地下商业土地出让金如何计算

在土地国有的情况下,国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,土地使用者一次性或分次支付的一定数额的货币款称为土地出让金。
土地出让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关。土地出让金一般一次性支付。但有的土地的出让金金额巨大、办理出让手续所需的时间较长,所以也有多次支付的形式。可见这种多次支付和现在时兴的“年租制”还是有所不同的。

按照房管局的地段评估价的1%计算。

土地出让金是各级政府出让一定期限的土地使用权时一次性收取的出让价款，是地方政府财政收入的重要来源。房地产经济活动中，开发商拿地需缴纳土地出让金，二类经适房、已购公房在上市前需补交土地出让金。（该内容仅在北京适用）



一、土地出让金是什么？

1.土地出让金是什么？

土地出让金，全称为国有土地使用权出让金。是指：

（1）各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款。房地产经济活动中，政府往往采用招标、拍卖、挂牌和协议出让的方式，将一定期限的土地使用权出让给开发商，开发商向政府交纳土地出让金，这种情况下的土地出让金就是我们平时说的地价，可根据市场来定价；

（2）土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款；

（3）原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押作价入股，按规定补交的土地出让价款。房地产经济活动中，部分已购公房在上市前需补交土地出让金。

2.土地出让金的性质是什么？

现行的土地出让金，既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的税费性质。地方政府出让一定年限内的土地使用权，一次性收取的土地出让金实际上是若干年限的地租总和，这种情况下的土地出让金具有地租性质，是地价。而房地产交易活动中交纳的土地出让金是定价，起到调控作用，带有税费性质。

3.为什么会征收土地出让金？

我国《宪法》第10条明确规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”土地使用权和土地所有权分离，土地所有权归国家全民所有或集体所有，国家只能通过征收土地出让金来出让土地使用权。

4.征收土地出让金有什么用？

（1）土地出让金是地方政府财政收入的重要来源；

（2）政府用征收土地出让金的手段来合理配置土地这种稀少资源，调节土地的利用，改进和调整房地产结构。政府往往通过限制出让条件来调节房地产内部结构，例如，2016年8月17日，上海静安中兴社区商办类地块以拍卖的方式成功将土地使用权出让给融信集团，出让条件为：

①配建占规划总住宅建筑面积5%保障性住房（计4939平米以上）和15%自持租赁房（计14076平米以上）；

②全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的80%以上（计75072平米以上，不包含保障性住房等）；

③中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%（计79022.9平米以上）。

（3）政府对土地出让金的分配，通过在国家、土地所有者和土地使用者之间合理调控分配土地收益，来调节市场经济关系。土地出让金主要分配方式为土地出让金的返还，返还方式有以下6种：

①政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房

例如，某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为1亿元，企业已缴纳1亿元。协议约定：在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目1万平方米回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。

②政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁(代拆迁、拆迁补偿)

③政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设

④土地出让金返还用于建设公共配套设施(医院、幼儿园、体育场馆等)

⑤政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人

目前土地招拍挂制运作过程中，出于各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商的关联企业进行部分返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等。

⑥政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助

在土地招拍挂制运作过程中，出于招商引资等各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等。