如何寻找别墅客户

有效的客户来源自己的平时跟进。想找别墅客很简单：
一、盘里，一些卖中高端公寓房的房东，这些人一般卖房子都是置换，因为他卖掉的房子属于中高端，置换一套别墅，基本没问题。
二、出租或出售别墅的房东，这些人不用我介绍了吧，有的是钱，看你怎么说服他。
三、租高端住房的客户，而且又不用自己掏钱的境内人士，这些人有才又有财，对房产投资了解很少，好忽悠。
四、在网站上发布各类低价别墅，介绍要相当吸引人，那样你才有电话，一般都以房东出国发展为由（体现他这套房子风水好）。
五、对于以上高端客户，切勿群发短信，这些人排斥很大，直接打电话，礼貌点，效果会出乎意料，而且每打一个电话，你必须要有一个主题，跟他们沟通5分钟左右。比方：张先生，您现在出租或自住的这套别墅，可以卖一个很好的价格，你考虑出手吧？这样，客户基本都会疑惑，价格能好到哪里，然后你在引导着他的思路回到买房问题上。
希望对你有所帮助
追问
很好的见解，谢谢
追答
经验而已

可以去别墅豪宅门口设点宣传，网上各个比较火的与别墅装修有关的论坛网站打广告。

网上发帖是**好的办法，尤其是付费的网络端口。你还得了解有钱人的生活习惯，在他们上网的时间段反复刷新你的帖子，尽可能的往首页排。
你可能问了，我怎么能知道他们什么时候上网？哎，端口里有时段浏览量的数据，多少钱的房子，什么时段有浏览量都有统计。尝试一下，看看有没有浏览量及上户量，自己再总结总结。
还有一点，尽量和上家保持良好关系，**好给你个独家代理，那就太完美了。自己能掌控的房源，就不怕别人跟你捣乱了。

别墅是人类居住的终极理想和**高形式。别墅本来就非常少，单就别墅而言，上海、重庆、北京、南京、广州比较多，有很多省会城市连别墅都没有。目前买别墅，建议委托当地的房屋中介公司去找找看，**好提前给中介的经办人员小费，在运气很好的情况下，才可能有机会买到二手别墅。
别墅价值体现不单是按每栋建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.30左右比容积率0.60左右的别墅，每平方米价格要高出一倍左右。别墅一般占地均在2亩左右，直辖市及省会城市的别墅目前在2000W左右，但低于1000W就可以肯定不是别墅啦。如只是周末住住，选偏远的农村别墅性价比**好。
国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。
别墅是包括地下层在内的**多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不属于别墅。
别墅（Villa）：“口”
双拼（Two Family House）：“日”
排屋（Town House）：“目”
排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。
别墅的买卖双方合同一般都有注明：
1、本商品房户型为：别墅；
2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。
容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。
2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。
自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的**大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的**潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均**幅度是其他别墅项目的6倍。
中国各级城市早已没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已没有了。目前因不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅定义搞清楚就知道了。
现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。