商业用地变更为商住用地怎样补交出让金

答：关于法律依据你去搜下补缴土地出让金，应该就有，但是如果土地性质变了，你规划条件就变了，容积率肯定得增加，增加的话就按照核定增加面积*现在评估时点的原规划、新哗姬糕肯蕹厩革询宫墨规划条件下的楼面单价、和原成交价格按评估时点进行期日修正后的价格，三者取高值补交。
这是大原则，具体的操作方式，各个地方还不一样的

答：首先，根据《土地管理法》，我国的土地有“三大类”：农用地、建设用地和未利用地。土地性质主要是指这其中的建设用地分类，一般在进行土地登记时，《国有土地使用证》用途一栏中都会登记商业、住宅、工业、办公等分类，这就是土地性质；土地出让金指的是各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款，这一部分价款并不是土地的全部价格，不同地区土地出让金收取的比例并不一样。
其次，土地性质和土地出让金有着密切的联系。不同性质的用地有不同的土地使用年限和土地收益。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让的**高年限按下类用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。”土地使用年限直接影响着土地收益年期的长短；另一方面，不同性质的用地土地收益也不一样。一般情况下，商业用途的土地收益**大，住宅其次，工业**低，所以同样面积、相似条件、不同性质的土地，收益的不同使得所缴纳的土地出让金也不一样。

答：土地出让就是各个地方的级别政府因为土地的使用权利所需要收到一次性收到的出让价款，也是每个地方的政府部门收入资金的一个重要来源。而在房地产主要开发的经济开发活动中，凭借着因为开发商在争取拿地时候是有需要缴纳土地的出让金，比如说是二类经济适用房或者是已经购买的公房，但是要在上市前所需要缴纳（补交）土地的适用金。
首先现在要了解什么是土地出让金，土地出让金的全名是国有土地的使用权出让金。
（1）由于各个级别层的政府土地相关部门的使用权让出去给其他人使用，也要按照规定提出向接受让出去的一方用来收取土地，价格是按照收取土地的规则向受让人收取的土地全部计算的；
（2）当土地的可使用期期满，土地的使用者是需要向相关的土地管理部门续期土地出让价款的；
（3）按照规定是房地产经济活动中，要对已经购买的公房市民在上市前是需要补交土地的给出相应的出让金额的。
那么土地出让金是怎么计算的呢，首先开发商的拿地过程中是需要去缴纳土地出让金，按照规定某个某个地方的政府出让是有一定的年限，而这些建筑物的使用期限包括：住宅用地为七十年，工业用地为50年，商业用地为40年，然后再把以上提及到的土地使用权再分给开发商，然后再由开发商再一次性把在一定的期限内缴纳完全部需要缴纳的土地出让金。然后是关于土地出让的方式是，对于在住宅方面，住宅方面包括住宅的项目，以及采用招标和拍卖，挂牌，协议等出让的方式

答：对于依法经土地出让方和规划管理部门批准同意改变土地使用条件的，适用《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）的有关规定：“经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。
”

答：你的审批方式说的2点，都必须经过。
1、先去国土部门的收购土地处室，你的土地首先要被收储，然后才能土地性质的转变。
2、教育用地用途转变成经营性土地，你必须去规划部门对接，控规上面是否对你的土地做了调整，如果还是教育用地，就很麻烦了，还是要找规划部门继续对接。如果已经是住宅用地，就是走国土部门的程序。
3、经营性用地必须通过招标，拍卖或挂牌方式出让。除非这块地你是协议出让，就可以不用走招标、挂牌或出让的程序。

答：　1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，需要土地部门的领导签字意见。
　　2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。但有一个问题就是，把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢?到时候又是很多家公司竞争怎么办?学学人家高手吧，碧桂园能做的到的(书上可没写教你如何拿地哦)!如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则(如果不想交差价，那就另当别论了)。
　　但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易(招拍挂)，又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如“必须招拍挂”等等。但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则;但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。
　　司法解释：《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》(国办发[2003]70号)第四点中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。”
　　3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。
　　司法解释：《城镇国有土地使用地价是不一样的。二是政府收回协议出让的工业用地使用权，重新以招拍挂方式出让的做法缺少法律依据。钟还认为，协议出让是法律明确的一种出让方式，现使用者是以合法方式获取的工业用地使用权应当受到保护，政府在土地收购储备时应避免强收强卖。