情况,购房者有必要搞清楚:车位的月租金是多少;如果购买,今后月管理费是多少,然后仔细算一笔账再决定是租还是买。
    三、开发商实力
    开发商自有资金充足,即使在一定阶段内销售出现问题,也可以保证材料的及时供给和施工的正常进行。但如果项目是靠“滚动开发的”,也就是需要用销售收入进行工程建设,这样的期房就存在风险了。房子的销售情况要受市场供需状况及经济环境等因素的影响,一旦房子卖的不好,资金跟不上,工程建设就要受到影响,房子盖不起来,就更卖不出去,形成恶性循环。
    四、小区规划
    居住区内配套公建是否方便合理,是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学,以排除城市交通对小学生上学路上的威胁,且住宅离小学校的距离应在300米左右(近则扰民,远则不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套,服务半径最好不要超过150米。
    居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率,指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是:“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念,绿地不包括阳台和屋顶绿化,有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用,所以有关规范规定:新建居住区绿地率不应低于30%。

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