买房怎么样划算

热心网友 2018-07-07 浏览:23

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热心网友 2018-07-07

对于普通百姓来说,住房消费是生活中投入**大的商品之一,动辄就要几十万甚至是上百万元。如何获得价廉物美的住房呢?若在购房时善于用经济的、超前的眼光去分析市场,打好时间差,把握商机,很可能为你节省数万元的费用。
一般商品住宅的销售价格在刚开盘到**终销售完的过程中呈“低-高-低”的趋势,即“低开高走低收盘”,刚开始卖的和**后卖的商品房价格一般都较低,销售价格**高和**低 点每平方米相差至少几百元,那么一套商品房购房者得到的实惠少则几千元,多则上万元,细算下来也不是个小数目。
另外,房产销售一般有一个或数个强销期,销售部门为实现销售指标,会采取各种措施让利给购房者,以吸引成交。
为此,购房者应不断跟踪楼盘销售信息,在销售部门推出较优惠时段内果断成交。但需要注意的是,刚开盘时所购的是用公积金贷款8,购房者要认真询问,仔细签订合同,不可有疏漏,同时也要了解发展商的背景和开发实力。
收尾楼盘在房型、楼层、朝向等方面有一定的局限,不尽如人意,剩余的多是大房型、顶层或底层,采光通风可能不太好,购房者在选择时应仔细衡量,严格把握。
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热心网友 2018-07-07

现在国内和国际经济大萧条,市场面临着重新洗牌,现在房价正处于下降通道,还有一定的下调空间,国家的对房市的政策正在转暖,但还没有到彻底逆转的地步,就目前来看国家经济政策导向、国内和外围经济发展状况决定房地产业的发展。
建议观望
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热心网友 2018-07-07

在中国,房子对于绝大多数人都是一个无法避开的话题,很多人辛辛苦苦努力打拼就是为了能够拥有一套属于自己的房子。

那么,怎么买房才划算呢?买房这看似简单的事情,背后隐藏着什么样的金融学原理和逻辑呢?

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小明现有银行存款120万元,要买一套总价100万元的房子,有以下两种购房方式:A.一次性支付100万元全款购房。B.自己支付25万元,申请按揭贷款75万元,贷款利率5.39%(基准上浮10%)。如果你是小明,你的选择是A还是B呢?

我们为什么要谈理财思维?简单地说,就是让你遇到类似以上题目所述的案例时,不至于自信满满、潇潇洒洒、利落果断地选中了那个错误答案。

两个选择,其实就是交易(或支付)方式的不同,一种是现款支付(即时支付),另一种是贷款支付(远期支付)。

在金融学里,交易方式有很多种,我们一定要选择对我们**有利的那一种。

选A和选B,收益可谓是天差地别。

不点就这个问题问过不少人,发现中年以上的群体(通常也是手头存款确实能够达到120万的人)大多的选择都是A。这也解释了很多丈母娘选女婿时严格执行的一条标准:有房无贷款。他们的理由很是充分:

我明明自己有钱买的起房,为什么还要背负近百万的债务成为房奴?75万元房贷如果按年息5.39%、期限30年、等额本息还款法测算,利息总额高达76.44万元(表1)!要知道我的贷款本金才75万元啊,这不是辛辛苦苦一辈子都在给银行打工么!血汗钱都被银行赚走了,这太不划算了!银行真黑!

表1贷款利息计算表

向左转|向右转

貌似很有道理的样子,也进行了貌似严谨的数学计算与逻辑判断。

而相对年轻的群体(通常也是实际手头没有多少存款,题干说的拥有120万存款只能靠想象与假设的人)大多选择都是B,理由同样很充分:

我有120万!120万啊!可以买好车!可以买好多包包!可以买苹果10镶钻PLUS版!可以每天出去吃大餐!可以大胆去泡妞!太美啦!可是如果拿出100万用于买房,那我就只有20万啦,20万不够用啊,所以我要贷款!花未来的钱,享受当下的人生

嗯嗯,年轻人的思维永远是充满兴奋与激情。

2

先说答案吧,真正懂理财的人是一定会选B的。

选A的朋友们犯了什么错呢,他们确实进行了严谨的数学计算,75万元房贷如果按年息5.39%(基于当前基准利率上浮10%)、期限30年、等额本息还款法测算,利息总额确实是76.44万元没错,数字看起来确实很吓人,但是这仅限于主观感觉,并没有作理性的分析判断。真正洞悉理财本质和原理的人,都知道76.44万元的利息其实是非常非常少的。

5.39%的年利率高吗?四大国有银行的半年期理财产品的年化收益率都已经达到4.7%了!30年期限的贷款利率才5.39%,你能说它高吗!

不点可以负责任说,在中国,普通人再也找不到比住房按揭贷款成本更低的加杠杆的途径了。

那么为什么利息总额会达到76.44万元这个看起来吓人的数字呢?因为这是30年的总利息,30年啊,30年是什么概念,那是三分之一个世纪啊。

我们做理财,一个绝对不能忽略的因素就是时间,从本质上讲,人为什么需要理财就是因为资金拥有时间价值(关于资金价值问题不点以后另发文详细讲)。

即便是年化5.39%这样低的利率,长达30年的还款期积累下来的总利息也是一个庞大的数字。这个数字之所以庞大,不是因为资金成本高,而是因为资金占用时间长。

好了,现在我们已经知道这75万元的贷款成本是很低的,但是再低也是成本,如果用自己的钱全款买房不就把这部分成本也省下来了吗?

虽然如此,但是我们通过贷款买房后,可以将自己的钱投资出去,只要年化投资收益率超过5.39%,那么就投资收益可以覆盖贷款利息成本,并获得额外收益!

那么问题来了,用自己的钱作投资,年化收益率能超过5.39%吗?

绝对可以。前文已提到,四大国有银行的半年期理财产品的年化收益率都已经达到4.7%了,这个数据可以简单理解为当前市场的无风险收益率,如果认真选择合适的投资理财工具,将年化收益率提高到6%以上是轻轻松松的。

假设年化投资收益率就是6%,那么我们就可以获得年化0.61个百分点(6%-5.39%=0.61%)的额外收益!如果你选择了全款购房,那么这笔收益将彻底与你无缘。

试想,如果年化投资收益率达到10%呢?15%呢?你将会失去多少原本可以得到手的财富!

至于怎样选择合适的投资理财工具,怎么提高投资收益率,不点会发布更多文章教大家。

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再简单回顾一下前文提到的选择B的年轻群体,他们选择贷款购房,是基于可以将自己的钱用于吃喝玩乐享受生活,而不是进行投资赚取更多收益。

不点在此不对该观点的是非对错进行评判,毕竟每个人都有选择自己生活方式的权利,只要开心就好。

但如果仅仅从投资理财方面考虑的话,这种选择自然是不可取的,因为你把原本可以用来投资从而赚取更多收益的本金消耗掉了。没了本金,理财便已无从谈起。

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整理一下这个题目涉及到的理财概念与逻辑。

首先,买房本身就是一种投资理财方式,房产也是一种较为特殊的投资理财工具,因为它有价格、可以交易,未来有**的可能。

那么我们去买房,除去自住的需求外,也是一种投资。那么你就发现了,原来可以借银行的钱去投资!是的,因为你买房的钱是用的银行贷款,本质上就是你借银行的钱进行了房产投资

借钱投资,就是我们常说的加杠杆,或者叫增加负债。负债是有成本的,在这个案例中负债成本就是贷款利息。

负债成本一定是越低越好,只要成本够低,低于你的投资收益率,就应该主动加杠杆/增加负债,而不是一听到“债”就敬而远之。要知道在这个星球上,绝大部分富人的财富都是通过加杠杆/增加负债赚来的。

另外,不管做任何交易,如果是向别人支付,尽量选择远期支付,即越晚付款越好。如果是别人向你付款,尽量让他立刻支付,别拖!因为时间拥有价值,时间就是钱。

**后不点再强调一下,投资理财必须是理性的,任何决策必须基于理性的分析与判断,绝对不能犯懒只依靠主观感受作判断,那将大概率让你犯错!
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热心网友 2018-07-07

  一般来说,如果是商业贷款,现在首套房规定**是3成,贷款7成是上限。**终审批取决于收入、银行流水、家庭情况、工作单位等,这些因素**终决定银行是否相信你具备还贷能力。如果是公积金贷款,则要看公积金缴存额度,公积金一个人贷款**高额度是50万元,两人**高是80万元。公积金贷款额度的审批,跟每个月的公积金额度、年龄、房龄等有关。
  1、选公积金贷款还是商业贷款?
  公积金贷款更划算。现在公积金贷款已经成为房贷的首选方式,原因在于公积金贷款**低,如果是首套房贷,纯公积金贷款还可以做到两成**。另外,公积金贷款的利率低,住房公积金贷款年利率5年以下的为4.45%,5年以上的为4.9%。一般来说,商业贷款贷款额度没有**高额的限制,主要根据贷款人情况决定**终的审批结果,而且办理快捷。住房商业贷款基准年利率5年以下的平均为6.704%,5年以上的为7.05%。
  2、**多点还是月供多点?
  余钱在手上更有主动权。一般来说,如果没有很好的投资方式,把手头的钱全部交给**,月供低一点当然也无可厚非。只不过,这样就手头没钱了。我们从利率的角度来分析,假如房子成交是100万元,可以贷款70万元,但实际贷款50万元就够了。如果是存银行,5年的定期利率是5.5%,公积金贷款利率5年以上是4.9%,就是说,如果把这余钱存定期到银行,采REPLACE_TEMP_1,一年利率还可以赚0.6%。商业贷款利率是5年以上的为7.05%,当然定期存款利率就不够支付商业贷款成本了,但如果有其他的投资回报,还是可以考虑的。并且利率也是变化的,加上通货膨胀等因素,余钱在手上短期内还可以发挥更大的效益。
  3、哪一种还款方式更划算?
  适合自己的就是**好的。首先是等额本金还款法,这种方法第一个月还款额**高,以后逐月减少,所以这种方法常被称为“递减法”。实际每个月的本金是一样的,只是利息不一样,由高到低。其次是等额本息还款法,这种还款法是按照贷款期限把贷款本息分成若干个等份,每个月还款额度相同,所以这种方法常被称为“等额法”。而等额本金还款法看似利息更少,但正是因为有借钱才产生更多的利息,这一点跟上述的**款多少有点类似,如果有更好的投资渠道,不妨采取等额本息还款法,如果有还款能力,没有其他投资渠道,等额本金还款法则更合适。
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热心网友 2018-07-07

贷款技巧:教你贷款买房“占便宜”
A:个人按揭**长贷款期限如何测算?
Q:房贷专家答:贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过65周岁。比如一40岁购房人贷款,按揭合同签约之日是2013年4月15日。那么,如果该贷款人的实际生日在4月15日前,他的按揭**长期限为24年;如果该贷款人的实际生日在4月15日或之后,他的按揭**长期限为25年。
A:按揭贷款还款的主要方式有哪些?
Q:按揭贷款还款主要方式有:按月(季)等额本息还款(也称等额还款法)、按月(季)等额本金还款(也称递减还款法),以及两种还款法的多次转换。同时,还可以(部分)提前还款和减短还款期限等。
A:选择何种还款方式比较好?
Q:还款方式的选择因人而异。一般说来,收入稳定或有增长预期的购房者,适于等额还款法,这样整个贷款期的还款压力是不变的;而现有余款较多或日常收入远高于债务支付的购房者,适于递减还款法,这样整个贷款期的贷款利息会较少。当然,针对部分收入变动较大的购房者,我们建议可以分期组合两项还款法,达到既可以应对合理的还款压力,又适度的节约部分贷款利息。
A:贷款期限多长比较适合?
Q:贷款期限的选择应该因人而异。主要考虑三方面的因素:一是贷款人的可能**长按揭贷款期限;二是贷款人的自身状况,如积蓄、日常收支、还款压力等;三是适度关注宏观经济情况,如经济降息期或加息期等。一般说来,在自身条件允许下,经济降息期,应适当延长贷款期限;经济加息期,应适当减短贷款期限。
A:房贷收付比例和利率方面有什么变化?
Q:央行调整房贷政策和房贷利率是抑制可能的房地产泡沫,而不是限制消费者购房。因此,针对不同的市场和贷款人,我们会有所区别,**低**维持两成,利率原则上执行央行的房贷利率下限。但对于绝大多数符合要求的贷款人而言,基本可以享受到8成的按揭额度和利率下限。
A:新房按揭贷款,多少贷款成数较为合理?
Q:贷款成数的选择应该因人而异。主要考虑二方面的因素:一是贷款人自身资金状况,如积蓄、日常收支、还款压力等;二是适度关注宏观经济情况,如经济降息期或加息期等。一般说来,在自身资金实力允许下,经济降息期,应适当增加贷款成数;经济加息期,应适当减少贷款成数。
A:二手房按揭贷款一般有什么限制?
Q:一般来说,有这几方面限制:
(1)已取得房地产权证的商品房,或立即可以取得房地产权证并入住的商品房;
(2)房龄:不超过20年的普通住房和不超过15年的其他房产;
(3)贷款成数:普通住房**高8成,而其他房产**高6成:
(4)贷款期限:普通住房的房产已使用年限与贷款年限之和**长不超过30年,其他房产的已使用年限与贷款年限之和**长不超过20年(且贷款期限**长不超过10年);
(5)贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过65周岁。
A:我已办理按揭的房产,按揭还没有完,能否转卖?
Q:可以,无论哪家银行办理的按揭,可以依靠银行帮助实现转卖。一是部分银行可提供一笔赎楼贷款,以便买楼人买断并终止原银行按揭;二是银行给买楼人提供二手楼按揭。
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