银行按揭二手房如何计算房龄

热心网友 2018-07-05 浏览:37

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热心网友 2018-07-05

房龄会影响二手房的评估。而买二手房**终能贷多少款,是由评估值决定的。评估机构在对房屋进行评估时,其中有一项就是土地使用年限。很多房龄大的房子,土地使用年限会相应的缩短,这样会影响对房屋的评估。
土地使用年限是从开发商拿地开始算起的,房龄是从开发商建成房屋交房开始算起的,两者相差时间甚至有超过10年的,也就是说房龄20年,有可能土地使用年限已超过30年。要说房龄如何影响二手房贷款,**严重的就是,如果房龄超过30年,那就只有个别银行能贷款给你了。
房龄越大,能贷款的年限就越短。一般来讲,二手房的贷款年限要看三个因素:房龄、贷款人年龄以及规定的**高年限。通过这三大因素算出来的贷款年限,取**短的。二手房的话,商贷年限为50年减去房龄(各银行有差异);砖混结构公积金贷款年限为47减去房龄;钢混结构公积金贷款年限为57减去房龄。
这就是房龄如何影响二手房贷款的介绍,房龄很重要,可以影响你是否能贷款、能贷多少钱以及能贷多长时间等。不过更重要的是你要清楚房龄是从什么时候开始计算的。
房龄从何时开始计算?
房龄是自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。房龄并不是从你拿到房子的那一刻算起的,而是从开发商拿到地那一刻开始计算,每过一年算一年,和人的年龄计算方式一样。
房产证或者土地使用权证上的时间也不一定能反应出真实的房龄。想知道房龄如何影响二手房贷款,首先要懂得看房龄。通常来说,房产证上的时间与开发商拿地的时间是不一样的,尤其是二手房的话,房产证上的时间记录的就是原有房主取得房屋产权的日子,这个日期是远远晚于开发商拿地的日子的。
所以在实际生活中,购买者若想买到能使用70年的房子是很困难的,因为开发商在拿到地之后,才会开始施工建设与销售,这一段时间都是会计算在房龄里的。
这就是房龄的计算,不管房龄如何影响二手房贷款,很多人对房龄的计算是有点混乱的,我们一般说房龄是房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算,但实际生活中还要包括开发商拿到地到施工建设与销售这段时间。
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热心网友 2018-07-05

1、房龄会影响房子的硬件设施。房龄愈高,一般而言,其资产贬值就愈发严重,不管是房子的硬件环境,还是居住舒适度,都是逐渐走下坡路的,所以其可能发生的维修成本就愈多,在受损程度不断增加之后,可能还会带来系列的安全隐患。
2、房龄和剩余土地使用年限之间有关联。房龄愈高,意味着剩余土地使用年限愈短,持有成本也就增加了。
3、房龄和贷款有关联。房龄影响贷款年限,一些商业银行规定,譬如兴业银行、邮政银行分别要求房龄加贷款年限不超过35年和45年。房龄影响到贷款成数,公积金贷款成数与房龄关联密切,房龄10年以内房屋,贷款成数为6成,10-15年以内房屋,贷款成数为5成,15-20年以内房屋,贷款成数为4成;20-30年内房屋,贷款成数为3成,而且商业贷款中,个别银行会对房龄高的房屋降低贷款成数。总的来说,就是房龄越老,贷款的年限就越短,成数就愈低,甚至对一些高龄房产,银行是拒接放贷的。
二手房如何看房龄?
一、到产权登记部门查询
买二手房,辨别房龄**合适的办法就是去房屋产权登记部门查档,一般是住建委所在地或不动产登记中心,那里能查到**准确的房龄,但是这个对于买家来说比较困难,需要由卖家带上产权证、身份证等相关证件去查询,费时费力,很多卖家都不愿意配合,尤其是在没拿到定金之前。就算房龄是影响贷款的,买家需要查询也是要等到签过合同进入贷款阶段才行,也就是说,如果卖家不主动配合,那么买家只有在完成了前期交易手续后才能到房产局查询。

二、查看产权证
产权证的办理时间大致能推断出房龄。首次出卖的二手房可通过下面这个方法推算,如果是商品房,可由产权办理时间向前推一两年时间,如果是公房则时间更长,**少前推两三年时间,而如果是多次转让的房子可以看房产证上房屋的建成年代,有些房屋的房产证上会显示建成年代,有的房产证上会有测绘页,上面会有房屋建成年代的记载,可以做房龄参考。
三、观察房屋内外结构
买二手房看房的时候也应该注意房龄问题,特别是刚刚粉饰过的墙面,很有可能是为了出售而翻新,看房的时候需要注意观察厨房、卫生间,因为厨卫的装修关系到众多管道,不容易更换,一般能从装修风格、材质能判断房屋的装修年代,从而大致推出房屋的年龄,还有就是地板的装修也不容易更换,地板的成色以及款式,都能看出房屋的装修年代。
四、多方打听收集信息
一个是通过中介打听,中介门店一般都在小区周围,对房屋的真实年龄比较了解,靠谱的中介公司一般都会告知你真实信息,二是通过小区物业或邻居打听,通过旁敲侧击获得答案,了解真实的房龄。
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热心网友 2018-07-05

目前商品房的土地使用年限是70年,一般二手房的土地使用年限为70年与基楼盘原始竣工的时间之差。一般是二手房房龄越小越好。

二手房按揭贷款,一般来说,有这几方面限制:
产权证:已取得房地产权证的商品房,或立即可以取得房地产权证并入住的商品房;
房龄:不超过20年的普通住房和不超过15年的其他房产;
贷款成数:普通住房**高8成,而其他房产**高6成;
贷款期限:普通住房的房产已使用年限与贷款年限之和**长不超过30年,其他房产的已使用年限与贷款年限之和**长不超过20年(且贷款期限**长不超过10年);贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过65周岁。
利率选择因人而异:收入稳定并且月收入很高的人群,可以考虑选择固定利率,因为未来可以不受加息的影响。但如果是工作稳定但收入不高的阶层,如老师、大学教授、公务员等,则建议选择浮动利息,因为他们在银行贷款客户中属于优质客户,可以享受优惠利率,所以浮动利率比较优惠。
收入证明与还款能力:银行在批贷时,会要求借款人提供收入证明。如果申请人已婚,一个人的收入证明低于其月供,则夫妻双方可以同时开具收入证明来申请贷款,符合条件后,银行也可以审批。另外,还有家庭的一些其他资产如:大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明,银行是一般会作参考的。
特别提醒,有一些二手房是无法贷款的,如回迁房,安置房,公产房,企业产房,小产权房等产证不齐全的二手房都不能贷款。大家在选房子的时候一定要注意房子是否具备产权证。
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