购房怎样算备案

目前还没有政策说2016年的房产过户税费要有变动的说法,还是按原来的房产政策计算过户税费,税费约为房产报税价的8%(卖方:个人所得税1%(房产证大于5年的唯一住宅免)、营业税5.5%(房产证大于2年的免),买方:契税1.5%,其它过户税费约数百,以上税点均按小于144平方米的普通住宅计算)。买卖过户如房产证过五年也不用交个税,只需交契税1.5%,其它过户税费约数百。即总共1.8%左右。报税价是你们自己定的。房管局的电脑系统对当地每个区域有一个**低的评估价。你们报的报税价高于那评估价就按你们的价计税。低于的话就按系统的评估价计算。对这评估价**了解的是当地同区域的房产中介,因为他们经常去过户,知道能**低报多少可以通过,所以建议你去中介那了解下。

购房时间是以产权证的时间或契税发票的时间计算的。
满两年免征营业税也是从产权证或契税发票时间计算的。
如果是土地时间的话是从开发商拿到地的那天开始算起的。

购房日期按照以下标准计算：
“个人购买住房，以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，作为其购买房屋的时间”，其中，“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期；
如果纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购房时间；
即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；反之，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

网签和备案的定义：
网签是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋，防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。购房网签相当于在房屋管理部门将买卖协议备案，并在互联网上公示，而且网签后还会得到一个网签号，可以在互联网上查询网签信息，已经网签过的房屋，无法进行第二次网签，一定程度上有利于避免开发商一房二卖，是一种行政管理行为。yuqiancyh
备案包括开发商备案和购房合同备案。前者指开发企业在取得预售证后向房产管理部门备案房屋出售价格，面向社会出售。后者是指购房者和开发商签订合同之后，在房屋管理部门登记备案，实现法律效力的一种方式。
办理流程：
网签流程——选定网签时间——准备网签资料——确认网签条款——完成网签
备案流程——合同备案——审核——取得备案号——打印合同文本——双方签字盖章——完成备案
需要说明的是，备案是在网签完成之后进行的，**终经房地产管理部门的审核会返回一个备案号，此备案号是唯一的，在网上输入备案号可以查询房屋的相关信息。
办理时间
网签是在开发商已经取得了预售证，且购房者也满足购房资格，完成选房，签订合同之后，在售楼部或者在房屋管理部门完成的。在这里，我们要注意的是，现在有一部分开发商会在未取得预售证或其他证明时，就与购房者签订相关的协议或者合同，这样的情况是没办法进行网签的。另外，如果购房者自身的购房资格没有被核验通过，也不能进行网签。
备案是在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民ZF房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。一般来说，网签在前，备案在后，备案以网签为前提，只有备案后房屋买卖才算是正式生效。
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法律效力
网签在签约时要认真阅读合同中的条款，对于合同中自己认为不合理的条款可以提出自己的修改意见，或者双方之间进行协商，甚至购房者在要求得不到解决时可以协商撤销网签，不进行网签。
但是即使网签成功，也不能说具备了法律效力，因为商品房买卖合同只有到房地产交易中心登记备案才能生效。所以说，经过备案，房屋交易才算真正具备了法律效力。

一、房屋权的初始登记
初始登记是指合法建造房屋的申请人为取得房屋权进行的登记。
二、申请房屋初始登记需要准备的资料
1、登记申请书;
2、若为个人申请的,则要提交申请人身份证明的复印件一份(核对原件,留存复印件);若为单位申请的,则需提交营业执照或者法人登记证复印件一份(核对原件);
3、需提供建设用地的使用权证明;
4、需提供建设工程符合规划的证明;
5、房屋测绘报告;
6、房屋已完工的证明;
7、个人委托代理的,出具经公证的委托书和受托人身份证或有效身份证明;单位委托办理的,出具受托人和法人授权委托书的身份证明;
8、还需准备登记机关要求的其他材料。
注意事项:开发企业新建房屋申请办理初始登记的,还应提交:
(1)分期综合验收备案证明或者综合验收备案证明。
(2)建设工程档案的合格证。
三、办理房屋初始登记的程序
(一)一般房屋办理初始登记的程序:
步:提出申请。
申请人持规定提交的资料到房屋所在区房管局提出申请。对符合申请条件的,区房管部门进行现场调查,经初审合格后报市房屋产权登记。
第2步:审核制证。
市房屋产权登记审核后,对符合登记条件的,核准登记,打印房屋权属证书。
第3步:交费领证。
申请人本人持身份证或经办人持授权委托书及本人身份证到市房屋产权登记交纳相关费用后,领取房屋权属证书。
(二)军队、涉外房屋初始登记程序
步:提出申请。
申请人持规定提交的资料到市房屋产权登记提出申请。
第2步:审核制证。
市房屋产权登记进行现场调查,对符合登记条件的,核准登记,打印房屋权属证书。
第3步:交费领证。
申请人本人持身份证或经办人持授权委托书及本人身份证到市房屋产权登记交纳相关费用后,领取房屋权属证书。
四、房屋初始登记的办理时限
对资料齐全,符合发证条件的,承诺服务时限为10个工作日办理完毕。区房管局、市房屋产权登记各5个工作日。
五、房屋初始登记的收费项目及标准
收费依据:发改价格[2008]924号。
收费项目:登记费
收费标准:住宅登记费,每套80元;住宅以外的房屋登记费,每件550元。