如何充分利用公积金买房

等额本金还款法，这种还贷方式适合收入较高的群体。借款人可随还贷年份的增加，逐渐减轻还款负担。这种还款方式是将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻，但由于利息是递减的，因此开始几年的月供金额要比取住房公积金1高，压力会比较大，所以这种还款方式对于收入高且还款压力不大的人群比较合适。
等额本息还款法，这种普遍的还款方式适合收入稳定人群。等额本息是指，把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。可见对于收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭可以选择这种方式。

按季按月还息一次性还本付息法，适合从事经营活动人群。一次性还本付息，指借款到期日一次性偿还所有贷款利息和本金的还款方法。对于小企业或者个体经营者，可以减轻还款压力。

转按揭。转按揭是指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你7折房贷利率优惠，就完全可以房贷跳槽，寻找**实惠的银行。由于竞争激烈，一些银行还是相当乐意为你效劳的。

按月调息。在目前降息趋势下，市民以前若选择的是房贷固定利率，那就赶紧转为浮动利率才划算。不过，“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金。

双周供省利息。双周供缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快。因此，还款的周期被缩短，同时也节省了借款人的总支出。对于工作和收入稳定的人，选择双周供还是很合适的。

提前还贷缩短期限。提前还贷之前要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。此外，部分提前还贷后，剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了。而且，在降息过程中，往往短期贷款利率下降的幅度更大。

“冲还贷”是公积金新品种，指提REPLACE_TEMP_1 补充公积金 存储余额归还个人住房贷款本息。
　　通过住房公积金个人购房贷款、住房组合贷款或商业性住房贷款购买具有所有权住房的借款人，均可办理“冲还贷”。
　　它的还贷方式一律采用“余额还贷法”，即用提取的住房公积金全部归还住房贷款余额，并按照提取还贷后的剩余贷款本金和剩余还款期限重新计算月还款额。“冲还贷”后借款人仍须逐月还款，逾期者按中国人民银行规定计收逾期违约金。
　　“冲还贷”时间为借款人已开始还贷，并于1—3月份签订授权书的，在当年4—6月份办理划款；4—8月份签订授权书的，在当年9—10月份办理划款；9—12月份签订授权书的，在次年4—6月份办理划款。原借款合同中约定“冲还贷”时间的，以授权书约定为准。
　　提取住房公积金归还住房贷款为一年一次；提取住房公积金还贷不再转入借记卡、信用卡，组合贷款提取还贷须优先归还住房公积金贷款，提取还贷后的余额不得复缴。
　　另外，借款人发生住房贷款还贷逾期的，“冲还贷”时，应先归还逾期部分。借款人要求一次性全部提前归还住房贷款本息的，其提取还贷时间不受限制。
　　跳槽带好公积金
　　随着生活节奏加快，跳槽、换岗已被市民普遍接受，期间，如何保护好自己名下的公积金呢
　　当市民变动工作时，住房公积金本息应转入新调入的单位职工公积金帐户下，职工住房公积金帐号也作相应调整。
　　当市民因故脱离工作中断工资关系时，其公积金缴交随之中断，结余的公积金本息仍保留在原单位名义下的公积金帐号内，市民公积金帐号不变；市民恢复工作时，如在原单位发工资的，则继续留在原单位缴交公积金，如变动单位，可办理公积金转移手续。
　　市民公积金转移时，调出单位应先办理调出手续，由银行进行转移后通知调出单位。
　　当市民离休、退休时，其积累的公积金本息一次结清，退还职工本人。如职工在职期间去世，其结余的公积金本息，可由其继承或受遗赠人根据《继承法》的有关规定，办理提取手续。
　　贷款担保 添社会保障
　　市民申请纯公积金贷款时，由担保公司为其提供承担连带责任的保证担保。
　　市民办理此专项担保不必办理公证和财产保险，减少手续，节省了支出。以贷款10万元10年期计算，一套房价为25万元的商品房，普通抵押贷款保险费为1250元，而担保贷款收费686元，省却564元。另外，市民还可享受三项社会性保障权：
　　意外事故债务免除主借人因意外事故造成死亡或完全丧失劳动能力的，由公司承担连带保证责任。
　　生活特困罚息减免借款人因生活来源发生重大变更而造成生活特困，担保公司可以酌情减免罚息。
　　抵押物灭失债务免除借款人由于不可抗拒自然因素等造成抵押物灭失，可免除尚欠借款债务。
　　借公积金急不得
　　作为一项特殊的住房贷款，市民申请公积金时，**好掌握它独有的窍门。
　　对于支付房款日期不要填写得过短。目前公积金贷款买房的人比较多，加上办理公积金贷款的手续所费时间较长，一般从买卖双方签定好购房合同后，到公积金管理中心发放贷款，需要1—2个月的时间。
　　如果夫妻双方都需要办理公积金贷款的，那么在办理产权证时须将双方都列举在权利人和共有人中，以免将来发生一方可贷，而另一方不可贷的尴尬局面。
　　个人住房公积金贷款有**高可贷额度限制：
　　1 基本公积金贷款每户不超过10万元，补充公积金贷款每户不超过3万元。 2 基本公积金贷款不超过帐户储存余额的15倍，补充公积金贷款不超过帐户储存余额的2倍。 3 购买二手房不超过总房价的70%。
　　存一笔钱“套”五次利
　　缴存时企业资助当市民每月拿出工资收入的一定比例缴存时，其所在单位也必须拿出同样的数额给予缴存资助，这两项合并后即为职工的个人住房公积金。
　　缴存后存款利率及税收优惠市民缴存的住房公积金，在中国人民银行不久前颁布的《人民币利率管理规定》中，已给予了适当提高计息利率的优惠，即， 银行对职工的“上年结转户”的个人住房公积金存款 每年的结息结转日为6月30日 ，按三个月定期整存整取的利率计息，改变了过去按活期存款利率计息的规定。而且，国家还规定，公积金的利息收入免交个人所得税。
　　贷款利率优惠缴存公积金后，市民申请获取的住房公积金贷款利率是低于一般市场利率的。因为住房公积金管理机构发放这一贷款时，实行的是保本微利的方针，而不像银行的其他贷款那样以赢利为目的。
　　强制住房储蓄由于一套普通住房的价格一般相当于职工家庭二三十年的收入总和，因此一般家庭不可能一下子拿出这么多的钱买房。住房公积金制度要求职工从参加工作开始，每月拿出一部分工资收入，定向储蓄、定向用于购房，帮助职工合理安排支出。
　　多一笔“养老金”职工一直不动用公积金买房，在退休、或遭遇不幸完全丧失劳动能力时，个人可以提取住房公积金的全部本息余额，这可是一笔相当可观的“养老金”。

公积金可以提取出来帮助你还贷款 提取公积金需要以下条件；
职工因购买商品房、经济适用房、合作建房、集资建房等自住住房，首次提取住房公积金时应提供相关证明材料
（1）购房合同或购房协议的原件及复印件；
（2）购房发票的原件及复印件；
（3）提取职工本人的身份证原件及复印件；
（4）提取职工本人的银行储蓄账号；
职工配偶提取住房公积金，除以上资料外，还需提供夫妻关系证明的原件及复印件、主买房人提取记录单的复印件。
职工因购买二手房，首次提取住房公积金时应提供哪些相关证明材料
（1）房产证的原件及复印件；
（2）契税完税凭证的原件及复印件；
（3）提取职工本人的身份证原件及复印件；
（4）提取职工本人的银行储蓄账号；
职工配偶提取住房公积金，除以上资料外，还需提供夫妻关系证明的原件及复印件、主买房人提取记录单的复印件。

住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。

住房公积金的定义包含以下五个方面的涵义：

1.住房公积金只在城镇建立，农村不建立住房公积金制度。

2.只有在职职工才建立住房公积金制度。无工作的城镇居民、离退休职工不实行住房公积金制度。

3.住房公积金由两部分组成，一部分由职工所在单位缴存，另一部分由职工个人缴存。职工个人缴存部分由单位代扣后，连同单位缴存部分一并缴存到住房公积金个人账户内。

4.住房公积金缴存的长期性。住房公积金制度一经建立，职工在职期间必须不间断地按规定缴存，除职工离退休或发生《住房公积金管理条例》规定的其他情形外，不得中止和中断。体现了住房公积金的稳定性、统一性、规范性和强制性。

5.住房公积金是职工按规定存储起来的专项用于住房消费支出的个人住房储金，具有两个特征：积累性和专用性。

有关提取住房公积金方法步骤 :
住房公积金贷款购房后办理领取要先到住房公积金提取申请表，然后带齐以下材料办理：
（1）翻建、大修住房的，需提供市、区房屋安全鉴定部门出具的《房屋安全鉴定书》和《危险房屋通知书》原件及复印件、以及《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的原件及复印件；
（2）建造住房的，需提供市、区规划部门出具的《建设工程规划许可证》和《建设工程规划验收合格证》原件及复印件；
（3）施工合同及写明本人（或配偶）姓名的购买建筑材料的发票原件及复印件。
（4）单位审核盖章的《住房公积金提取申请表》；
（5）本人身份证及复印件；
（6）本人住房公积金缴存凭证原件及复印件（对账簿或联名卡）；
（7）单位开具的《住房公积金提取凭证》；
提取公积金的具备条件
1.没有办理过公积金或者公积金组合贷款的
2.房屋需要具备国有土地使用证和房屋所有权证
3、建造、翻修、大修具有产权自住住房的，提取住房公积金的办理手续。
根据《住房公积金管理条例》第二十四条职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：
（一）购买、建造、翻建、大修自住住房的；
（二）离休、退休的；
（三）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；
（四）出境定居的；
（五）偿还购房贷款本息的；
（六）房租超出家庭工资收入的规定比例的。
买房可以同时申请公积金贷款和公积金取现
公积金贷款方法/步骤
1、首先，根据《个人住房公积金贷款实行办法》规定，申请这种贷款的借款人必须符合以下条件：借款人是在“公积金中心”正常缴存住房公积金的个人;借款人购买的是贷款人认可的经济适用住房;具有城镇常住户口或有效居留身份;具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力;具有购买住房的合同或有关证明文件;借款人同意将其与开发商签订的《住房销售合同》项下所列房产抵押给贷款人，赋予贷款人优先抵押权和受偿权，作为偿还本息的保证;借款人有支付不低于购房所需资金30%款项的能力;贷款人规定的其他条件。
2、具备这些条件之后，带上身份证、房产公司签订的购房合同、月收入证明(工资单)、公积金中心开具的公积金缴存证明，就可以向银行申请贷款了。一般来说，为保证资金的安全，银行要对借款人的信用、经济实力等进行一定的审核。
3、此类贷款利率要低于商业贷款，5年以内(含5年)，月利率3.45‰，年利率4.14%;5年以上，月利率3.825‰，年利率4.59%。国家规定公积金贷款额度**高不能超过借款人退休年龄内所缴纳的住房公积金数额的两倍。
4、国家规定贷款期限是一至十年，**多不超过二十年，银行一般要求借款人采取先付息、后还本的等额还款方式还本付息。银行一般有3种方法来确定究竟给借款人多少借款金额、多长借款期限。1.以借款人缴存的住房公积金余额的10倍来决定放款金额。2.按借款人工资总额的40%作为可以申请的贷款额度。3.根据借款人的月还款能力，以及银行的贷款月利率3.825‰，代入相应公式，可以算出大致还款年限。此外，银行会在每年的三月份办理公积金的“冲还贷”，冲减金额不超过当年每月等额还款数的12倍，也就是说，您缴纳的公积金不光可以申请利率较低的贷款，还可以帮您偿还一部分贷款额。
5、这一切都清楚之后，就进入到住房公积金贷款买房的**后阶段：把**的30%房款存入房产公司在您贷款银行开设的户头上;在您的贷款银行申办一张储蓄卡，以便将来每月银行从卡上扣贷款额;签订借款合同。同时，还要给房子办抵押、买保险，**后还要公证。这些事情由银行出面办，费用由借款人承担。