预购商品房抵押是什么

答：在商品房成为现房之前，属于期房阶段，此时的房子不能出房产证，只有预告登记证明。如果要办贷款，就需要用此房屋作抵押登记手续，房管局会给抵押权人（一般是银行）一张抵押物的凭证，就是抵押权预告登记证明，用以证明此房屋是抵押给抵押权人的。

答：是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

答：是指在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。

物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 ”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

答：预购商品房抵押权预告登记具有抵押权。
一、预购商品房预告登记的法律效力。我国《物权法》第二十条的规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 ”上述规定包含三层含义：
　　1、预告登记的目的，即“为保障将来实现物权”。由此可见，预告登记并非物权登记行为，“而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权”。 事实上，预购商品房预告登记所要达到的法律效果是在合同请求权与现实物权之间建立有利于不动产交易买受人的权利纽带，保障不动产交易关系的稳定。就其本质，预购商品房预告登记所要保护的仍是合同之债的请求权。
　　2、预购商品房预告登记的效果，即“未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。据此可以看出，预购商品房预告登记所要保护债的请求权具有排他效力，也就是说，经预告登记的请求权能够对抗后来发生的与该请求权相冲突的不动产物权的处分行为。预告登记使得其所保护的债的请求权效果及于物权，在未经预告登记权利人同的情形下，能够产生否定物权变动的法律后果，这也是预购商品房预告登记的要义。但是，在不发生此种情形时，却不能得出预购商品房预告登记就是物权登记的结论。毕竟不动产物权的转移登记有赖于预告登记权利人的请求，在预告登记权利人未作物权变更登记请求的情形下，不动产物权不会发生自动转移的后果。
　　3、预告登记的失效。“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记的失效后果能够有效解释为什么预告登记虽具有物权请求权的排他效力却不能等同于物权登记的问题。预告登记制度旨在保护不动产交易关系的稳定性，特别是保障买受人的权益。但是，预告登记亦应受到约束，否则可能产生预购商品房预告登记权利人怠于行使权利，从而有损实际登记权利人的权益。正因为预告登记存在失效的可能，才不能将预购商品房预告登记等同于物权登记。因为“原债权请求权的存在是预告登记的前提，债权一旦消灭，预告登记也就失去其存在的基础。” 也就是说，预购商品房预告登记可以特定的情形下失效，但物权只能产生变动而不会失效。
　　基于上述分析，预告登记权利人并非必然将来成为不动产所有权人，只是在预告登记权利人依照法律规定或者约定的物权变动条件成就时，其享有排他的请求进行物权变动的权利，可见“预购商品房预告登记所要登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记。”
　　二、预购商品房抵押权预告登记的法律效力。我国《物权法》并未对预购商品房抵押权预告登记有所规定；2008 年建设部颁布了《房屋登记办法》，该办法第六十七条规定了以预购商品房设定抵押的，当事人可以申请预购商品房抵押权预告登记。该办法并未将预购商品房预告登记与预购商品房抵押权预告登记加以区分对待，均列入预告登记范围。第六十八条关于预告登记的效力规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3 个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。”该办法第七十一条规定了申请预购商品房抵押权预告登记的形式要件，即：“申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列材料：登记申请书；申请人的身份证明；抵押合同；主债权合同；预购商品房预告登记证明；当事人关于预告登记的约定；其他必要的材料。”然而纵观《房屋登记办法》，其亦未对预购商品房抵押权预告登记的性质作出规定。依据《房屋登记办法》的有关规定，对预购商品房抵押权预告登记可以作如下理解：
　　1、预购商品房抵押权预告登记的基础条件是存在预购商品房预告登记。没有预购商品房预告登记，也就没有预购商品房抵押权预告登记，二者之间具有从属关系与先后顺序。故在预购商品房预告登记不能等同于物权登记的前提下，预购商品房抵押权预告登记同样不能等同于抵押权登记。原因在于抵押权属于担保物权的范畴，抵押权的基础是物权，没有物权基础也就没有抵押权的设立；而预购商品房抵押权预告登记的基础是预购商品房预告登记所保护的债的请求权，而非现实物权，因此，将预购商品房抵押权预告登记等同于抵押权登记没有权利基础和法律依据，预购商品房抵押权预告登记并非设立担保物权的行为。
　　2、预购商品房抵押权预告登记所保护的是抵押权登记顺位。该办法规定“当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。”笔者以为，鉴于同一财产可以向两个以上的债权人抵押，因此，对预购商品房抵押权预告登记作合理解释，系为保全一项将来以发生抵押权按序变动为目的的请求权的不动产登记。即在作为权利基础的不动产物权得以转移登记至预购商品房预告登记义务人时，预购商品房抵押权预告登记权利人享有得以预购商品房抵押权预告登记同等的顺位变更登记为抵押权人的请求权，体现的是抵押权登记的顺位保护。也就是说，无论将来不动产上设立多少抵押权，经预购商品抵押权房预告登记后变更登记为抵押权的，该抵押权依然保持在预购商品房抵押权预告登记时的顺位。有一种观点认为，预购商品房抵押权预告登记系设立担保物权的行为，故亦具有对抗物权变更的效果，依据是《房屋登记办法》第六十八条第一款规定：“预购商品房预告登记后，未经预购商品房预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。”显然，作为部门规章的《房屋登记办法》不能作出设立、限制、变更物权的规定，对上述规定的合理性亦不予讨论，仅就该规定而言，只能发生房屋登记机构“不予办理”的后果，以此认定抵押权预购商品房预告登记具有对抗物权变更的效果没有依据。然而，在预购商品房预告登记失效的情形下，抵押权预购商品房预告登记是否同样归于失效及抵押权预购商品房预告登记权利人的优先请求权是否丧失的问题，虽不在本文所要探讨的问题之列，但值得进一步研究。
　　综上，抵押权预购商品房预告登记与抵押登记具有明显的区别，二者法律后果亦不相同。抵押权预购商品房预告登记权利人对经预购商品房预告登记的不动产不享有抵押权登记产生的法律后果，即在对经预购商品房预告登记的不动产依法进行拍卖、变卖时，不享有优先受偿权。

答：事项名称：预购商品房抵押权预告登记

申请条件：金融机构和购房人双方申请

设定依据：《房屋登记办法》第七十一条

办理材料：

1.登记申请书（原件）；

2.申请人的身份证明（核实原件留存复印件）；

3.同意办理预购商品房抵押权预告登记的书面约定（原件）；

4.预购商品房预告登记证明（复印件）；

5.主债权合同（原件）；

6.抵押合同（原件）；

办理流程：

1.申请

答：办理程序：
(l)贷款人申请;
借款人到贷款银行填报《个人住房借款申请表》并提交下列材料：①借款人的身份证、户口;②购买住房的合同意向书或其他证明文件;③借款人所在单位出具的借款人家庭稳定经济收人证明;④贷款银行要求的其他证明。
(2)贷款银行审查;
贷款银行对借款人的贷款申请及其他各项证明材料进行审查，审查合格后出具贷款承诺书，并与借款人签订抵押合同。
(3)借款人与售房单位签订购房合同;
借款人凭贷款银行出具的贷款承诺书与售房单位签订购房合同，并请售房单位在房产收押合同上签章。
(4)借款人办理抵押房屋的保险;
借款人持购房合同到贷款银行指定的保险机构办理抵押房屋的保险。
(5)借款人与贷款银行签订个人住房抵押贷款合同;
借款人持购房合同、抵押合同、收押合同及保险单，与第三方(法人)担保人一起到贷款银行签订《个人住房抵押贷款合同》并在30日内到房地产管理机关办理抵押登记，当事人要求公证的，可到公证机关办理公证。
(6)贷款银行划款;

准备资料：
一、贷款申请书（贷款用途/金额/年限/还款来源）
二、房屋所有权证
三、工作、收入证明（夫妻双方）
四、户口薄（夫妻双方）
五、身份证（夫妻双方）
六、结婚证