商品房有多少空置率

王石说中国房屋空置率达到50%以上，是国际商品房空置率的5倍以上，意味着商品房超级严重积压。国际房屋空置率警戒线是5%--10%。

　在近期房地产泡沫论争中，“空置率超过国际”是人们频繁使用的论据之一。但是，何谓空置率？在我国却是一个含糊不清的东西。在国家统计主管部门和建设主管部门手中，只有新建商品房空置面积的数据，截至2004年9月商品房空置面积为9748万平方米，其中商品住宅空置面积为5736万平方米。那么，空置率分母、分子不清的情况下，人们争论的“空置率”是怎样推算出来的呢？在基本概念不清的情况下，生搬硬套“国际警戒线”又有何意义。

　　从国外的情况来看，空置是指房屋没有投入使用，处在待出租或出售的状态。空置率多以全部房屋存量为分母，以全部空置房屋为分子，计算出总空置率；也可以依据房屋的种类(住宅、办公楼、商业用房)和交易方式(出租或出售)细分空置率；计算单位可以是面积或套。以美国为例，2001年全国共有人口2.7亿人，住宅1.2148亿套，平均每2.25人拥有一套住房，空置期一年以上的住房为1091.6万套，空置率为9%；季节性空置住房为355.4万套，季节性空置率为2.9%。空置一年以上的住房中，有320万套为租赁住房；有130万套为出售住房。除对空置住宅总量进行分析外，美国还按住宅的类型(如出租房或出售房，独户或多户住宅)，住房的结构(一室、二室或多室厅)、住房的建筑年限，不同的租金水平以及住宅所处的区域(大都市区内、大都市区外、东、中、西、南部)等分别计算出各类住房的空置率和空置期限(6个月、1年、1～2年和2年以上)。

　　从我国房地产的实践来看，首先，理想的空置率并不是零空置。住宅作为一种投资大的耐用消费品，开发商供给的时滞、结构与居民购房需求的不对称，很难使房屋的供给与需求一一对应，因此，市场的非均衡应该是一个常态。空置率过低，在求大于供的市场环境下，为开发商推动价格走高，获取高收益提供了便利；同时也剥夺了消费者的选择权，抑制了居民的消费偏好，导致消费需求不足。当然，空置率也不是越高越好，空置率过高、空置期限过长意味着供大于求，房屋利用率低，这会促使开发商改变经营策略，降价促销或减少房屋的供给，以寻找市场新的均衡点。从这个意义上讲，空置率是反映市场供需关系的指标器、风向标。

　　其次，各城市可承受的空置率大相庭径。房地产自身的特点即空间不可移动性、异质性，决定了房地产是一个属地化极强的市场。各城市的经济发展水平(GDP的规模、收入的增长、消费水平、房屋价格)、社会文化(人口规模、增长趋势和年龄结构、文化水平、消费品味)、制度政策环境(土地供给方式、融资渠道、税收政策)和开发企业的资质(自有资本金、经营管理水平等)千差万别，各城市合理空置率不能只有一个标准。对于一个人口规模小、经济落后、居民收入低和金融资产积累不足的中小城市来说，5%的空置率可能是一个警戒线，但是对于北京、上海这类常驻人口、流动人口多的大城市来说，合理的空置率可能是8%、9%或者高于10%。1992～1993年房地产热中，海南450万平方米的空置量，使海南房地产市场陷入灭顶之灾；而上海当时有700万平方米的空置房屋(占全国的十分之一)，却能安然无恙。也正是由于有了一定量的空置房，使得上海的房价长期保持在一个相对低的水平，而2003～2004年，旺盛的住房需求，导致上海的空置量下降了，可房价却在大幅度盘升。如果上海住宅供给充足，能够满足大规模拆迁、大量新婚人口和国内外流动人口的需求，几个“黄牛”投机炒作就很难左右市场，推动价格走高。

　　再次，空置不能与不良资产直接划等号。在房地产经营中，各开发企业的资本实力、融资能力、营销能力千差万别，只要其生产经营所产生的收益大于成本，企业有一定比例的空置房屋在经济上都是合理的，因为它并不影响企业的还贷能力、也不增加其经营成本，只影响企业的盈利水平。换言之，一个房地产开发企业可能卖出80%的新建房屋，就收回了全部投资，此后，多卖出一套房，就多一份盈利。关键看企业的财务状况和企业投资的盈亏点。如果一个企业资本金不足、负债率过高，销售业绩不佳，现金回流慢，直接影响企业清偿银行债务的能力，在这种情况下空置量大才可能会影响银行贷款的质量，但能否转变为银行的不良资产还取决于抵押物品质的优劣、抵押物在市场上的变现能力，而这些又有赖于相关法律、金融制度安排。这也是为什么各国政府都致力于相关法律制度、金融制度建设，保障银行债权人的利益，营造良好的信用环境，积极培育抵押二级市场，分散化解房地产信贷风险，帮助银行渡过房地产的周期波动所带来的风险的原因。有了良好的制度安排，抵押物就可以规避低价贱卖的厄运，卖个好价钱，从不良资产转变为好资产。

我国的住房空置指标和空置率 ：
　　随着房改的深入和住房商品化的发展，商品房逐步增加，我国于20世纪90年代，出台了空置商品房指标。这个指标规定，统计年度到12月31日已建成而未售出的商品房，均为空置商品房。在计算住房空置率时，**初曾经用当年建成商品房总数为分母来计算，后来又改为用当年建成住房总数为分母来计算（目前仍较多地使用这一计算方法）。再后来，人们又发现，空置的住房都累计了多年来的积压住房数，与当年建成住房总数相比不对口径，因而有些专家建议用连续3年建房总数为分母来计算，但未形成统一规定。
　　人们在使用这个我国“独创”的空置住房指标中发现，年底建成而未售出的住房中有相当大的部分是待销房，并会在第二年内售出。可见，这个空置商品房指标只能说明当年建成住房在当年的销售情况。由于它把许多待销房统统纳入空置范畴，就不能准确地说明住房真实的积压情况，是一个戴着“空置”帽子却包含许多“非空置”待销住房而有明显缺陷的指标。因此，用它为基础计算出来的住房空置率也存在明显的缺陷。
　　为了使统计指标能比较准确地反映商品住房的销售和积压状况，有关主管部门针对住房空置指标存在的缺陷，在2003年做出补充规定，决定将相关指标补充为：住房建成1年以内尚未销出的为待销商品房，1~3年内未销出的为滞销商品房，3年以上未销出的为积压房。许多业内人士都认为，这一补充规定的指标比空置指标能够较为准确地反映住房的积压情况，但因它仅仅起到“补充”作用，并没有用待销住房指标来取代住房空置指标，目前人们普遍使用的仍然是原定的不够准确的住房空置指标。公布的九部门“国15条”中第四条就规定，“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物”，这是正式文件中使用的有别于现行统计指标的提法。为此，许多业内人士不断呼吁，希望能对现行的住房空置统计指标进行修改补充，使之真正反映住房空置情况。

住房空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。空置率主要用在国内，与国外的空房率不同。空房率指的是开发商建好房子后，空置的房子与建成的房子之比。按照国际通行惯例，
商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。