房地产开发企业土地使用税如何计算缴纳

计税依据
城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积（平方米）为计税依据。（1）纳税人实际占用的土地面积，以房地产管理部门核发的土地使用证书与确认的土地面积为准；（2）尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证后再作调整。

一、土地使用税基本知识
1、概念:　城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。 征税范围:城市、县城、建制镇和工矿区。　　
2、纳税人:凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。　
（1）城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。　
（2）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。　　
（3）土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。、
3、计税依据
　城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积（平方米）为计税依据。
（1）纳税人实际占用的土地面积，以房地产管理部门核发的土地使用证书与确认的土地面积为准；
（2）尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证后再作调整。
4、应纳税额的计算　应纳税额＝计税土地面积（平方米）×适用税额　 建造期间应纳税额 应纳税额=单位税额×（总计税面积－免税面积、二、房地产项目土地使用税计算
（一）建造期间土地使用税
1、建造期间土地使用税计税起始时间开发阶段的计税起始时间，依据两个文件进行判断。
《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定：新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：
（1）征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；
（2）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。
《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）第二条第一款规定：
（1）以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；
（2）合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
2、房地产企业缴纳土地使用税的起始日一般是（1）以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；
（2）合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
注意：缴纳土地使用税的时间不以办证日期、交付土地的日期、付款日期为开始缴纳时间！
（二）建造期间土地使用税计税依据
1．总计税面积的确定 房地产开发企业建造期间土地使用税开征的计税依据，应依据
《城镇土地使用税暂行条例》
第三条：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自 治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。
《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]015号）第六条：
纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖 市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。
尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；
尚未核发土地使用证书 的，应由纳税人据实申报土地面积。
如果纳税人实践中非法占地开发，即土地使用权证明文件上的四至界线与实地不一致，应按实地四至界线计算土地面积。

1、出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
2、房地产开发企业已销售房屋的占地面积，可从房地产开发企业的计税面积中扣除。已销售房屋，次月起不再缴纳土地使用税。
已销售房屋的占地面积计算公式如下：
已销售房屋的占地面积＝（已销售房屋的建筑面积÷开发项目房屋总建筑面积）×总占地面积。

一般企业土地使用税计算公式是：
年度应纳税额=土地面积*单位税额。
一般企业应缴税金是一个固定数。如企业占用土地面积1000㎡，单位税额8元/㎡，则年税额8000元，季度应缴税额2000元。土地一直使用一直缴纳，直到土地不再使用，纳税义务截止。
房地产企业的土地使用税特别之处在于随着所建房屋的销售而递减，房屋销售完毕，土地使用税纳税义务完结。如何计算每一季度的应纳税额是房地产企业土地使用税的难点。

房地产开发企业一般经历前期准备、建筑施工和销售房产三个阶段：

1、根据《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定，对于新征用的土地，区分耕地与非耕地缴纳城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税;征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。

2、根据《财政部、国家税务总局关关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。这里特别要注意“合同签订时间”和“合同约定时间”，不少企业就是因为没有弄明白这两个时间概念而少缴了城镇土地使用税。3、对房地产开发企业，应自房屋交付使用之次月起调减城镇土地使用税计税依据，但要按未交房产与已交房产的建筑面积比例分摊计算城镇土地使用税。已征用未开发的土地应按规定全额征收城镇土地使用税。房地产开发企业从全部交房后的次月起，开发用地的城镇土地使用税为零。