普通商品房是什么意思呢？

商品房和普通住宅是两种概念来的,也即是两种不同的房屋区分方式。商品房主要系指依据房屋的产权获得方式,既系通过购买获得的房产(包括一手,二手)就叫商品房了。这种分类方式把房屋分为:商品房,房改房,廉价房,宅基地,经济适用房等。

商品房是开发商 开发建设的供销售的房屋，能办产权 证和国土证，可以自定价格出售的产 权房。特指经政府有关部门批准，由 房地产开发经营公司开发的，建成后 用于市场出售出租的房屋，包括住 宅、商业用房以及其他建筑物，而自 建、参建、委托建造，又是自用的住 宅或其他建筑物不属于商品房范围。

商品房根据其销售对象的不同， 可以分为外销商品房和内销商品房两 种。商品房是指在市场经济条件下， 具有经营资格的房地产开发公司(包 括外商投资企业)通过出让方式取得 土地使用权后经营的住宅，均按市场 价出售。其价格由成本、税金、利 润、代收费用以及地段、层次、朝 向、质量、材料差价等组成。另外， 从法律角度来分析，商品房是指按法 律、法规及有关规定可在市场上自由 交易，不受政府政策限制的各类商品 房屋，包括新建商品房、二手房（存 量房）等。商品房在80年代兴起。

二、商品房的分类

1、外销商品房，指房地产开发 企业按政府外资工作主管部门的规 定，通过实行土地批租形式，报政府 计划主管部门列入正式项目计划，建 成后用于向境内、外出租的住宅，商 业用房及其他建筑物。

2、内销商品房，指房地产开发 企业通过实行土地使用权出让形式， 经过政府计划主管部门审批，建成后 用于在境内范围（目前不包括香港、 澳门特别行政区和台湾）出售的住 宅、商业用房以及其他建筑物。

三、商品房的价格构成

（一）土地使用权取得费 商品住宅开发经营单位依法通过国有 土地出让、转让获得国有土地使用权 的，其土地使用权取得费为支付的出 让、转让费用、拆迁安置补偿的净支 出及按规定应交付的有关税费之和； 商品住宅开发经营单位依法通过行政 划拨取得国有土地使用权的，其土地 使用权取得费为取得该划拨土地所支 付的征地费、拆迁安置补偿费及城市 市政基础设施配套费等费用之和。

（二）住宅开发成本 1．前期工程费。包括水文及工程地 质勘察、测绘、规划设计、项目可行 性研究、建筑设计、施工通水、通 电、通路及平整场地等费用支出。 2．建筑、安装工程费、设备费。包 括房屋主体部分的土建(含桩基)工程 费、水电安装工程费(含结构和装 修)、设备购置费等。 3．附属工程费。包括住宅小区基础 设施建设费和列入住宅小区详细规划 的非营业性公共配套设施建设费。 住宅小区基础设施建设费，指小区用 地规划红线以内的道路、供水、供电 (含一户一表)、供气、供热、有线电 视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗 (含每户或单元保安门)、绿化、环 卫、排污、排水、消防设施等基础设 施建设所发生的设施(设备)及建设费 用中，按规定应由商品住宅开发项目 负担的费用。 非营业性公共配套设施建设费，包括 根据城市建设总体规划要求列入小区 施工图预算项目的公共停车 库(棚)、锅炉房、水泵房、派出所、 居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等 建设费用中，按规定应由商品住宅开 发项目负担的费用。 4．开发间接费。指开发经营单位直 接组织、管理开发项目发生的各项费 用。 5．其他符合国家规定并与项目开发 直接有关的费用。

(三)住宅开发期间费用 指开发经营单位在开发经营过程中发 生的管理费用、财务费用、销售费用 等支出。住宅开发期间费用应按受益 项目进行合理分摊。 1．管理费用，指开发经营单位行政 管理部门为管理和组织经营活动而发 生的各项费用。 2．财务费用，指开发经营单位在开 发经营过程中为筹措建设资金而发生 的各项费用，包括企业经营期间发生 的利息净支出、汇兑净损失、调剂外 汇手续费、金融机构手续费，以及企 业筹资发生的其它财务费用。 3．销售费用，指开发经营单位为销 售而发生的各项费用。

(四)利润 以上地使用权取得费和住宅开发成本 之和为基数计取，属政府定价或政府 指导价的商品住宅，其利润率由政府 价格主管部门确定；属市场调节价的 商品住宅，其利润率由开发经营单位 自行确定。

(五)税金 指依据国家税收法律、法规规定应当 缴纳的营业税、城市维护建设税、教 育费附加等。税金按国家规定的税目 和税率执行。固定资产投资方向调节 税不列入组价因素，在商品住宅销售 价格外按税务部门的规定办理。

(六)住宅差价 包括楼层差价、朝向差价。楼层差 价、朝向差价分别按增减代数和为零 的原则，由开发经营单位自行制定， 其中属政府定价的政府指导价的，报 价格主管部门确认。

（七）下列费用不得计入商品住 宅成本 1、开发经营单位自用的办公用房、 营业用房等应分摊的各种费用 2、企业的赞助、捐赠支出以及其它 各种与开发经营无关的费用 3、各种赔偿金、违约金、滞纳金和 罚款 4、国家规定不得列入成本费用的其 他支出。

商品房是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建设者参加统建，又是自己使用的住宅。商业用房和其他建筑物，不属于商品房范围。

普通商品房

在商品房的定义基础上加入一些限制条件：

普通商品房普通住宅必须满足以下条件：

(一)住宅小区建筑容积率在1.0以上；

(二)单套建筑面积在140平方米以下；

(三)实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。

国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发[2005]26号）
五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费
为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。