请问房屋预售制度如何完善？

商品房预售产生于20世纪80年代初，世界上有许多国家和地区也都有类似制度。1994年《城市房地产管理法》从国家法律上确立商品房预售许可制度，《城市商品房预售管理办法》对商品房预售管理机构、预售许可制度的实施和监管作出了具体的规定。
在存量住房尚未基本满足社会需求，且直接融资渠道尚未充分形成的情况下，商品房预售制度对解决住房问题发挥了重要作用。
目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市达90%以上。

什么是期房及其预售制度
习惯直把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房屋全面建成包括：建筑工程、设备安装工程及内外装修工程结束，通过竣工验收；达到“七通一平”，即上水通、下水通、排污通、配电通、气通（煤气、天然气或液化气）、电话通、道路通、场地整平。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，也就是说，即使通过竣工验收，达到了“七通一平”，甚至是取得了新建住宅交付使用许可证，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。这个制度即为商品房预售制度。

第一，设立商品房预售制度风险担保基金，平衡交易各方的风险。所谓商品房预售制度风险担保基金是一种基金筹集模式，即通过风险担保基金的筹集与积累，把预售制度中的各种风险合理均衡地分散到各负担主体的制度模式。如上文所分析，在现存的预售中风险的分配极其不合理，因此，政府应设立房屋预售制度的风险担保基金，如存款保险制度一样，凡是参加房屋预售制度的房地产开发商都应参加这个基金，即按营业额缴付，一旦出现问题，就由这个风险基金来承担责任。通过这一机制，可以把整个房屋预售制度的风险分散给消费者、银行及房地产开发商一起来承担，有效地平衡各方风险，促进交易公平。
第二，完善预售房款监管。具体而言：首先改变我国目前房地产市场主流的预收款收存方式?即由开发商统一收取，并在一定时间内存入监管账户。而改成由购房人亲自将购房款存入监管账户的方式。同时，严格规范预收款的使用，开发商除了可提取规定比例的备用金外，监管账户内的资金只能用于楼盘建设，开发商因工程建设需要用款，应实行房地产行政主管机关审批制度，监管银行只能根据法定审批将款转入施工单位账户。此举能有效避免开发商挪用预收款以及携款潜逃等行为，既发挥了预售制度对于开发商的融资作用，又保障了购房者的资金安全。对此，我国广东省作过相应的尝试，并取得了不错的效果，其经验值得在全国范围内推广。
第三，加强监管力度，设立预售商品房单项建设资金审核机制。预售制度的一个重要价值在于相对降低门槛，便于开发商融资，如果我们设立过高的准入门槛，则显然与该制度背道而驰，然而如上文所分析，目前我国的预售制度导致了大量的低质中小企业充斥市场，严重损害行业环境和社会利益，对此，笔者的建议是设立预售商品房单项建设资金审核机制，对房地产企业实行实时监控，开发商在进行任何一个预售商品房项目时，必须向房地产主管部门申报企业目前的状况，包括开发商的资质、开发商近期的资产负债表、现有流动资金量、在预售商品房开发过程中将要出现的到期债务额以及正在进行并将在商品房开发过程中完成的其他项目等，并提供相应的证明，经房地产部门审批后方可进行商品房开发，避免开发商在其他项目资金周转不灵时，以预售商品房为手段，筹集买房人的资金，却用以弥补其他项目上的流动资金，同时此举也能够避免低质的小企业“空手套白狼”，能够有效的将不合格企业清除出市场。