什么是大产权小产权？哪个好

房屋产权即房屋所有权，是指对房屋的行使占有、实用、处分、收益的权利，从概念上讲房屋产权是没有大小之分的。所谓的“大产权”和“小产权”只是一种较为通俗的说法，是房地产业内从业人员约定俗成的一种称呼。但目前关于大产权与小产权的说法并不一样，大致有三种解释：
　　第一，是把开发商取得的房屋所有权称为“大产权”，把买房人取得的房屋所有权称之为“小产权”，或者说“大产权”是指整栋楼的产权，而“小产权”是指大产权分割后过户到业主手中的产权，在实际的权利行使上，两者是没有质的区别。


　　第二，是把国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。


　　第三，买房后如想再转让时，不用再交土地出让金的叫“大产权”，在转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。对这个区别购房人可从合同第一条“土地使用权的取得形式”中加以确认。房地产商提供的土地证明如果是通过“划拨”得来，就是这里说的“小产权”；如果是通过“出让”或“转让”得来，就是这里所说的“大产权”。


　　房屋属于不动产，与其他商品的买卖不同，国家对此有明确的规定。购房者买了房子后能否顺利取得合法的房屋所有权证，关键在于开发商能否先取得房屋所有权证，该过程也被称做产权的“初始登记”，由开发商负责办理。


　　开发商在取得房屋所有权证后，才能办理买房人的房屋产权证，该过程也被称做产权的“转移登记”，购房者可以自行办理也可以委托代理机构办理房屋产权证。为此，购房者需要向房屋产权管理部门提供以下资料：1、项目的“大产权证”、“国有土地使用证”；2、房屋买卖合同（原件，核验两本加贴印花税的合同）；3、买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书（原件）；4、房屋登记表、分户平面图两份（原件）；5、专项维修资金专用收据；6、契税完税或减免税凭证； 7、购房者的有效身份证明。

界定大产权房与小产权房，**主要的标准是看房产所占土地的来源。
如果是国家（也就是当地政府）划拨或者转让的，属于大产权（经济适用房除外）。这类房产在建设之初就已经向国家缴纳了相应的土地使用费用，个人在购买后，受到国家的认可，可以出售、抵押。
小产权房的建设用地一般是乡政府集体所有，以乡政府的名义开发。这类房产只能由这个乡的村民购买居住，不受国家承认，下发的房产证是蓝色的小本。
现在小产权房的买卖受到了很大的关注，已经有明文规定，城镇户口的人不能买小产权房，村民将自己的小产权房出售后，不得再获批宅基地。所以买小产权房的风险很大。
还得说一下福利房，福利房是在房改过程中由住户以当地的福利房改价购买的房产，也是个人私产。这种房也被相当一部分人称作小产权，但是它和村民的小产权房有本质区别。这类房在交过土地出让金（北京的土地出让金是每建筑平米15.6元）后即转为大产权，与商品房没有区别。
经济适用房被称作有限产权，独立于大产权与小产权之外。

大产权又称为单独产权，由国家发产权证个人对房屋拥有所有的处分，收益权利，是有房产证的，可以贷款，而且有房产证的房子可以落户，后期**潜力较大。
小产权的房子是没有房产证的，而且后期也是不会下证的，是没法贷款的，指的是在农村集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡或村颁发，所以也称之为乡产权房。有国家颁发的土地使用证和预售许可证，且购房合同在国土房管局不会备案。其所谓的产权证也不是真正合有效的产权证。
小产权房与大产权房的具体区别如下：
一、小产权房
①、小产权房的房产证由乡镇颁发，个人并没有实际的产权。
②、个人想要转让小产权房，必须在购买满五年之后才能够进行。
③、小产权房的建设用地一般是归乡集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。
④、购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。
二、大产权房
①、大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。
②、职工可以自由或转让大产权房，没有时间上的。
③、大产权房的用地是由国家(也就是当地)划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。
④、购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、或转让，不用补缴任何费用。
买小产权房的风险：
1、缺少“五证”。如果没有“五证”是不能办理房产证的。没有产权，不受律的保护。
2、拆迁难补偿。只要依办理了审批手续，它就是合建筑。但也不排除那些在规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。
3、质量难保证。这些房屋价格便宜，房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。
4、小产权房不能抵押或者上市转卖。由于没有正规的产权证，小产权房不能作为抵押或上市专卖。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方。
5、小产权房不能抵押贷款。小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，没有他项权利就相当于没有合的质押物抵押到银行，银行贷款就无批复，这意味着你需要一次性付款买房。