怎么交易我的商品房

一、议价：
出售房子时，若有买方意愿出价，一定会向您杀价。因为房子的价钱不像一般的商品能够计算出成本，价钱高低往往取决於消费者的认定与市场的成交行情，所以些许预留杀价空间。
二、付订金：
若『双方』决定房子了,而买方买下房子，必须先付订金。所谓订金是买方为确保契约覆行，交付卖方的金钱，具有契约上的效力。您收下订金后，若买方反悔，则您有权没收订金，反之若卖方(您)反悔，则必须加倍退还。
三、签约：
下订金之后1星期左右，买方必须准备：
1、印章
2、身分证
3、订金收据，和卖方签订房屋买卖契约，确定买卖成交，并付签约款
四、用印：(签约后7-10天)
买方必须先到户政事务所申请印鉴证明，做为买房子
契约中所用印鉴的法律效力。
此阶段卖房需要的证件：
1、户口名簿影本3份
2、印鉴证明3份
3、印鉴章，和卖方在所有文件上盖上双方印鉴。
同时再付第二次款。付款后，卖方就会将印鉴、所有权状等相关证件拿出来交给买方办理过户。
五、完税(签约后30日内)
买方必须在签约后30日内，向当地的税捐稽徵处缴
交房屋买卖所需负担的税费，包括：
1、契税
2、印花税
在缴交房屋税费时必须查明卖方是否积欠房屋税、地价税，确定付清所有税费才能办理过户，并付第三次款。
六、过户(签约后30日内)
此阶段卖房需要的证件：
1、买卖契约书正、副本(贴足印花税票)
2、身分证影本
3、增值税单
4、契税单
5、土地、建物所有权状，到地政事务所办理土地及建物的所有权转移以及抵押权等他项权利的涂销或更名，核发新权状后，房屋所有权便转移至你的名下。
要问卖房子要注意什么重要信息的，过户无疑是个非常需要注意的。
七、付尾款 ( 过后10至15天内 )
将剩余的屋款全数付清，通常是向银行贷款来支付**后的尾款，也可由银行直接将贷款拨入卖方的帐户，并完成过户、交屋手续。

1、买方咨询
买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
2、签合同
卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
3、办理过户
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
4、立契
房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
5、缴纳税费
税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
6、办理产权转移过户手续
交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
7、银行贷款
对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
8、打余款完成交易
买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

1、估价

绝对一点儿说，在中国现有的行情下，任何房子在任何价位都是可以成交的，只是成交的时间问题。现在看来价位高于市场价太多，无法成交的房子，20年后同样的价位就变得便宜的满世界都找不到了。同样，在20年前1万元可以买一个很大的房子，现在想买1㎡都费劲。所以卖房子要着眼于目前的市场状况，而投资则要具有前瞻性，这二者是有区别的，既然有区别我们就要区别对待。

在估价之前可以让评估人到房子内部实地看一下，画张房型图回去。再拍几张照片，这样可以让经纪人在推荐的时候更方便、更直观。



2、找经纪人

选谁来评估也是一个问题，现在大小房屋中介铺天盖地，令人眼花缭乱。如果您有这方面的朋友那**好不过，或者之前和中介公司打过交道，并且这位经纪人也还可以，那就继续找他吧。如果您是第一次接触二手房买卖，可以先到您小区周围的中介公司先转转。距离近是选择的第一要素，其他其次。

每一个公司，每一个经纪人的精力都是有限的，周边的肯定是他**了解，**熟悉的，由他们做出的评估也更准确更客观。而品牌是您利益得到保护的**大保障。可是鞭长莫及，强龙压不过地头蛇，所以我说距离第一，品牌第二。

在转店的过程中您有可能会遇到一个新来的经纪人，不用担心，通过简单的交谈您就可以探知他的专业度。 一个合格的经纪人在估价的过程中会把他的依据告诉您，如果他的理由是客观的，那就可以信服了。

3、心态

心态很重要！做出合理的市场评估之后就要保持这个价位，以一个平稳的心态面对。卖房**忌讳的是在客户看完房子之后准备谈价时临时涨钱，这样即使是在一个房价上升很快的市场环境上，涨钱之后的价格仍然合乎市场价，此交易的成单几率也会非常低。故，越是到了关键时刻就越是要保持平和的心态。良好的心态是成交的**重要因素。

4、看房

准备工作做好了，就可以等人来看房了。在看房的过程中有两种情况的是可以很快成交的。一是看房非常方便，24小时都能看。要想达到这个标准就需要把钥匙委托给中介公司了。

谁都有自己的生活，不可能为了一个房子牵扯了所有的精力，可是因为不能及时看房而错失成交的例子确实不少。所以把钥匙委托给中介公司就是一个不错选择，而且中介公司获得钥匙后也会优先推荐您的房子。

还有一种就是让看房不是很方便，又不是很不方便。具体来说就是大约每周1次到2次统一看房，这样的好处就是会在同一时间有多个客户同时看房，客户自己就会感觉到房子很合适、很抢手，有紧迫感。而经纪人在为客户介绍房子的时候也会说“这房子就是看房不是特别方便，要不早就卖出去了。”配合逼定，尽快成交。

额外一点值得提出的是，如果客户提出二看，也就是看第二次，那则要尽量方便。 当客户提出二看的时候说明他已经对房子有了意向，价位也基本接受，只是要请出更多的家庭成员来看一下。这个时候还是要尽量配合的。



5、谈价

在初始阶段，您尽可以把谈价的工作交给经纪人，私下告诉经纪人低价，如何报价，如何放量尽可以让经纪人来掌握。在看房过程中客户问及价格也可以直接推给经纪人，表现高姿态，做出不着急卖的样子。否则表现出急功近利来，则会被对方掌握主动。

到**后坐在谈判桌上时，当客户真正拿出订金，表现出100%的诚意了，则可以根据情况适当放量，促成**后的成交。

可到当地房地产公司登记一下，把您的身份证、房产证带去，确认一下面积、小区名字、几栋几单元、名字，就好了后期有买家买房，中介会联系你，签合同的时候带上房产证，房产证上写几个人的名字就几个人到场，带上身份证等