怎么做好房地产开发,学习相关哪些经验

热心网友 2018-05-26 浏览:20

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热心网友 2018-05-26

这个问题有点大吔,个人提出一些浅见供楼主参考。。。
做一把手,主要是决策及大局观。
做好房地产开发是一门专业的学问,先从单一项目谈起。
从项目前期、发展、开发(前期部、策划部)、市场调研(土地营销及招商)、设计产品研发(土地利用性质及业态产品研究)、规划、建筑、园林景观、室内、楼宇照明等设计及施工阶段的工程管理、财务规划及成本控制、人事管理,并涉略投融资方面。
多方面涉足:从政府政策及法规、房地产的新闻、媒体、论坛等地方去了解及吸收知识,多参加中国房地产培训协会、CRIC等类似机构的房地产专业培训课程。
万科、龙湖、万达的项目管理模式皆是一正五副,(一个总经理,五个副总经理,分管财务、设计、工程、营销、成本控制)
所以,综合上述公司的一把手就如掌舵者,引领团队走正确的方向,并对董事会(老板)负责。
小结:识别人才**重要,将五个副总管理好就行,让他们去管理总监级、部门经理(中层干部),因而很多做专业经理人去做项目管理者,当然也有工程出身的。

副篇:中国房地产现处于什么阶段?
在今年10月底要召开18大,所以今年的第三季度到年底大体上求平稳过渡,**近有很多地方出现利好消息,如:南京有人彻夜排队买房。(南京彻夜排队买房的项目是碧桂园的凤凰城,离南京非常远,快到句容市了。为什么排队呢?因为便宜,带精装修才5000多均价,而且是大盘概念,将来规划有轨道交通)所以南京的项目只能是极小的案例,扬州也首先提出精装修房的概念:今年的5月8日,江苏扬州市出台政策,将从7月1日起对个人购买成品住房进行房款4‰至6‰的奖励。扬州房管局称,此举无关救市,只是为了贯彻省级文件,鼓励购买成品住宅,即精装修房,推进成品住房发展。住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青在南京接受媒体采访时指出,在楼市宏观调控的背景下,如何推广全装修房是个难题,扬州新政奖励现金的做法实际上是一种减税政策,对推广全装修房是积极有益的探索,应当予以支持和肯定。
根据上述事情,我们不难发现中央政府还是希望能稳定房价,调控还是需要继续进行,温总理的任期到明年的三月份,所以在政党轮替交班前,中国的房地产市场价格不会有太多的波动。

而地方政府就很辛苦了,为什么呢?因为地方政府的财政收入主要靠土地招、拍、挂后取得的土地出让金,如果房地产不涨,土地价格如何利益**大化,而且开发商喜欢买涨不买跌,又因为现在银行的银根紧缩,使得开发商融资非常困难,尤其是房地产民营企业,(国企无法比较、上市公司还比较好融资) 今年是房地产民营企业还款的第一年,相信已经陆续出现还不了钱的房地产民营企业,他们**惨的有可能项目被清算。(2010年从基金公司、私募基金、信托等融资渠道借贷的钱,两年为一期限)

综合上述浅见,中国的房地产经过政府严格调控后,将前两年涨的泡沫挤出,将房价回归合理性,在2013年的下半年,相信在新一届的领导班子的带领下,让中国的房地产业能永续稳定的发展,因为房地产对老百姓太重要啦~~
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热心网友 2018-05-26

中国经济实力的增强促进了住宅产业的发展,住宅产业的发展促进了家庭装修的兴旺, 家庭装修业的兴旺促进了一次装修到位住宅的崛起。对于家电产品来讲,随着建设部《商品住宅装修一次到位实施细则》政策的颁布实施,房地产项目团购成为了每一个家电生产企业竞相争食的香饽饽。正因为如此,竞争也异常激烈。那么如何才能在众多的竞争对手中脱颖而出,取得房地产项目的成功呢?笔者根据经验在此谈谈自己的看法,但愿能起到抛砖引玉的作用。
  房地产工程项目洽谈步骤
  房地产工程项目的洽谈一般分为七大步:计划与活动、准主顾开拓、接触前准备、接触、说服、促成、售后服务。
  一、计划与活动。做房地产工程项目首要的任务便是搜索精装房产项目的信息。这要根据区域市场内房地产工程的进展做出计划,哪个工程刚立项,哪个工程已经进入施工,哪个工程已经完工,哪个工程开始进入装修阶段……等等。这一阶段,可以采取多种方式和途径获得**新的信息:如地毯式搜索法、行业朋友推介法、建委相关部门查询法、质检部门探寻法等等。
  二、准客户开拓。在经过第一步的全方位搜索以后,通过各种方式,在已经探听到某个房地产工程项目是精装房或者有送装修之后。第二步接下来就是准客户的开拓阶段。在这一步关键是精心准备,努力成交。
  三、接触前准备。这其实也应该属于客户的开拓环节。不论是自己的名片、公司相关资料还是自己的仪表,还是已经做过的房地产项目样板都要以人以专业的印象。要详细了解该工程配套的厨卫电器的档次、种类、大小户型的配套标准,以及目前是否已经有了同类产品在跟踪等等,做到知己知彼。然后,根据工程项目要求做出自己产品的配套方案来。计算出合理的报价,以及预留空间余地,作为公关费用。
  四、接触。在这一环节一定要给工程相关负责人留下良好的印象。首先是人,然后是产品,还有就是成功房地产项目样板。注意礼节,礼貌、尊重,保持不卑不亢。一般来说,一个房地产项目的成交会经历数次甚至数十次的接触洽谈,在每一次的会唔中都要把握住谈判的重点和要达到的目标,步步推进。
  五、说服。我们谈判接触的目的很明确,那就是说服房地产项目工程相关人员在房地产配套中采用我们的产品。首先是产品的质量,然后是公司的实力,加上相关成功案例来证明。
  六、促成。在经过了我们千辛万苦的无数次的接触、洽谈之后,我们离成功成交已经很近了。关键时刻还必须以利益做为杀手锏。有人说过,商场上只有永恒的利益。话虽重却非常有道理。无论经过你多少次的交流与沟通,无论你与项目负责人达到了多么融洽的关系,没有利益恐怕仍然不能成功拿下这个工程。
  七、售后服务。做为房地产项目工程的配套项目,采购的产品的售后服务好坏,有没有保障同样影响到房地产项目决策人的决策。在我们前面的所提交的方案中,一定要有关于如何做好售后服务的条款和实施细则做为保障。避免其后顾之忧,也为自己赢得口碑,为以后与该开发商再次合作打下好的基础。
  实施工程项目前的准备
  在拿下工程项目以后,便进入了工程项目的准备阶段。一般要准备:1、了解该项目的户型资料、安装尺寸;2、了解用电环境。因为有些厨卫电器要求必须达到多少平方以上。3、了解项目要求工期。4、产品到货日期,预计安装完工日期。5、建立售后服务队伍。
  工程中常遇到的问题及处理方法
  一般情况下,在一个房地产工程项目实施过程中,会比较多遇到的问题有:一是同类产品的竞争。解决办法:要明确自己产品与其他竞品的差异性,突出公司实力、产品质量保证,自己产品在该区域销售状况、成功开发的其他房地产项目工程,还有就是突出利益,包括采用自己产品后其费用的多少,当事人利益所得等等。二是采购负责人员的变动。解决办法就是要在与相关工程项目负责人保持密切关系的同时,还要顾及其他人员,多交朋友。一旦项目单位出现了人事变动,不致于前期所作工作全部报废。三是预付款、发票事宜。在这点上要明确开票与不开票的价格和利益,预付款的多少也直接关系到生产单位的风险高低。解决时主要还是以打通关系,尽量多打预付款。还有就是可能会遇到同类产品的诋毁。有时或许会因此被项目高层做为不采用的理由。做为有经验的业务人员,应该要他们明白这是竞争的结果,处理好关系。
 如何与工程相关人员保持良好的关系
  与工程相关人员保持良好的关系是做好房地产工程项目的前提和保障。要把握以下原则:
  一、先交友后后交心,做成朋友;中国人是**讲人情的,所以在事情的成败关键还是在于“人”。俗话说:要想做事先做人。也有这层道理。
  二、腿勤、嘴勤、手勤、脑勤。多沟通、多交流,勤问候。不定期的约请吃饭、休闲,了解当事人的喜好、人际关系,在相关人员的生日、庆典或者其亲朋友好友的重大节日时给予表示,这些都能拉近关系。如有一次临近12点钟,我们所跟踪的某房地产项目负责人打来电话说一起吃饭,其实就是他们已经吃完,要厂家房地产项目经理去买单。在行业内流传着这样的说法;如果房地产项目工程采购负责人能让你常买单说明项目有希望,如果一次不让请,则该项目十之八九没戏。
  三、利益。商场无情,利益永恒。做房地产工程项目也得记住这句箴言。
  如何做好工程项目的收尾工作
  在房地产工程完工之后的收尾工作也至关重要。它影响到质保金是否能够顺利的回收和客户关系的继续保留或主动推介。在收尾阶段要重点做好售后服务,树立口碑。对于购房户出现的任何产品问题都要及时进行处理,以免造成不好的影响。一般项目完工后半年(有的可能更长)会退还质保金。**其码在半年内不能掉以轻心。如果处理得好,在该房地产开发商后来开发的其他楼盘中可能你仍然会是他的合作伙伴。有了口碑效应,反过来又能促进其他项目的谈判成功。还有一点就是,虽然项目已经完工,但与相关人员的联系和关系依然不能断,即使他们公司目前没有其他的在建项目,毕竟他在这个房地产开发商圈子内,关系到一定程度,他会主动向你介绍其他的项目。
  其他注意事项
  在房地产项目工程的谈判和实施的过程中还要注意以下方面:
  1、话不多说。
  2、关键时候,厂家老总出面,以示重视,不谈生意,纯沟通感情为主。
  3、随时掌握工程进展信息,避免出现变故。
  4、保证相关人员隐私。也就是要遵守所谓业内的规矩和游戏规则。
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热心网友 2018-05-26

能够提你做项目经理,领导绝对还是看到了你的能力,不然他不会拿一个别墅项目来开玩笑,对吧!
我只是一个置业顾问,我看到我们经理所做的一些,只是给你做个参考吧。
第一、对你自己、你的团队和房地产市场要有充分的信心!
第二、合理的处好和下属的关系,还有取得开发商的信任,做好这个中间人!
第三、随时掌握大的市场行情和周边竞争楼盘的情况!对自己楼盘的推展方式做出正确的、有利的判断!
大概就是这些吧,加油哦!相信自己能够做好!
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