买一手房怎么防止一房多卖

那该如何避免掉进“一房二卖”的陷阱呢？
　　买房前：
　　1、了解开发企业的资质、信誉度等。
　　2、看开发企业的开发经营资质是否合法，有没有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》。
　　3、看开发企业“五证”是否齐全，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》。
　　4、及时向律师咨询购房注意事项。
　　5、尽量到售楼处购买房子，不要贪图便宜买低价房。
　　买房时：
　　1、交购房款和网签要同步进行。签订的购房合同必须选用国家工商管理总局和国家住房和城乡建设部的《商品房买卖合同》。根据目前的房屋买卖交易设置，网签可以使房产交易透明化，通过规范合同文本，充分保障买卖双方的合法利益；通过备案有效防止一房二卖。
　　2、要调查所购房屋的产权，提存房屋产权证。从签订房屋买卖合同，到正式办理房屋产权变更登记手续，之间还有一段时间。由于房地产市场价格的波动，卖房者有可能在这段时间内将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生，购房者要调查所购房屋的产权，提存房屋产权证，对卖房者一房二卖的行为加以防范。
　　3、尽量要求在房屋交易中心登记后再向卖房者支付**款。这样可以避免卖房者一房二卖，诈骗购房者的购房款。
　　4、房屋交付时，购房者要向开发企业索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

对于购房者而言，应重视从源头、从**初就开始防止和避免掉入“一房二卖”的陷阱。
　　(一)买房时一定要及时网签，严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。根据目前的房屋买卖交易设置，二手房网签可以使房产交易透明化，通过规范合同文本，充分保障买卖双方当事人的合法利益，通过备案有效防止一房二卖。同时，买房者在签订购房合同时，应尽量能够明确“一房二卖”等禁止性规定，并加重此种行为的违约责任。
　　(二)购房者要调查所购房屋的产权，提存房屋产权证。从签订房屋买卖合同到正式办理房屋产权变更登记手续之间还有一段时间。由于房地产市场价格的波动，卖房者有可能在这段时间内将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生，购房者可以调查所购房屋产权，提存房屋产权证对卖房者的“一房二卖”行为加以防范。

为你释疑：开发商是找了个体面的借口准备将原先暂时留存的房屋卖出。
疑问一，你觉得该楼已经可以正常住人了，怎还会是“期房”？专业地讲，期房与现房的根本性区别在于开发商是否已经取得了大产证。若没，则尽管已经住了十年，它仍是“期房”。
疑问二，“买下了，但网上信息显示可售”。说明合同不是网签的、也可能没签合同、或签了后没去办合同备案。此种情况下，切忌与该名义上的买房人发生钱的往来。可要求开发商出示他们之间的已经签订的合同。无论结果如何，都要求与开发商签署一手房合同。拿得出原有合同的要求先办理原合同解除，拿不出合同的就当一手房合同签约，你只能付房款给开发商而不是给那个人。因为那个关系户拿不出产权证就不是产权人，非产权人是没资格卖房给别人的。房款付给不可卖房的个人，岂不不关开发商的事？
目前能与开发商签订的也只能是《预售合同》——道理同上。“怎样防止开发商一房多卖”，网签合同就是一项很有效的技术措施，全国各地应该都大多执行了。可以简单认为：若能网签合同，就可避开一房多卖陷阱。若没实行网签，还可以事先去交易中心查询窗口得到**新的书面查询结果，以避免网站信息的滞后带来的误判。
追问
非常感谢您的答复。还有几个疑问：
开发商自己说是让我和他们签合同，并且网签。我的疑问就是怎么确实和开发商签订的合同是第一手房合同呢？开发商说和他们签合同之后再让我把钱转给那个房主，这样不知道有没有什么风险？或者说只要我和开发商签了什么合同办理了什么手续之后，我把钱给那个买主就没有任何风险了？在线等。
追答
网签的合同，一手房和二手房的合同版本、内容上差别很大。例如，一手的出售方一定是公司，二手的绝大多数为个人；一手房有预售合同和销售合同之分，二手的没预售合同只有称作《买卖合同》；一手的预售合同中会列明预测面积与实测面积发生误差的处理办法约定，二手的肯定没有；一手会列明房价单价，二手的只约定房屋总价没有单价；一手的会说明该楼盘的获准开发、销售的政府文件名称编号（例如规划许可证编号，预售证编号，产权证编号），二手的肯定没有准许开发的文件名称。。。。。
网签的预售合同，还要办理备案登记。记住，你房款只付给开发商——因为合同构成的买卖双方必须与收付款一致。至于开发商称房款**终交给那个人，那是他的事，你只付款给签约方并取得对方的正规发票即可。 再强调一遍，个人没房产证就没卖房资格，更谈不上他收房款。
追问
再次感谢您的答复，还是有点不明白：我和开发商到底应该签订预售合同还是销售合同呢？
能不能麻烦您给我具体说下交易流程以及注意事项。也就是我和开发商应该具体签订哪些合同，办理哪些手续之后才能付款，付款之后我还得做些什么才能保证这个房子的房产证什么的**终全部是我的呢？在线等。您的帮助对外真的非常重要，因为这个房子交易要求全款一次性付钱，万一哪里出错或者有问题我就倾家荡产了。
追答
简单辨别方法：若开发商能出示大产证，则就签出售合同，若拿不出，但能出示房屋预售许可证，并且你要买的房屋在其许可证列出的范围，则签预售合同。
开发商出示了如上证件，可先签定金合同，约定几日内签署正式合同，然后付定金。
网签的正式合同（预售或出售合同），先要打印出来让你阅读。仔细看清开发商的合法开发的证件名称及编号（如上），及其他与双方利益有关的约定条款并认同，再签字。签署了正式合同才当场付房款给开发商，并索要它名下的正规机打发票。数日后，可去查询（网上及窗口），看该套房屋的交易状况的变化。
值得警惕的是，若开发商竣工后迟迟未办成大产证，还要了解研究其原因（例如土地出让金、配套费、维修基金缴纳有否问题、合法性手续上有无缺陷——例如违背了规划指标未解决）。若该原因无望短期解决，建议还是放弃购买。否则，你的小产证将无法预计何时能办成——就是法律上对你拥有房屋的确权。既取得了房屋又取得了你的房产证，才算完成了整个买卖流程。
追问
再次感谢您的专业解答和热心回复，真的非常感激！http://xx.yyfdcw.com/NewHouse/NewHouse.aspx?ID=188这个是该楼盘在房管局网站上的信息，上面显示该开发商五证都在，我不太明白你说的大产权证指的是什么，这个不知道能否指教下呢？
追答
问题一，你打算买哪个室号？帮你看看房屋状态。
问题二，有网友反映重要问题值得你重视：一是1、2号楼变更了设计，层数增加了，从而容积率指标超标，这是严重违反规划的。二是有的房屋单体验收没通过，小区的消防验收没通过。假如问题确实存在，没解决，开发商是办不出大产证的（就是建成的房屋国家不认可，不确认其产权），就更谈不上为每户小业主办理房产证。所以网上显示，没一户是办出房产证的（就是转移登记完成）。这也符合当前现状——还是期房。只能与购房人签预售合同。
追问
http://xx.yyfdcw.com/NewHouse/NewHouseBuilding.aspx?ID=188&Bid=842这个是该楼盘的所有房屋信息，我要购买的那套房在里面的状态显示为：期房可售，这个是不是说明我要买的房子是在其许可证列出的范围内呢？另外这套房出售要求是必须全款一次性付清，所以您说的“可先签定金合同，约定几日内签署正式合同，然后付定金”这个步骤就不存在了，只要按照你后面说的流程继续走就行了吧？
追答
若显示期房可售，是可以买的。
一次付清，是两厢情愿的事。你自己看着办吧。但也反映了开发商缺钱急等用。
开发商违反了容积率指标是要补地价的。比方政府允许你建造82000平米房屋，你竣工测量下来多造了1000平米。这多造的房，要么规划不允许，限令拆除；要么允许存在但要补缴土地出让金及罚款。两者都做不到，政府就不让办证。意味着不承认全部建成的房屋有合法产权。