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  • 怎么签商品房买卖合同

    热心网友    2017-05-02 | 我要分享
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    热心网友 | 熟悉区域: | 2017-05-02

    签订前
      一、购房者一定要对售房者有较为全面的了解。
      1、查看产权所有人的身份证件。
      2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位?如果是几位共有,则共有人是否全部同意?
      出售房产时,房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时,也要全部到场。如有特殊情况不能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由委托代理人替其签章。
      二、对即将进行交易的房产进行必要的了解。
      1、售方提供的房屋产权证是否属实?
      2、房产面积多大?
      3、该房产用途是什么?是办公还是居住,或是其他?
      4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利?
      5、该房产是否已设定抵押?
      根据《中华人民共和国担保法》的规定:抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。在这里,如果该房产已设定抵押,那么抵押方即为售房者,抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行;受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方,在转让该房产时,并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押,那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下,此房产方可进行买卖。
      6、该房产是否已设定租赁?
      如果该房产已经出租,则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案?
      签订时
      一、需要准备的证明材料。
      购置房地产,购房者可能是一人,也可能是数人。无论哪种情况,都需要购房者准备好如下材料:1、身份证原件或护照原件及复印件;2、未成年人的户口簿或出生证明;3、有委托代理人,须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士,所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内外机构公证、认证后方为有效:
      1)香港地区:经国家司法部授权的香港律师公证;2)澳门地区:中国法律服务(澳门)公司;3)台湾地区:经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送深圳市公证员协会,当事人凭正本前往深圳市公证员协会核对盖章;4)外国:经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证。
      二、看清楚合同中的约定内容。
      尽管二手房交易当中使用的《深圳市房地产买卖合同》,是由深圳市房屋土地资源管理局与深圳市工商行政管理局联合制定的规范文书,但其中也有很多地方需要填写,所以要仔细些,尤其注意以下几点的填写(如果正文写得不够全面,可在补充条款中加以说明):
      1、房款的金额是否写清楚?
      2、付款方式该如何?是一次性付款还是分几次?每次付款是什么时间?这与购房者自己的资金流转是否有冲突?避免向售房者承担逾期付款的违约责任。
      3、购房者如需按揭贷款,在合同中是否已经注明?(这里需要提醒购房者,要先了解贷款银行的操作程序及规定,一定不要使自己的贷款额度超过贷款银行的规定额度,造成贷款审核不能通过,目前深圳大多数银行可以贷款七成);
      4、何时交房?交房时还有哪些物品(家具、电器等设备随房产一并转交购房者,也需要在合同的附件中列出明细清单);
      5、交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担?一般是交房前由售房者承担,交房后由购房者承担;
      6、房地产的风险责任何时转移给购房者?
      《深圳市房地产转让办法》的规定是:房地产的风险责任,自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人(即购房者);但转让当事人约定自房地产转移占有之日(交房之日)起转移风险责任的,从其约定。大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任;
      7、违约责任是否约定?违约金的数额是否约定清楚?
      8、房地产买卖合同何时生效?(这对购房者是否能够很好地履行合同是至关重要的)
      1)如果交易双方没有特别约定,则交易双方签字后合同即为生效。
      2)交易双方对合同的效力可以约定附加条件,附加条件自合同成立时生效。
      3)交易双方对合同的效力可以约定附加期限,附加期限的合同自期限到时生效。
      4)双方当事人中有一方或双方是境外人士,交易双方在签署房地产买卖合同时应经过公证,此时合同方才生效。

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  • 热心网友 | | 2017-05-02

    签订前
      一、购房者一定要对售房者有较为全面的了解。
      1、查看产权所有人的身份证件。
      2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位?如果是几位共有,则共有人是否全部同意?
      出售房产时,房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时,也要全部到场。如有特殊情况不能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由委托代理人替其签章。
      二、对即将进行交易的房产进行必要的了解。
      1、售方提供的房屋产权证是否属实?
      2、房产面积多大?
      3、该房产用途是什么?是办公还是居住,或是其他?
      4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利?
      5、该房产是否已设定抵押?
      根据《中华人民共和国担保法》的规定:抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。在这里,如果该房产已设定抵押,那么抵押方即为售房者,抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行;受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方,在转让该房产时,并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押,那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下,此房产方可进行买卖。
      6、该房产是否已设定租赁?
      如果该房产已经出租,则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案?
      签订时
      一、需要准备的证明材料。
      购置房地产,购房者可能是一人,也可能是数人。无论哪种情况,都需要购房者准备好如下材料:1、身份证原件或护照原件及复印件;2、未成年人的户口簿或出生证明;3、有委托代理人,须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士,所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内外机构公证、认证后方为有效:
      1)香港地区:经国家司法部授权的香港律师公证;2)澳门地区:中国法律服务(澳门)公司;3)台湾地区:经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送深圳市公证员协会,当事人凭正本前往深圳市公证员协会核对盖章;4)外国:经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证。
      二、看清楚合同中的约定内容。
      尽管二手房交易当中使用的《深圳市房地产买卖合同》,是由深圳市房屋土地资源管理局与深圳市工商行政管理局联合制定的规范文书,但其中也有很多地方需要填写,所以要仔细些,尤其注意以下几点的填写(如果正文写得不够全面,可在补充条款中加以说明):
      1、房款的金额是否写清楚?
      2、付款方式该如何?是一次性付款还是分几次?每次付款是什么时间?这与购房者自己的资金流转是否有冲突?避免向售房者承担逾期付款的违约责任。
      3、购房者如需按揭贷款,在合同中是否已经注明?(这里需要提醒购房者,要先了解贷款银行的操作程序及规定,一定不要使自己的贷款额度超过贷款银行的规定额度,造成贷款审核不能通过,目前深圳大多数银行可以贷款七成);
      4、何时交房?交房时还有哪些物品(家具、电器等设备随房产一并转交购房者,也需要在合同的附件中列出明细清单);
      5、交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担?一般是交房前由售房者承担,交房后由购房者承担;
      6、房地产的风险责任何时转移给购房者?
      《深圳市房地产转让办法》的规定是:房地产的风险责任,自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人(即购房者);但转让当事人约定自房地产转移占有之日(交房之日)起转移风险责任的,从其约定。大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任;
      7、违约责任是否约定?违约金的数额是否约定清楚?
      8、房地产买卖合同何时生效?(这对购房者是否能够很好地履行合同是至关重要的)
      1)如果交易双方没有特别约定,则交易双方签字后合同即为生效。
      2)交易双方对合同的效力可以约定附加条件,附加条件自合同成立时生效。
      3)交易双方对合同的效力可以约定附加期限,附加期限的合同自期限到时生效。
      4)双方当事人中有一方或双方是境外人士,交易双方在签署房地产买卖合同时应经过公证,此时合同方才生效。

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  • 热心网友 | | 2017-05-02

    在合同条款之前,我们首先看到的是关于当事人的约定,对此很多购房人都不太重视,事后遇到了一些不必要的麻烦。
      购房人签合同前首先要确定在合同上填写的出卖人与预售许可证上的售房单位是否一致,上网查一下出卖人的营业执照注册号和企业资质证书号的真伪,不要接受代理人或代理机构将自己的名字代替预售许可证上的售房单位填写在出卖人栏目中。避免已出现过的购房人付了钱,房地产商却说没收到钱而不肯交房的案件再次重演。
      如果房地产商是委托代理人或代理机构进行销售,购房人一定要看清房地产商委托的权限范围,要求他们在委托代理人或委托代理机构情况后面添全所有内容,如果出卖人授权代理人或代理机构有权代表房地产商签字,购房人一定要看一下授权书的正本,同时最好要求把该授权书作为合同的附件。
      购房人在合同中被称作买受人,购房人在填写前最好事先想清楚用谁的名字购买。虽然合同备案前,购房人和房地产商可自行商议更改,但碰上销售代理嫌麻烦,以房地产商不同意为理由拒绝修改,购房人也没有什么好招可以对付。合同备案后,房屋交付前,购房人想换名字,需购房人和房地产商一起到国土房管局办理更名手续,除了要花更名费,同样需要房地产商的同意。房屋交付后,购房人要想换名字,只能等到拿到房产证后办理过户,费用就更大了。购房人如果是贷款买房,银行手续一开始办理,房地产商通常都不愿意配合购房人更名,就算购房人已拿到房产证,由于牵扯抵押委托,即使购房人愿意花钱,办理过户也不是很容易。
      所以在这里提出这个问题,是国内人通常认为房子是夫妻共同财产,写谁名无所谓。但由于房产实行登记制度,如果仅写一方名字,将来可能会遇到不必要的麻烦。国土房管局去年11月曾发过一个1024号通知,通知中说:“夫妻、父(母)子等关系中,持有房屋权属证书一方,具有业主身份,可以被选举为业主委员会委员,未持有房屋权属证书一方不具备成为业主委员会委员的资格。”由此提醒购房人应注意到我国正在制定的《民法第二篇物权法》草案(全国人大法工委发)中有一条:“记载了不动产登记簿的权利人是该不动产的权利人”。根据这种情况,笔者认为合同上还是把夫妻双方的名字都写上更保险一些。

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  • 热心网友 | | 2017-05-02

    1、《商品房买卖合同》示范文本虽由市国土房管局统一编号、印制,但仅是在本市取得商品房(包括经济适用房)预售许可证的项目中推荐使用,而非强迫使用。
      2、合同文本〔〕中为选择内容,并有很多空格和空白行,供房地产商和购房人自行约定或补充约定,合同中涉及选择的,自行约定的内容优先于示范文本中的固定条款,房地产商和购房人都有权对示范文本条款的内容进行修改、增补或删减。
      3、购房人签合同时一定要注意对示范文本〔〕中内容的选择,在空格或空行部位填写需要删除或添加的内容,如不作约定或以补充协议形式另行约定时,应划掉空格或空行部位,避免留下后患。

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