什么是智能化物业管理

一、定义：智能化物业管理失职通过采用高度自动化的装备和先进的信息通信与处理设备，通过全面获取物业的环境、人流、业务、财务及设备运行情况等信息，以更高效便捷的服务手段、科学规范高效的管理手段，利用智能化的设备和管理为业主服务的管理方式。
二、智能化物业管理主要体现在以下几个方面：
1、对各种智能化设备系统的自动监控和集中远程管理
　　 传统的设备管理如设备运行状况监测，只可能靠人工现场巡查、看护，而实行智能化管理只需在中央监控室便可了解各种设备的运行状况、调节设备的运行，并可根据设备自动报警信号显示故障区，迅速启用备用设备线路或及时到位抢修，确保大厦设备的正常运行。同时还可根据自动记录下来的设备状况信息自动安排维护、检修周期、电脑显示等。这种集中远程自动监控管理，极大地提高了设备的管理维护效率，确保了物业的正常使用和良好环境。
2、保安、消防、停车管理高度自动化
　　 保安、消防、停车管理均是物业管理的重要内容，往往须占用大量人力。配备完善智能系统的物业，可以实现保安、消防自动监控，减少大量一线巡视人员。如保安方面，可以用电视监控系统监控物业大堂、电梯、楼梯、走廊、出入口、停车场等重要部位，用红外探测系统探测有无非法越界进入物业区域的现象，并向中心监控室报警，用电子巡更系统记录保安巡视情况，门禁系统自动识别来人有无进入资格；消防方面，全套探测报警设备可以自动探测有无火灾苗头，自动报警，显示异常部位，管理人员可在中心监控室切断相关部位电源，启动防火灭火设备，指挥人员及时到位灭火救险；停车管理方面，智能化的停车收费系统可以做到自动识别月保还是临保车辆（通过感应车头标签），自动计时，收费放行。
3、三表自动计量，各种收费一卡通
　　 智能抄表系统可以免去人工挨家挨户上门抄表的烦琐，实现多表数据自动采集、传输、计费，配以一卡通系统又可以免去管理人员上门收费或用户到指定地点交费的不便，住户只需手持一卡便可通过刷卡交费（包括物业管理费）。
4、管理服务网络化、信息化
　　 完善的计算机网络系统配置，使得物业管理服务与被服务双方的信息交互沟通更加便捷。物业公司可以快速查、记用户网上提出的服务要求（报修各种代办服务项目）与投诉，及时给予答复；可以网上发布通知、公告，催交费用，催办有关事项，征集管理意见、建议，组织网上文娱活动等。这种物业信息化管理程度的提高，无疑会改变传统的管理服务方式，促进服务效率的提高。
5、物业管理信息系统的应用
　　 物业管理信息系统是能对物业管理各种事物进行信息处理（收集、存储、加工、传递等）维护和使用，反映物业管理企业运行状况，辅助企业决策，促进企业实现规划目标，提高管理效率与质量的计算机应用系统。它是专用于物业管理企业处理物业管理各种事物的专向管理信息系统，包括一整套的计算机硬件设备和基础应用软件与物业管理事物处理专用软件。

国家鼓励物业企业通过创新的方法进行物业管理，一般全面智能化我们统称5A智能化管理，所谓5A，是指智能化5A ，包括OA：办公自动化系统；
CA：通讯自动化系统；FA：消防自动化系统；SA：安保自动化系统；BA：楼宇自动控制系统。

智能小区的总体目标进行分解，小区智能化系统可具体分解成以下几个子系统，其每个子系统均具有一项具体功能：家庭智能化系统；小区网络、通讯系统；小区CATV系统；小区设备自控(BA)系统；小区对讲系统；小区远程三表抄送系统；小区物业管理及一卡通消费系统；小区停车库管理系统；小区增值服务管理系统。
为使不同类型、不同居住对象、不同建设标准的小区合理配置智能化系统，小区按不同的功能设定、技术含量、经济投入等因素综合考虑，划分为：一星级（符号★，下同）、二星级（符号★★，下同）、三星级（符号★★★，下同）三种类型。
一星级
根据小区实际情况，建设“居住小区智能化系统配置与技术要求”标准中所列举的基本配置。具体如下：
1. 安全防范子系统
(1)住宅报警装置
(2)访客对讲装置
(3)周边防越报警装置
(4)闭路电视监控装置
(5)电子巡更装置
2. 管理与设备监控子系统
(1)自动抄表装置
(2)车辆出入与停车管理装置
(3)紧急广播与背景音乐
(4)物业管理计算机系统
(5)设备监控装置
3. 信息网络子系统
为实现上述功能科学合理布线，每户不少于两对电话线、两个电视插座和一个高速数据插座。
二星级
二星级除具备一星级的全部功能之外，要求在安全防范子系统、管理与设备监控子系统和信息网络子系统的建设方面，其功能及技术水平应有较大提升。并根据小区实际情况，科学合理地选用“居住小区智能系统技术分类”标准中所列举的可选配置。
三星级
三星级应具备二星级的全部功能，系统先进、实用和可靠。并具有可扩充性和可维护性。特别要重视智能化系统中管网、设备间（箱）、设备与电子产品安装以及防雷与接地等设计与施工。并在采用先进技术与为物业管理和住户提供服务方面有突出技术优势。

一、建筑智能化物业管理及特点
　　1．建筑智能化物业管理的概念
　　建筑智能化物业管理是指由专门的机构和人员，依照合同和契约，在建筑智能化系统的支持下，采用先进和科学的方法与手段，对已竣工验收投入使用的建筑智能化、附属配套设施、设备资产及场地以经营的方式进行管理，同时对建筑的环境、清洁绿化、案例保卫、租赁业务、机电设备运行与维护实施一体化的专业管理，并向建筑的使用者与承租户提供高效和完善的优质服务。
建筑智能化的物业管理将有效的实施对建筑智能化的设施和场地的管理，充分发挥建筑智能化物业的使用价值，并使物业保值、增值。
　　2．建筑智能化物业管理的特点
　　与传统建筑的物业管理相比较，建筑智能物业管理的特点如下所述。
传统建筑的物业管理
智能化的物业管理
管理对象
建筑及其设备设施系统是建立在机械加工与土木工程的基础上，适用的是机械加工精度和加工误差
各种智能化系统，以微电子类产品为主体的设备设施
维护方式
传统维护方式是停机检修，出现故障再进行抢修，属于应急处理作业方式
建筑设备自动化子系统、安全防范子系统、停车场监控子系统等要求不停顿地工作。因此，要求物业管理部门在保证不间断正常运行的前提下进行预案维护
对专业人才的要求
传统的建筑行业要求土建和机电设备领域的单一人员
智能化系统要求电子技术、通信、自动化、信息技术等专业方面多工种、复合型的专业人才
对物业管理的要求
传统的物业管理是对设备设施现场的隐性检查
智能化系统是对设备设施进行远程的实时监控
　　3．建筑智能化物业管理的目标
　　建筑智能化物业管理将实现以下的管理目标。
① 创造安全、舒适、和谐的人居环境。
② 发挥物业**大的使用价值。
③ 使物业尽可能保值、增值。
　　4．建筑智能化物业管理的内容
　　建筑智能化物业管理的内容，不但包括原传统物业管理的内容，即日常管理、清洁绿化、安全保卫、设备运行和维护，还增加了新的管理内容，如固定资产管理、租赁业务管理，同时赋予日常管理、安全保卫、设备运行和维护等以新的管理内容和方式。
　　 （1）经营管理功能
① 收支管理。经营现状及收支管理，税金管理。
② 预算管理。维护、检修、清扫和保养等的人工费，材料、设备及用品消耗预算等管理。
③ 委托契约管理。维修、安保和清扫等从业人员与产权业主间的契约管理。
④ 租金管理。租赁费、服务费、水电气费、电话费及公益费（走廊照明、空调等）等管理。
⑤ 订、退契约管理。租住户与产权业主之间订、退契约的管理。
　　（2）运行管理功能
① 设备运行管理；
② 设备维修管理；
③ 设施布局管理；
④ 清扫运行管理；
⑤ 环境卫生管理；
⑥ 安全管理；
⑦ 垃圾处理管理；
⑧ 停车场管理等。
　　（3）用户出租、服务管理功能
① 公共设施使用预约。会议室、库房、展厅及多功能大厅等日程预订计划管理。
② 时间外空调及照明申请。规定时间外空调、照明的使用申请管理。
③ OA服务。PC机、传真机及文字处理机等的公用服务、利用状况管理。
④ 无现金服务。自动售货机、市场及餐厅等使用智能卡的结算管理等。
　　二、建筑智能化设备运行与维护管理
　　智能建筑的设备维修保养，应注重预防性维修为主的指导思想，要根据不同设备性能的特点制定不同时限的设备维修保养计划和严格的保养标准，使设备保养维修工作达到标准化和表格化。建立设备维修保养数据库，收集和整理完整的维修图纸、历史记录等文档；设备的预测性维护保养，不仅能达到防患于未然，减少故障维修的工作量，并使设备长期处于良好的工作状态。另外还必须制定相应的操作规程和管理制度，并且要特别注重人员的培训。
　　1．设备运行管理
　　设备运行管理是保证设备正常运行和完好率的重要环节，其管理的主要内容包括，制定系统操作规程、操作员责任界面及交接班制度等。
　　（1）系统操作规程
　　制定操作规程目的是为了保证设备和系统的正常运行，达到设备**佳的性能和体现系统设计目标，同时规范设备和系统运行时的基本操作要求，正确的操作是保证设备完好的重要基础。智能大厦设备与系统运行时的操作规程，通常包括以下的内容：①操作员进入系统，输入操作者编号和密码；②通过图形方式检索设备运行状况的操作；③设定设备故障报警或撤消报警；④设备报警信息和确认；⑤设备手动方式的控制和调节；⑥控制程序的手动方式执行；⑦设备运行时间的累计；⑧设备预防性维护提示；⑨设备运行参数和统计报表的打印；⑩操作员交班时，退出系统的操作；操作员填写和签署值班日志。
　　（2）操作员责任界面
　　操作员责任界面主要包括设备运行和报警信息的确认与处理。设备运行和报警信息确认与处理是指系统处于正常运行时，监控管理计算机CRT显示系统总图，当发生设备故障报警或运行状态过限报警，CRT上立即弹出故障设备位置图或设备运行图，操作员应在规定的时间内（例如30秒内）完成对该设备报警点的确认；操作员在CRT图形上确认报警点后，应立即通知工程维修部门进行检修。操作员并将该设备报警点的有关报警内容填入值班日志，其内容包括：报警点地址编号、报警时间、确认时间、报警状态（故障或过限）及复核结论。
　　（3）交接班制度
　　操作员在交接班时，交班人员应退出自己所监控管理的计算机，接班人员应以自己的编号和密码进入自己所监管的计算机，保卫部门和工程管理部门将按进入系统操作员的编号来进行系统和设备的安全管理；以便必要时进行查证。
　　2．设备维护管理
　　设备维护管理是为了使设备运行保持正常水平。正常水平是指，按照设备出厂时的技术指标规定达到的主要性能和能力水平或是根据使用要求所规定主要达到的水平。
　　设备维护管理主要分为故障性维修和预防性维护两类。
　　（1）故障性维修
　　设备或系统器材由于外界原因或产品质量问题造成意外事故而使设备或系统器材损坏而进行的紧急维修称为故障维修。通常故障性维修在迅速诊断设备器材的故障部位后，用备品备件来进行更换，使得设备或系统在尽可能短的时间内恢复正常运行。
　　（2）预防性维护
　　为了有效地延长设备使用年限和运行完好率，推迟更新大修的时间，提高设备的利用率和使用价值，使设备长期保持运转正常的状态，设备性能不会迅速减弱或损坏，避免发生重大设备故障，必须进行预防性维护。通过预防性维护对设备在使用期内进行定期保养和检测，防止设备和系统器材可能发生的故障和损坏。预防性维护保养也包括改良性维护，改良性维护是指对设备和系统的更新和改造提升，从而保证设备和系统能够不断的满足智能大厦功能的需要。
　　三、建筑智能化的节能管理
　　实现建筑智能化的节能是建设建筑智能化的追求目标，通过节能管理，节省建筑的运行和管理费用和成本。
　　1．建筑智能化节能管理概念
　　所谓建筑智能化的节能问题，就是指在建筑智能化内能源的消费和合理利用之间的平衡关系。
　　建筑智能化能源的消费（或称为耗能量）是指建筑建成以后，在使用过程中每年所需耗能量的总和。建筑物耗能也是一个国家总耗能的重要组成部分。欧美一些国家的建筑物耗能大约占全国总耗能的30%左右。
　　美国国家建筑规范标准会议（NC SBCS）于1973年制定了《新建筑物节能暂行标准》，美国国家标准局于1974年制定《新建筑物节能统计及评价标准》（1976年修订），美国政府于1978年11月颁布《国家能源法》，就能源政策中对建筑物节能提出了详细的法律规定，大大促进了美国在建筑物节能方面的工作，日本于1986年2月以来连续颁布了《建筑能源使用合理化的判断标准》、《已建和新建建筑物空调设备节能指南》等。法国、联邦德国、英国、加拿大等国政府在20世纪80年代前后颁布了《建筑物节能法》，我国建筑行业也在着手制定相应的建筑物节能管理措施和节能评估标准方面的工作。

一、智能物业的定义
　　智能物业又称智能化物业，也叫智能建筑，目前主要指的是智能大厦，也包括智能化住宅和小区。智能物业是信息时代的必然产物，它是多学科、多种高新技术的有机结合，也是现代物业发展的一大方向。由于信息技术的飞速发展，目前尚难给智能物业下一个精确的定义。概要地说，智能物业是指拥有集成的楼宇自动化控制系统与现代通信网络设施，能对物业的保安、消防、环境等许多方面进行自动监控，能为用户提供信息传输便利和良好环境、具有高度综合管理功能的现代物业。
二、在了解智能化物业管理与传统物业管理的区别之前，先了解智能建筑与传统建筑的区别。智能建筑与传统建筑**主要的区别，在于"智能化"。也就是说，它不仅具有传统建筑物的功能，而且具有智能（或智慧）。"智能化"可以理解为，具有某种"拟人智能"特性或功能。建筑物的智能化意味着：
1、对环境和使用功能的变化具有感知能力；
2、具有传递、处理感知信号或信息的能力；
3、具有综合分析、判断的能力；
4、具有作出决定、并且发出指令信息提供动作响应的能力。　　
三、智能化物业管理与传统的物业管理在根本目的上没有区别，都是为业主、用户提供高效优质服务，创造物业**佳的综合效益。但由于管理对象层次不同，服务对象（业主）对物业的使用、要求等不同，二者在内容上必然会有所不同。　　
四、智能物业由于采用了高度的自动化装备和先进的信息通信与处理设备，能全面获取物业的环境、人流、业务、财务及设备运行状况等信息，有更加高效便捷的服务手段，所以在管理上更要科学规范、优质高效。可以把智能化物业管理看成是在传统物业管理服务内容上的提升，这种提升也就是"智能化"的体现，主要表现在以下几个方面：
1、对各种智能化设备系统的自动监控和集中远程管理　　传统的设备管理如设备运行状况监测，只可能靠人工现场巡查、看护，而实行智能化管理只需在中央监控室便可了解各种设备的运行状况、调节设备的运行，并可根据设备自动报警信号显示故障区，迅速启用备用设备线路或及时到位抢修，确保大厦设备的正常运行。同时还可根据自动记录下来的设备状况信息自动安排维护、检修周期、电脑显示等。这种集中远程自动监控管理，极大地提高了设备的管理维护效率，确保了物业的正常使用和良好环境。
2、 保安、消防、停车管理高度自动化　　保安、消防、停车管理均是物业管理的重要内容，往往须占用大量人力。配备完善智能系统的物业，可以实现保安、消防自动监控，减少大量一线巡视人员。如保安方面，可以用电视监控系统监控物业大堂、电梯、楼梯、走廊、出入口、停车场等重要部位，用红外探测系统探测有无非法越界进入物业区域的现象，并向中心监控室报警，用电子巡更系统记录保安巡视情况，门禁系统自动识别来人有无进入资格；消防方面，全套探测报警设备可以自动探测有无火灾苗头，自动报警，显示异常部位，管理人员可在中心监控室切断相关部位电源，启动防火灭火设备，指挥人员及时到位灭火救险；停车管理方面，智能化的停车收费系统可以做到自动识别月保还是临保车辆（通过感应车头标签），自动计时，收费放行。
3、 三表自动计量，各种收费一卡通　　智能抄表系统可以免去人工挨家挨户上门抄表的烦琐，实现多表数据自动采集、传输、计费，配以一卡通系统又可以免去管理人员上门收费或用户到指定地点交费的不便，住户只需手持一卡便可通过刷卡交费（包括物业管理费）。
4、 管理服务网络化、信息化　　完善的计算机网络系统配置，使得物业管理服务与被服务双方的信息交互沟通更加便捷。物业公司可以快速查、记用户网上提出的服务要求（报修各种代办服务项目）与投诉，及时给予答复；可以网上发布通知、公告，催交费用，催办有关事项，征集管理意见、建议，组织网上文娱活动等。这种物业信息化管理程度的提高，无疑会改变传统的管理服务方式，促进服务效率的提高。
5． 物业管理信息系统的应用　　物业管理信息系统是能对物业管理各种事物进行信息处理（收集、存储、加工、传递等）维护和使用，反映物业管理企业运行状况，辅助企业决策，促进企业实现规划目标，提高管理效率与质量的计算机应用系统。它是专用于物业管理企业处理物业管理各种事物的专向管理信息系统，包括一整套的计算机硬件设备和基础应用软件与物业管理事物处理专用软件。
五、小区智能化就是利用计算机、通信与网络、自控、IC卡技术，通过有效的传输网络，将多元住处服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。
六、智能化小区一般包括如安全防范系统内包括闭路电视监控系统、对讲防盗门系统、住户报警系统、保安巡更管理系统等；管理监控系统包括水、电、气、热等表具远程抄收系统、供电设备公共照明电梯、供水等主要设备监控系统、管理车辆出入/停车管理系统、紧急广播与背景音乐系统、物业计算机管理系统；信息网络系统包括宽带、电视、电信、控制网络、家庭网络等。