关于小产权房的合法性

小产权房办不了房产证、土地证，也不能贷款，不能抵押，不能做公证。遇到国家拆迁、占地等等，不会给你任何补偿。
1 小产权房 这个慨念没有法律解释或行政解释,只具有学术意义,通常是指集体建设用地上违规开发的商品房或农民自行组织建造的房屋,其土地使用不合法,所以无法办理房屋交易登记.2 购卖小产权房风险很大,其一,法律不保护你的物权,其二,交易本身不合法.其三,你得不到法律意义上的房屋所有权.3.购卖小产权房后,因为你本身得到的物权不合法,所以无法进行产权再次交易,抵押等.4 房屋产权7的话,你只能作为房屋使用人获得相应补偿,拆迁补偿按相关法律法规应给予房屋所有权人(合法拥有物价的人)5,因另有相关法律法规规定,集体土地上的房屋允许集体内部成员中交易,所以如果你和卖房人同属本村本组户口的法,房屋交易行为合法有效,可以办理交易过户,以上我所述2\3\4点不生效,你可以获取合法之物价(房屋所有权),可以再次交易,抵押,拆迁的话,可以按法律规定获得补偿.
“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
　　目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配

小产权房可以买卖吗？

首先应当明确小产权房包括两种：

一种是在集体建设用地上建成的。即“宅基地”上建成的房子。法律是允许乡村集体组织在集体土地上建造住宅的。只要依法办理了相关审批手续，就是合法建筑。

另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。违反《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

因此，并非只要是小产权房就是非法建筑。

非法的不可购买，那合法的是否可购买和转让呢？

根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地也只是享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说小产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部转让、置换。

买小产权有什么法律风险呢？

由于小产权房的特殊法律属性，使得小产权房的流通转让存在很多的限制，因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。

所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也就不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。

同时，由于购买小产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。

但是根据目前已有的案例来看，如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利也无法得到保障。

由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。

同时，由于所购小产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。这对房屋的保值和**也有很大影响。

所以在这里要提醒各位购房者注意，不动产登记可能会引发一批持有小产权房的房屋所有者低价抛售，在买房时一定要擦亮眼睛，切勿为了贪便宜买到了没有房产证的房子，让自己的利益受到损害。

外国的富人都是往农村住的，而中国人非要在市中心弄套房子才显出自己的身份，哪怕隔条马路都可能差出一个层次，这种观念到今天也没有改变。不过这几年咱们的城里人口也开始向农村流动了，据说北京已经流出了几十万人，这其中自然也有和外国那些富人一样买了别墅的先富起来的那批人，当然更大量的是因为在城里买不起房的那些中低收入者。
这些乡下的别墅也好、楼房也好，有一个共同的特点就是相对来说价格诱惑人，虽然位置相对偏僻、交通也不便利，但还是搞的热火朝天的。这些被人们称为小产权房、乡产权房的房子**近迎面交来了两盆凉水。一是建设部公开提示人们小产权房不受法律保护，购房人应当谨慎购买；二是北京市国土局叫停了小产权房的建设和销售。
一、小产权房存在的合理性分析
1、商品房的价格太高了，高的难以让人承受，谁不愿意在生活条件便利的城区买房呀？但高的实在高的房价让人们的住房梦想只能是梦想。乡下的房子给人们提供了花不多的钱就能住上楼房的机会。
2、乡产权房的建设让广大的村镇土地利用获得较大的**，为农村产业结构的转变提供了资金和机会。
3、大量居民小区在农村地区的建设，改变了农村地区的落后面貌，使农村地区的生活条件、市政设施都得到极大的改善和发展。
4、为农村人口摆脱农业劳作的束缚，转行服务行业就业提供了大量的就业岗位，大大增加了当地农民的收入。
5、转移到乡下的大量城市人口也给农村地区带来了城市文明和良好的习惯。
6、近些年来农村地区的人口外迁量非常大，形成了很多的空壳村，居住土地浪费严重，居住小区的建设让农民改变了落后的居住传统，减少了宅基地的浪费。
7、农村土地属于集体所有，乡镇政府和村民委员会有权利在一定的范围内对土地进行开发利用，获取**大的经济利益。
8、国家鼓励农村小城镇建设的发展，但对农村地区的房屋开发没有形成专门的法律法规制度，政府也没有专门的管理机构处理相关的工作。
9、购房人和当地的政府的购房协议也算法律文书，乡镇政府也是一级人民政府，特别是项目的建设、立项、审批肯定还有上级主管部门的认可，因此是有一定的合法性的。
二、小产权房的非法性分析
1、关于房地产的开发国家有一套完整的政策规定，商品房的建设一般是在国有土地上经过招拍挂的方式进行土地的转让，由有资质的开发商进行建设销售，非此均不符合国家的政策法规规定。
2、国家对农业用地有着非常严格的监管办法，任何借口在农地进行开发建设都是违反国家的土地政策的。
3、按照有关规定乡产房只能卖给当地农民，比照城市居民购买农民宅院非法的道理，城市居民购买定向销售农民的房子也算违法。
三、小产权房的出路何在
1、小产权房原则上也是得到地方政府的支持和批准的，应当是经过规划部门审查通过的，因此小产权房应当纳入到小城镇建设的统一计划中。
2、国家应当成立像建委一样的专门机构统筹管理农村地区的建设问题，不能像现在放羊一样，需要时就赶一赶，顾不上就真的放羊了，农村地区的建设需要统一管理和统一规划了。
3、把小产权设定为某种产权形式，中国的房子本来就有多种产权，乡产权或者更像经济适用房的产权性质。
4、不能企图将房子一推了之，北京地区的乡产权房子已经占到18%的市场份额，如果全部以违法建筑的名义进行拆除，其损失就不仅是购房人的经济损失了。
5、项目的开发建设发展有一个长期的发展过程，并且是地方政府主导，各级政府主管部门并没有在这个过程中对项目的建设、出售进行干预、制止，因此各级政府对此非法活动难脱干系，因此让购房人承担全部责任就是不公平的。
6、从长远的观点来看，城乡一体化是不可避免的，处理乡产房问题也应当站在这样的高度上审时度是。
实际上产权本来就没有大小之分，如果非要分大小，那只能说房子大的利益大当然产权大，房子小的利益小当然产权小，就像公司的股份一样，按照股份数划分话语权。如果认定了乡产权是小产权，那么小产权也是产权，自然也应当受到法律的保护。对小产权房的讨论，不是主张放弃对土地的管理，对滥用农业耕地的行为应当强硬处理。

小产权房是当前社会各界关注的一个重要话题。围绕它的产权合法性讨论成为学界争议的焦点。产权经济学理论认为“产权是一束权利”,通过变更、界定与维持现有的产权结构,能够创造出一个交易成本低但效率高的产权制度。[产权的排他性、独立性和明确分离边界可以有效地分配风险和提高激励。从这种思路出发,建造在农村集体土地上的小产权房必然将面临由于产权残缺而带来的各种交易风险,加上从中央到地方政府推出的监管政策,按理说它不应该成为一个大问题。可是据不完全统计,全国小产权房的面积约有66 亿平方米,在一些大中城市,甚至占到当地房屋市场的三分之一。此外,近年来由于拆迁小产权房引发的冲突成为一个严峻社会问题,但事实上更多的小产权房由于没有面临拆迁纠纷,反而逃离了大众的视野。本文的研究问题是,一种被正式法律、政策严令禁止的小产权房为何会屡禁不绝?在大面积存在的背后是否有一套支持它产生及维续的社会机制?
当前学术界关于小产权房现象成因的讨论有不少。由于此类文献繁多,本文将它们概括为市场供需说、城乡二元土地制度说和政策监管漏洞说三种类型。供需说指近些年来涌入城市的大量外来人口由于买不起高昂的商品房,转向购买价格相对便宜的小产权房,而城中村和城郊的农民或村集体通过建造并出售小产权房来获利。[4]制度说指由于地方政府垄断了土地一级市场,通过拍卖国有土地来获取土地出让金,集体土地只有经过政府征地后才能拍卖,征地补偿金和土地出让金的差价推动村民和村集体通过建房来获取利润。[5]漏洞说指小产权房处于政策或法律监管的空白地带,地方政府监管不力、乡镇政府默许乃至变相鼓励,给它提供了生长空间。[6]上述思路从不同角度还原了小产权房现象的成因,但是仍然留下一些疑惑。其一,以上研究侧重制度分析层面,忽略了小产权房交易的实际过程。以市场供需说为例,如果说房价低是购买小产权房的诱因,但是这种非法交易将会给当事人带来风险,我们如何理解买家的行为?其二,这些研究侧重政策分析,并没有从中提炼出一套分析性框架。以二元土地制度说为例,如果说二级土地市场推动了小产权房的产生,那么如何理解在同样的二元土地制度条件下,小产权房分布却存在地区差异?因此,要理解小产权房存在的成因,就必须借助产权交易的框架,重新探讨它产生和维持的机制。
二重构民间合约框架:一个理论假说
刘世定在《科斯悖论和当事者对产权的认知》一文中以解决科斯悖伦为起点,提出了一个在法定产权监管之外,非正式交易何以可能的话题。他指出,由于双方对某项权利的认知达成共识,这种共识超出或违背了现行正式政策的规定,在此基础上的合作将会产生一种新的产权结构安排。参与这种新型结构的当事方从中将获得新的收益,但是要面临由于缺少法定产权监管而产生的交易风险和来自法定产权的严厉惩罚。[7]该研究对本文的启示是,在现实生活中,与法定产权规定不一致的交易秩序要实现则需要具备三项条件:双方在法定产权之外形成的新产权结构对彼此有更大收益;由于受法定产权的制约,双方会采取策略避免交易过程中产生的各种风险;双方能规避来自法定产权第三方的惩罚,而第三方也将付出相应的监督成本。由于篇幅所限,刘世定在文中并没有就此展开讨论。本文将指出这种新的产权结构就是,双方在违背现行政策或法律约束下而达成的一种民间合约,接下来要讨论的小产权房交易合约将以新材料来补充这种观点。
这种处于法定产权之外的新的产权结构,是双方自愿签订的一种民间合约。它在不违背现行法律的条件下与正式合同具有同等的法律效力,例如双方签订的借条字据就是一例。社会学家关于民间合约的思考是放在广义合同研究话题之下,其中又分为两条研究脉络。第一条是与新制度主义经济学对话,把正式企业合同作为检验对象,探讨这种交易关系是如何嵌入在制度、文化和社会关系网络中。[8]此类研究是用社会学框架来检讨经济学传统话题,探讨其中是否包含社会学变量,从而丰富合同研究的理论框架。第二条则是将民间合约作为研究素材,探讨这种合约实现的前提条件和遵循原则。中国社会学者对它的思考集中在集体产权变更议题上。[9]此类研究是把经济学家视为反常或离轨的现象纳入分析框架,探索影响民间合约达成的各种社会因素。研究话题不同,但两条脉络都带有鲜明的社会学色彩,即民间合约作为一种市场交易秩序嵌入在正式制度及社会关系网络中。[10]小产权房买卖合约属于第二条脉络。这种房屋一旦交易就违反了有关政策与法律规定,然而大量小产权房存在的事实却说明在正式制度之外,已经形成了一种广泛的民间合约。
将代表法定产权的第三方重新引进来,尝试构建民间合约的分析框架。只要交易中的任何一方认可现行关于REPLACE_TEMP_1的政策,合约就不会签订,双方收益都为零,风险和惩罚也为零。如果双方都反对现行政策并私下交易,彼此可能获益,但是要面临交易风险和来自法定产权的惩罚。因此,细致分析各方围绕民间合约产生的收益、风险及惩罚就成为当务之急。本文提出研究假说,只要双方从中获得的收益等于或大于交易风险和法定产权的惩罚,那么这种脱离正式制度监管之外的民间合约就可能实现。这种民间合约蕴含的收益、风险及惩罚之间的分配比重与当前我国有关房屋的正式政策安排之间有密切的联系,这将帮助人们理解为什么这种违反有关法律政策规定之外的民间合约会长期存在。微信关注国晖律师事务所，掌握更多法律知识。