二手房交易应注意事项

购买二手房注意问题：
选择中介机构要慎重
许多购房者在购买二手房时，为省时省力，都会通过中介机构来查找房源，进而委托其代理购房。由于房地产交易中介市场鱼龙混杂，许多不法中介采取各种手段欺骗购房者，例如，有的中介为促成交易，故意隐瞒房屋质量方面存在的瑕疵，有的在告知购房者有关房屋面积等重要情节时含糊其辞，故意不明确使用面积、建筑面积、以及建筑面积是否包含了公用面积，从而给购房者设下陷阱，使购房者蒙受巨大损失。张律师提醒，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的“两证”，其一为工商部门颁发的营业执照，其二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。
全面审查**重要环节
全面审查是购买二手房**重要的环节之一。张律师说，所谓全面审查，主要包括以下几个方面：
１．对卖主的资格审查。要求卖房人出示房屋所有权证、身份证、户口簿，查验卖房人与产权人是否为同一人，如不是同一人，须查看卖房者是否持有产权人签发的有效的授权委托书；
２．对房屋的产权状况的审查。房屋产权证须是县级以上房地产管理部门颁发的房屋产权证明，包括“房屋所有权证”和“土地使用权证”，购房者在审查上述证件时，必须查验原件，必要时可到该房屋所在地的房屋管理部门查询产权证的真实性。
３．对房屋其他上市交易资格的审查。
（１）如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；
（２）如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；
（３）如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件；
（４）如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费 用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、**的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售；
（５）如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书；
（６）如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买：已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被法院或行政机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋。
４．对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节，购房者除对房屋户型、结构等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。
关键性承诺应体现在合同当中
除了全面审查之外，交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估；签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或房主的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、期限、房屋交付期限、违约责任等；如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续，在这一环节，律师会告诉购房者需要准备哪些证件。**后，购房后应及时办理过户手续，以避免节外生枝。*

在二手房买卖中，**有必要被提醒的是买家，如果买商品房上当受骗至少冤有头债有主，买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度则要高得多。 　　
一、确认产权的可靠度 　　
1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人； 　　
2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房； 　　
3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处； 　　
4、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。 　　
二、考察原单位是否允许转卖 　　
1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成； 　　
2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让； 　　
3、一般来说，军产、院（医院）产、校（**）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。 　　
三、查看是否有私搭私建部分 　　
1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼； 　　
2、是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间； 　　
3、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。 　　
四、确认房屋的准确面积 　　
1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积； 　　
2、产权证上一般标明的是建筑面积； 　　
3、**保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。 　　
五、观察房屋的内部结构 　　
1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点； 　　
2、管线是否太多或者走线不合理； 　　
3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。 　　
六、考核房屋的市政配套 　　
1、打开水龙头观察水的质量、水压； 　　
2、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目； 　　
3、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象； 　　
4、观察户内、外电线是否有老化的现象； 　　
5、电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线； 　　
6、煤气的接通情况，是否已经换用天然气； 　　
7、小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器； 　　
8、冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。 　　
七、了解装修的状况 　　
1、原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉； 　　
2、了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。 　　
八、查验物业管理的水平 　　
1、水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户； 　　
2、观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局； 　　
3、小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心； 　　
4、小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。 　　
九、了解以后居住的费用 　　
1、水、电、煤、暖的价格； 　　
2、物业管理费的收取标准； 　　
3、车位的费用。 　　
十、追溯旧房的历史 　　
1、哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限； 　　
2、哪些人住过，什么背景，是何种用途； 　　
3、是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案； 　　
4、是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。
十一、了解邻居的组合 　　
1、好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次； 　　
2、拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心； 　　
3、与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。 　　
十二、算计一下房价 　　
1、自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值； 　　
2、委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估； 　　
3、银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的**低保值价。 　　
十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的条件是： 　　
1、年满18岁，有城镇户口，本地、外地均可； 　　
2、能提供稳定的收入支付本息的证明； 　　
3、愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押； 　　
4、所购房屋产权所属真实可靠； 　　
5、支付有关手续费。 　　
十四、请律师 　　
1、二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠； 　　
2、公房上市的时间不长，能提供这一类服务的律师并不多，收费标准也无一定之规； 　　
3、建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。 　　
十五、找代理行 　　
1、公房上市采取两头把关、中间放开的政策，中间的交易过程完全由代理行来操作； 　　
2、代理行的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证； 　　
3、在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失？代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？ 　　
十六、考察代理行是否可靠 代理行应该提供两证： 　　
1、有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书； 　　
2、资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。 　　
十七、及时了解政策、程序、费用上的变化 　　
1、公房上市还是一个新鲜事物，因此要做好心理准备，随时了解政策的变化； 　　
2、媒体的报道十分关注公房上市，要注意报纸的新消息； 　　
3、向律师及中介代理行咨询； 　　
4、**可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解**新的信息。 　　
十八、产权是否完整 　　
1、确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷； 　　
2、只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。 　　
十九、小心房款和产权的交接 　　
1、不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题； 　　
2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。 　　
二十、保证产权顺利过户 　　
1、必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续；有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程； 　　
2、从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。

首先，看房过程中，应该要求房主携带房产证；其次，如果确认购买此套房屋，在签订合同前，需要购房者出具结婚证或未婚证明，同时需要到房产档案馆调取房屋底档确认房屋产权的真实性；
再次，在房产交易大厅办理过户手续时，交易窗口会有回执单，购房者一定要注意收好回执单；**后，房款的支付时间要注意，以免交付房款后不能取得房屋所有权。