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  • 什么是二手期房

    热心网友    2018-06-27 | 我要分享
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  • 最佳答案

    热心网友 | 熟悉区域: | 2018-06-27

    在购买二手房查看清楚以下几部分就不太会有大问题出现。
    1、核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人,通过查验产权证和产权人身份证核实,确认无误即可。
    2、核实房屋状况:在看房的时候从以下几个方面入手了解: 房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实,有利于你控制好交易的实际成本和风险。
    3、明确交易程序:二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意:保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。
    4、明确违约责任:和卖方要明确严格的违约责任,是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中,小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”,缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时,一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。

    5、需要看清楚开发商的资质,否则你购买了没有资质的开发商开发的楼盘就惨了,因为这样是不可以领导房产证和土地证的。

    二手房买的是期房...........?这种情况估计只有先前买方要出售未竣工的期房这种情况了,属于合同交易,因为没有房产证。要注意纠纷,主要怕先前的买方毁约,国家不保护这样的交易的,原则上。

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  • 热心网友 | | 2018-06-27

    在购买二手房查看清楚以下几部分就不太会有大问题出现。
    1、核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人,通过查验产权证和产权人身份证核实,确认无误即可。
    2、核实房屋状况:在看房的时候从以下几个方面入手了解: 房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实,有利于你控制好交易的实际成本和风险。
    3、明确交易程序:二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意:保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。
    4、明确违约责任:和卖方要明确严格的违约责任,是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中,小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”,缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时,一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。

    5、需要看清楚开发商的资质,否则你购买了没有资质的开发商开发的楼盘就惨了,因为这样是不可以领导房产证和土地证的。

    二手房买的是期房...........?这种情况估计只有先前买方要出售未竣工的期房这种情况了,属于合同交易,因为没有房产证。要注意纠纷,主要怕先前的买方毁约,国家不保护这样的交易的,原则上。

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  • 热心网友 | | 2018-06-27

    二手房,是卖过一次的,不是由开发商做甲方卖出的,不管住没住 期房,主要指开发商还没完全竣工、拿到预售证,可以依法销售的房子

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  • 热心网友 | | 2018-06-27

    公证过户的费用高,转合同就可以了,费用低一些。
    但是转合同一般都需要一次性把钱付给卖家,
    现在还有两种办法可以选用,
    1,你先给卖家,中介公司签好协议,付给卖家一部分钱转合同,等房产证下来直接是你的房产证,然后按揭贷款把剩下的一部分给卖家。
    2,签好协议,你先给卖家付一部分钱,等房产证下来后是卖家的名字,然后走正常过户的手续。
    但是这两种方法都是有风险的,一定要在中介公司签署正式的协议并且让房主压一些东西,比如购房合同。

    0 | 0 | 0回复
  • 热心网友 | | 2018-06-27

    期房还没拿到产证,买卖这样的房子违法吗?买卖过程中有什么样的风险呢?需要注意什么样的交易细节呢?笔者专门为此撰文,以期对二手房交易过程中的法律行为起到一定的指导和借鉴作用。 一、期房买卖并不违法 一直有当事人纠结于期房尚未竣工、还没有办出产证,这样的房子是不是可以买卖?买卖合同即使签订,会不会因为违法而无效呢?其实,我们通常所说的“期房限转”是指期房转让不能像一般的二手房买卖那样去交易中心办理预告登记,至于期房买卖合同的法律效力问题,是没有任何影响的。上海高院曾有书面意见指出:不能仅因卖方尚未取得房地产权证而认定转让合同无效,卖方虽然没有取得产证而不享有房屋的所有权,但根据买卖合同享有债权,对债权进行转让是法律赋予的权利,因此期房限转政策并不影响买卖合同的效力,无非是不能办理预告登记而已。 二、期房买卖要注意的问题 (一)买卖合同只要办了公证就有强制执行力,就不能违约了吗? 买卖双方签订买卖合同后,买方忌惮于卖方将来一房二卖或者干脆不愿意过户,所以往往会选择在公证机关的公证下签订买卖合同,认为公证过的合同卖方就不能违约了,即使违约买方也可以向法院要求强制过户。其实这是一个大大的误解,公证(包括律师见证)不过是对合同是否违法、是否是当事人的真实意思表示进行第三方证明,其不可能起到对合同将来履行情况产生任何约束力的作用,要违约还是要违约,避免不了。 (二)买方与谁签合同最保险? 期房买卖,通常有两种交易模式:一是买卖双方直接与开发商办理更名手续,即买方直接与开发商签订预售商品房买卖合同,卖方完全退出交易,由买方取代原先卖方的地位——这是最保险的期房买卖交易模式,当然前提是开发商原因配合;二是由买卖双方签订合同,其名为买卖合同,实质却是债权转让合同——这是目前市场上最常见的交易模式。 由于期房本身的特殊性,建议买方务必在专业律师的指导下购置期房。以下文字围绕第二种交易模式中的常见法律纠纷展开讨论。 (三)重视《债权转让通知书》 买方如果与卖方签订期房买卖合同,首先要确认卖方是否已经付清了到期该付的房款,再在合同上约定将卖方对开发商的全部权利让渡给买方,同时卖方需要出具一份《债权转让通知书》送达给开发商,因为法律规定债权转让必须通知债务人,否则对债务人不发生效力。 (四)最大限度避免一房二卖 为防止卖方在与买方签完合同后,又将房子卖给他人,导致买方的置业期望落空,买卖双方可以约定:卖方将与开发商签订的预售合同、发票等正本交予中介公司或律师事务所保管,此举可以最大限度避免一房二卖情况的发生。 (五)卖方到时不卖了,买方怎么办? 如果卖方在拿到小产证后反悔了,不卖了,这个时候买方怎么办?除了按照合同约定追究违约金外,还有其他保障吗?根据合同法的规定,买方除了要求违约金外,还有权要求卖方继续履行合同,也就是要求卖方继续把房子交易过户给买方,因为继续履行同样是一项重要的违约责任,它和违约金并行不悖,可以同时主张。 (六)税费承担需要及早了解 按照期房买卖的通常交易流程,开发商先将房子过户给卖方,卖家再将房子过户给买方,在这个环节中,房子交易了两次,契税也就要征收两次(卖方和买方各缴一次),营业税要征收一次(卖方缴)。买卖双方如果对税费承担没有事先约定,极易产生纠纷。如果约定税费都有买方承担,卖方只要一个到手价,那么买方一定要做好比买一般二手房缴纳较多税费的思想准备。 总之,虽然说二手期房买卖的行为并不被法律禁止,市场上也多有成功操作的案例,但毕竟少了预告登记这个物权保障环节,卖方毁约的现实风险还是不容忽视的,再怎样精心布置的交易方式,也难免挂万漏一。所以,笔者建议买方在交易过程中,多与开发商沟通,多关注开发商那边的交易进程,一旦得知卖方已经取得小产证的消息,及时催促卖方办理过户手续。如果发现卖方有怠于履行的迹象,及时向法院起诉,并要做好财产保全工作。只有在事前策划和事后救济中都做到妥善设计,买方才能实现最终收房过户的目的。

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  • 热心网友 | | 2018-06-27

    如果是期房的话,不能找中介办,直接约上业主到开发商处办理更改合同等手续,要不然后期会出麻烦。

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