限价房如何定价 

答：限价房就是国家给的硬性指示，就是死的价格，开发商没有权利更改。简单理解，就是限房价、限地价的“两限”商品房。其价格比经济适用房高，如前者6750一平，后者2650一平。
限价房作为政府在一定时期内调控房地产市场、调节住房供需矛盾的有效手段，由政府成立的全资国有公司负责建设。销售价格实行政府定价，定价原则按照比周边同类商品住房低20%-25%确定。销售价格在预售时向社会公布，公布价格应为该限价房楼盘的**高价。购买限价房应自购房合同备案5年后方可上市交易。经济适用房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。经济适用房自购买合同备案之日起，不满5年不得直接上市交易。购房人因各种原因确需转让经济适用房的，由住房储备机构按照届时同类经济适用房价格进行回购。

答：二手房销售之建议
本人非房产中介，从1999年买的人生的第一套房子算起，自己经手 买/卖 的房屋已经有7套了，其中各有原因和目的，目前手中只有两套，一套自住，一套观望。回顾这段经历，拿出来分享，如有部分能帮助大家，过程中的跑腿也算没有白费。
买卖二手房的流程这里就不做建议了，自有专业的房产中介机构准备这方面的资料，我这里主要是以买卖双方的视角做一下补充，也行能起到四两拨千斤的作用。
A，先谈卖房：
A-1，想清楚了，确定自己是要将这套房产卖掉？既然如此，大家都是生活在真实世界中的凡人，大概都清楚即将销售房产的大致房价，比如2万5，2万，只需有这种模糊数字的概念就可以了。如果不清楚，打开电脑马上就可以大致知道。
A-2，清楚自己房子的附属设施，如阁楼，阳台，花园，车位，储藏室等。除了车位比较明显可以进行价位计算，其他东东在卖房的时候经常表现的像鸡肋，因此可以在关键的时候用于维持总价。
A-3，清楚自己房子的优缺点。这里分为两种，一种是自己常住的类型，优缺点比较容易总结。另一种是自己从没有常住，买来之后因为某种原因一直在出租等，优缺点的收集，特别是缺点方面就比较困难了。当然你既然准备卖掉这套房产，就好比离婚，一定有充足的理由说这房子不好（自己认为的不好，不代表买家也认为不好，这里不是谈道德，这里谈交易）。记住：优点信息来自于网上，缺点信息来自于自己的生活。优点是将这个小区的优点和这个房子的优点叠加，缺点则就是这个房子的缺点了，比如没有电梯，比如西晒的太阳，比如停车位紧张，比如靠近垃圾站等等。
A-4，自我估价：根据以上信息和自己的家人讨论一个**低价，讨论一个**高价。大胆估，没有关系，又不是马上就出手，甚至可以在自己得出的**高价基础上再乘一个1.1-1.2的系数以保证自己不后悔（房产证及房产证面积请拍照）。
A-5，有了以上的全盘审视，接下来的事情就好办了，花一个下午的时间跑跑沿街的房产中介机构。延伸一些，不要只跑小区门口的中介机构，跨度大一些，首先是小区门口的中介机构，然后是跨越到两个红绿灯辐射的范围，再然后是看是否要跨区。数量建议至少五至六家机构。
A-6，跑这些机构干什么呢 --- 不要放出自己的想法，只说自己想把现在的一套房产转手/卖掉，当面听听他们的专业全盘建议。人分为两类：乐观和悲观。不是说泪流满面才是悲观，也许那是激动而至。也不是说面带笑容就是乐观，也行那是苦笑。针对同一套房产，不同的机构给出的建议价都不一样，别人给我的**高价和**低价差异达到了40万之多。这不奇怪，这同每个机构的专业水准/处事风格/攻关能力/团队氛围有关，也许求稳，也许求搏。如果时间充沛尽量多拜访一些中介机构，这是一个采样的过程。这个技术活涉及潜在的客户群，之前的成功案例，以及中介机构对于缺点的放大等。

答：1.什么是限价房? 简单理解限房价、限地价的“两限”商品房。 保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%;土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。 眼下正在积极推进的“限价商品房”。按照新规划思路,这类产品主要针对两部分人群:一是具备一定房产消费能力的人群,二是定向购买的拆迁户。“限价商品房拥有和商品房同等的产权,而拆迁房屋通常也具有正常产权,因此拆迁户购买限价商品房是以产权置换产权,这样比较合理。”
2.申请限价房都需要什么条件? 北京市目前已确定的限价房购买条件包括“具有本市常住户口”、“中低收入家庭优先”,以及已取得经济适用住房购买资格的家庭如放弃购买资格,可以申请购买“中低价位、中小套型普通商品房”等。

答：商品房定价有三个内容
1、总体均价确定
商品房总体均价确定可以采用消费者反馈法（问卷调查）、市场定价法（层次分析法）和专家意见法三个方法，**好是通过三个方法分别得到项目总体均价，然后在按照权重计算**终均价。
2、推售策略确定
推售策略决定了你把房子分多少次推出来，每次计划推出的房源数量有多少，这样才能计算各期推售房源的均价和如何实现整体均价。
3、每套房屋定价
在确定了推售单位之后，按照推售单位房源的各种差异（位置、朝向、户型、景观、交通、噪音等等），分别测算出每套房屋的评分，按照房屋评分系统，结合均价计算所有房屋的单独售价。

答：       房屋定价从这几个方面来进行评估：地段，环境，房龄，楼栋情况，梯户情况，户型等方面进行评估，综合考虑这些因素进行判断**终的出一个估价。

　　1、地段。好的地段会对房屋的价格起到拉升作用，特别是已经没有待开发商品房用地的地区，没有新项目的竞争力就会为地段的稀缺性增值。规划完善的好地段会对整个地区房产带来百分之二到百分之五的溢价。

　　2、环境。房产所处的小区如果是绿化面积高，物业条件好，外部环境好的小区会容易出售一些，因为更容易让买家有购买欲望，配套和交通环境也会提高小区的宜居程度，宜居程度越高，房子越容易出手，这些因素不齐全的话，会带来百分之五的价格折损。

　　3、房龄。对于二手房，房龄会较大程度上影响到房屋价格，次新房的价格是比较高的，然后就是5-19年的房子一个档次，超过20年的一个档次，但是房屋如果区位优势大，那么房龄的问题也影响不会很大。

　　4、楼栋情况。楼栋的结构，位置，和朝向对房产售价也是重要影响因素，结构好，位置价，朝向好的漏洞对比这些条件不佳的漏洞会产生百分之三至八的溢价。其次楼栋的建筑质量和外立面造型，以及公共区域的装修情况也会很大程度上影响房屋的估价，产生的溢价在百分之五作用。

　　5、梯户情况。电梯品牌质量好，梯户比低，产生的溢价越高，也是属于宜居程度的一部分。

　　6、户型。户型结构好，层高净高高，开间进深合理，采光通风条件好，赠送面积多，都是对房屋产生溢价的一部分因素。如果户型好，定价可以高于其他房产价格。

　　房子出手时想卖一个好价格，房主需要考虑这些问题的细节才能确定估价。并且对房子的整体情况进行一个整修，让房子看起来情况比较好，这样也会为房屋估价增值。

答：环境：住宅楼盘要看宜居程度，也就是居住品质。商业楼盘，要看商业氛围。比如：居住环境、商业环境、自然环境（你看，只要是滨湖、滨水，就能扯出一大串的东西）等等。

　　区域配套：所谓配套，通俗点就是周边有没有银行、**、医院、菜市场、超市等等相关。

　　交通：无论是商业还是住宅楼盘，交通的通达度，都很重要。比如，有个楼盘建设的品质很高，但是，开车进去之后就出不来了，太堵？或者太远、或者主要出行路线太陈旧等等。

　　竞争项目的定价，你也卖楼盘，我也卖楼盘，我卖1W，你总不能开价2W。竞争项目的楼盘也是定价参考因素之一。

　　开发商、投资商的财力：有钱的主，资金链富裕就不着急，通常，大财主都有钱有渠道请到好的设计公司规划公司，设计出来的产品自然也不错；次一点的资金链紧张，就会相对定价略低、优惠幅度大一点，这样去化的快。销售周期短，不会拖着资金链。