工业用地如何变为住宅？

答：正常情况将工业用地改为商业用地的步骤：
1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，需
要土地部门的领导签字意见
2、步骤：如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地
出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，
工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。但有一个问题就是，
按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则（如果不想交差
价，那就另当别论了）。
但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度
和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开
交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即
可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应
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策时可以采取更为严格的措施，比如 “必须招拍挂”等等。但是“必
须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果
是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性
要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是划拨
用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。
司法解释：《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管
理的通知》（国办发[2003]70 号）第四点中的部分原文：“协议出
让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土
资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。”
3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，
由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储
司法解释：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土
地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得
出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关
规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”

答：第一，一定要写个变更用途的申请，然后就可以报送到土地局，接下来就是逐级上报到主管土地规划的副市长来签字。
然后，相关的人员就可以拿着批复到规划部门办理好规划变更手续，也可以和土地局重新签定土地的出让合同或者是变更土地合同，然后可以补交一定的土地出让金。
经过规划部门的审查，市政府同意的前提下，还需要补交土地出让金改变用地的性质。第二，价格和此地块的价格也是有关的，没有明确的标准，同时，各个地市也是不同的，建议相关的去相关部门咨询。
《土地证》也是不等同于《项目用地预审意见》，土地规划的用途性质分类也有很多种，就像居住用地、商业用地还有工业用地等等。
第三，《土地证》一般也只说明有拥有该地块土地使用权，但是，所建项目是不是符合规划用地性质，还有是不是适合在该地实施所建项目，一定要进行审批工作。
同时，还需要由规划土地的管理部门还有有关的机构出具《项目用地预审意见》。同时，还需要进行土地使用用途的变更手续，也可以称为“土地变性”。土地是划拨，一般是不影响房产交易的。商业用地还有工业用地两者之间的区别还是比较明显的，变更土地的性质一般也是需要去土地局办理相关手续的。

答：正常情况将工业用地改为商业用地的步骤：
1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，需
要土地部门的领导签字意见
2、步骤：如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地
出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，
工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。但有一个问题就是，
按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则（如果不想交差
价，那就另当别论了）。
但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度
和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开
交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即
可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应
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策时可以采取更为严格的措施，比如 “必须招拍挂”等等。但是“必
须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果
是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性
要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是划拨
用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。
司法解释：《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管
理的通知》（国办发[2003]70 号）第四点中的部分原文：“协议出
让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土
资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。”
3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，
由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储
司法解释：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土
地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得
出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关
规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”

答：第一、改变为商业用途的，必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准。 第二、如符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。 第三、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。

答：一、工业用地是通过公开招标的方式出租使用权的，限定的适用范围仅限工业使用。
二、对工业用地办理房产证的规定如下：
1、现有房屋改造过程中不得擅自预售和销售，更不得擅自收取预售款，违者依法查处。
2、对已取得房屋所有权证书和土地使用权证书的工业用地，应由原权利人提交经消防部门同意后的、有设计资质单位设计的改造方案，方案经批准后原权利人方可按相关规定进行改造，若其改造后用途与原房屋和土地用途相一致的。按改造方案改造后的房屋方可销售，其房屋用途仍按原用途管理。
3、对已经取得房屋所有权证书和土地使用权证的工业用地，若其改造用途与原房屋和土地用途不一致的，应由原权利人提交变更后的规划、土地、建设、工程质量合格证明及房屋面积测绘报告，办理相应的用途变更手续后，方能对外销售。
4、对未办理房屋所有权证书的现有房屋对外销售的问题，要严格执行国家有关房屋销售的管理办法，及我市有关规定，严肃查处房屋交易中的违法违规行为，并采取多种形式，做好对外宣传工作。
三、工业用地办理房产证的流程：
1、首先，购房者要审查发展商的资格手续是否健全，也就是我们常说的五证是否完备。　
2、买卖双方进行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所办理买卖过户登记。去办理登记需要携带身份证、户口本、《商品房销售合同》等证件和资料。　
3、办理完买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产卖契，办理申请需要的证件和资料有：卖方所有的整栋楼的房屋所有权证、《商品房购销合同》、商品房销售发票存根复印件、身份证复印件、《房屋所有权转移登记表》、《墙界表》、《面积计算表》，在三个月内到房屋所在地的市或区（县）的房屋土地管理局登记申请。
4、买卖双方接到交易所办理过户手续的通知后，应携带身份证、户口本、图章等，交易所会给买方发放房产卖契，原则上房屋产权证需买卖双方共同办理。买卖双方或一方因故不能办理买卖过户手续和产权登记的，可出具委托书委托代理人代为办理。　在交纳了手续费、契税、印花税后就可以办理过户手续。
5、经房地产管理部门审查验证后，买方可领取房地产权证。
工业用地也是可以办理房产证的，但是需要满足办理房产证的条件的才能受理，一些工业用地还可以转为其他用途的用地，这也可以成为办理房产证的另一种途径。

答：一、去当地国土资源局用地科咨询，申请改变土地性质，需提交的资料，费用、程序、时间；
二、可能还要到当地规划局，变更相关的事宜，要规划许可证的批复。审批新控规指标，把土地改为住宅用地，
三、办妥规划许可证、土地证、施工许可证，测绘图纸，交完相关的土地出让金，税费，手续费，才能到房管局出房产证。