如何规避物业服务风险

答：物业管理的风险类型包括早期介入的风险、前期物业管理的风险和日常管理的风险.建立相应的应急预案来防范风险和应对紧急事件,也可以购买相应的物业管理范畴的保险。

答：你们既开发又自己施工？挂靠别的公司要以这个公司的名称建账，是施工企业账务核算，要交建筑业营业税，所得税由所挂靠公司统一交。还要建一套以开发公司名称的帐，施行房开企业账务核算。

答： 2015年南京楼市已然缔造了牛市奇迹，全年成交至今达到10.7万套，房价连涨了9个月，并且有望实现“10连涨”。那么2016四大高热板块风险指数几何呢？

一、城中板块
火热仅是个别，“滞销盘”一抓一大把
年内房价**高涨幅：7000元/㎡
2016年风险指数：★★★★★
截至12月30日的网上房地产显示，今年南京城中板块共计成交2877套住宅，同比去年1845套的成交量暴涨五成多。数据显示，近5年城中板块住宅成交从未突破2000套，其中2011年城中板块住宅成交1045套，2012年成交1553套，2013年成交1707套，2014年成交1845套，今年不仅以接近3000套成交量收官，也是**近5年的**高点。
今年城中板块共有5家楼盘推房989套。其中纯新盘已达3家。11月初首开的中航科技城项目，入市毛坯价在33500元-34500元/㎡，精装修价位达到4万/㎡，总价达到600万-1000多万，到场购房者2300个人抢280套房、很多购房者一次交了多份认筹金，**终宣告“日光”，位于解放南路的老盘金基尚书里今年也是3次加推，均价也是一涨再涨，从上半年的3.8万元/㎡涨到下半年的4.5万元/㎡，依然多次“日光”。
然而，城中板块今年虽迎来久违的火热，冷清的楼盘也有不少，城中板块目前在售项目中全年滞销的项目至少有七八家，目前均价在34000元/㎡的菲呢克斯国际公寓项目，开盘至今已3年多，5年前该项目曾以44000元/㎡的售价挑战全市“天花板”。后精装改毛坯出售，至今200多套房源仅卖出60多套，去化仅为三成。相隔不远的另一家楼盘京门府，下半年也只卖出了十几套房，2013年开盘至今去化刚刚一半。位于龙蟠路上的蓝天华门国际今年推出一栋收官楼，结果70多套房从年初卖到年尾，至今尚未卖光。位于长江路上的天价公寓长江会项目，均价高达4.5万元/㎡，去年开盘至今成交一直挂零。
新盘的成交状况也堪称冰火两重天，大光路上的纯新盘金陵雅颂居今年两次开盘推出120多套房，两次开盘销量都仅为五成。还有位于山西路附近的天将孝门项目，是今年城中第一家入市的新盘，目前均价3.2万元/㎡，一年下来楼盘也只卖出了十几套房，去化不足三成。
城中板块的“上市难”的问题也依旧很明显，前不久位于城中南片的万科安品街项目，终于动工，并且预计明年要开发“安品园舍”项目上市，而这一项目迄今为止已经拖延了十年之久。相距不远的泰禾南京院子，上市同样也拖了三四年，城中板块至今还有很多闲置地块没动工，例如新街口著名的铁管巷地块闲置十年，至今也还是停车场。
业内观点认为，城中板块之所以今年局部火热，主要是因为豪宅市场回暖，加上老南京人“主城情结”的催化，板块内房源的长期断供后入市拉动，使得不少有改善需求的买房人，重新将目光锁定在这里。然而城中板块的弊病也很明显，规划、拆迁都是老大难，而且由于开发分散，环境氛围复杂，每家楼盘的销售都是独立现象，一家楼盘卖得好，相距不远的另一家都未必能卖掉。今年少数楼盘热销，也不能说来年城中豪宅的销售就高枕无忧。
二、河西南板块
竞争白热化埋下“价格战”伏笔
年内房价**高涨幅：8000元/㎡
2016年风险指数：★★★★
2015年的**后一周南京楼市18家楼盘齐开，其中河西南就有3盘入市，成为全市亮点，房价更是在年末冲破了3万元/㎡区域天花板，新盘朗诗熙华府首开推出216套房源，均价上冲31000元/㎡，次日就上涨至32000元/㎡， 位于河西南的“地王盘”鲁能公馆推出368套房，入市均价也达29000元/㎡，房价高涨挡不住买家热情，两家楼盘当日都宣告售罄。
扫描一年来河西南的房价涨势，令人叹为观止，而且价格越涨也似乎越受到市场追捧，片区内的正荣润峯今年2月首次开盘，开盘均价为2.6万元/㎡左右，而到今年11月份，项目推出的新房源均价已经上涨至29000元/㎡-31000元/㎡，涨幅达到4000元/㎡。
上周加推入市的升龙天汇，132套房源当天售罄，均价也达到28800元/㎡，相比今年9月首次开盘20100-22000元/㎡上涨近8000元/㎡，片区内的老盘海峡城，年初均价还在21000元/㎡左右，如今已经涨至25500元/㎡。
如今的河西南板块，俨然就是当年河西奥体的翻版，也面临同样的弊病，**明显的毛病就是开发量高度密集，2003—2004年的河西板块，十多家大牌开发商扎堆奥体周边，到处都是楼盘工地，到2005年同期上市的楼盘已经多达十多家，如今的河西南，一年时间也聚集了8家楼盘，全都扎堆在14平方公里的区域内贴身盖楼。“河西南的楼盘开发实在太密了。”有业内人士指出，楼盘越是密集的区域，由于楼盘客群太集中，产生价格战的可能性十分大。
和高涨的房价相比，河西南的“配套难”也成为市场关注的焦点，这里的各家楼盘周边至今没有配建超市、菜场等配套，而通往河西南的公共交通此前只有有轨电车一号线，距离楼盘还要步行十几分钟，直到年底这里才规划了两处公交场站。学区方面，虽然此前传出南外入驻的消息，但目前多数楼盘的**尚未确定，学区尚未划分，名校是否入驻还有待落实。
南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为，作为南京市着力打造的青奥板块，河西南投资强度很高，未来配套会十分齐全，但与此同时这里居住密度也大，板块同质化楼盘竞争非常激烈，目前配套尚未完全落地，市场仍存在挑战。
三、江北板块：
利好落地难掩房价被透支隐忧
年内房价**高涨幅：5000元/㎡
2016年风险指数：★★★
昨天纬三路过江隧道、纬七路长江隧道元旦起同步免费通行的消息被官方确认，江北楼市今年的**大交通利好终于顺利落地。“隧道一通，周边楼盘至少涨2000元。”今年上半年在江北一家楼盘，销售人员预计。而事实表明，就连售楼员的预计都有点“保守”，位于江北中心区的华润国际社区今年4次开盘，房价3个月从15000元/㎡涨到17000元/㎡，17000元/㎡还是8月份的价格，过江隧道口的正荣润江城年内开盘六七次，6月底还在打出送面积折算房价12000元/㎡，年底就已经到2万元/㎡。
房价一路高歌的江北楼市，是否全然没有后顾之忧呢？眼下在江北纬七路隧道口处，俨然就出现了一家楼盘“11800元/㎡新区谷底价”的广告牌，这家名叫东方熙龙山院的楼盘至今已经卖了3年。同样在隧道口处的东方万汇城，在“邻居盘”都涨到1.8万—2万元/㎡的情况下，目前销售均价仅为1万元/㎡。
四、麒麟板块
“地王”落地房价切莫急着涨
年内房价**高涨幅：2000元/㎡
2016年风险指数：★★★
今年10月份，栖霞建设拿下麒麟板块的G46地块，楼面价达到8260元/㎡，未来房价预期达到1.5万元/㎡以上，而整个麒麟板块今年的主流均价也仅在11000—13000元/㎡。
“地王”带来的房价预期，促使麒麟板块年底喊涨声接连不断。就在本周，麒麟大盘中海国际社区推出了项目**后一批精装房源，均价在1.3万—1.4万元/㎡，开盘当晚宣布售空。受此推动，一直促销不断的麒麟楼盘，目前正准备收复失地。
麒麟板块各家楼盘下半年的推货量大多都在500套以上，板块总体的刚需房源供应量更是高达2500套以上，迄今为止除了中海国际社区收官以外，其他各家在售楼盘尚有存量，板块整体的存量也达到千套左右。另据业内统计，明年麒麟板块的各家楼盘还会不断推房入市，板块供应量预计将达到2000套。
迄今为止，麒麟板块有轨电车、地铁8号线、名校学区等利好配套多数还处在空缺，落地的**早时间也要等到明年晚些时候，而科创园虽然今年有一系列产业项目入驻，发展成熟也同样需要时间。有专家指出，目前麒麟板块的价格虽然处于全市低谷，但今后板块的主力供应还是刚需产品，开发商依旧需要贴合市场控制总价门槛。短期内麒麟楼盘还是跑量更为重要。

答：物流公司不是一般人开得好的啊!这要绝对专业的水平%7E!

答： 购买商品房之前，购房者都会选了又选，为“占”住房子，往往需要先交一万到两万元的定金，签下“认购书”。而后开发商会给购房者一周左右的时间付全款或交**并办理按揭贷款。

然而，对于要办理按揭贷款的购房者则需要注意了，您一定要在交定金前确认自己能否顺利在银行办下贷款来，否则，您交的定金就具有风险了。
案例一：林先生准备购买某项目楼盘，在与开发商签订了“认购书”并交付了2万元定金后，计划以按揭方式购买，双方同时约定了签订正式“商品房买卖合同”的时间。但**终在林先生申请贷款时被银行拒绝，无法继续购房，而开发商也因此拒绝退还林先生的定金。
案例二：王小姐做小生意，月收入3000元，她在朝阳区看中了一套出价为50万元的二手房，由于手头积蓄能够**30%，便决定向银行按揭贷款买房。由于没有单位，平时收入都是现金进出，无法提供银行要求的盖了公章的收入证明和存折流水账，王小姐对贷款申请能不能批下来有些担心。但中介人员表示，中介可代办。求房心切的王小姐便交了2万元定金，签了认购合同，托中介向业主砍价。**后，买卖双方谈妥以45万元成交，并签了买卖合同，付了**款。
然而**近，中介却告诉王小姐，银行审批不过关，要她想办法凑钱，由于一时无处筹钱，王小姐便要求解除购房合同，然而中介和业主却表示，只能退房款，2万元定金不能退。王小姐表示是中介当时承诺没问题才买的，责任在中介，定金必须退，由此双方争执不下。
不予放贷的原因银行拒绝个人房屋贷款申请的情况主要分为三种，个人原因、开发商原因以及政策风险等。个人原因：主要可能是借款人有严重的不良信用记录、还款能力达不到放款条件、弄虚作假提供虚假申请材料等。而对于二套房贷的个人，也要核查其个人是否还有贷款未缴纳完毕。开发商原因：一般情况如果开发商存在不具备开发条件、开发商的开发手续不完备或者开发商有严重的信用问题或者开发商有重大诉讼影响其偿债能力等情形，也会被银行拒绝申请贷款，因为此时开发商不具备保证担保的能力。政策原因：所谓政策风险，可能是由于金融管理部门出台新的政策规定，使贷款人出现达不到申请条件，**终被银行拒绝贷款的情况。
律师分析：一手房的认购合同和买卖合同都属于格式合同，开发商一般是不会跟客户建立某种约定的。所以客户在交定金认购房屋时要谨慎些，如果自己不放心，**好先向开发商指定银行委托的按揭服务机构提供一份详细的说明材料，让其请银行进行初步审核，确定**高贷款额度，再交定金签认购合同。二手房则灵活很多，由于认购合同和买卖合同都是双方约定的，可以和业主协商好，在订立合同时，将自己的情况列明，并补充说明因银行贷款未获审批导致成交失败时，需要无条件退还定金。
律师表示，在上述王小姐的案例中，中介有过错，中介应负一定的赔偿责任。但对于如何辨别是哪方原因造成的贷款不予批准的情况，这就需要购房者提交相关证据，以证明不是自己的问题，才能要求返还定金。律师提醒：陈楠律师表示，其实购房者无论是签订认购合同或者是房屋买卖合同，对于自己的相关利益，一定要在之前和开发商签订相关协议，尤其是在购买期房的时候，因为看不到实体建筑，不免会在建成之后出现与开发商之前承诺的条件不符，因此，只要之前将相关承诺写进合同里，就会免去之后的很多纠纷问题。另外，在出现纠纷时不要轻言诉讼，一定要先做好充分调查取证并认真研究合同和法律规定，**好向律师咨询和请教，以获得专业的法律帮助，维护自身的合法权益。

答： 在房价日益走高的今天，买一套房就意味着耗费掉大半辈子的积蓄，买房必然是一件慎之又慎的事情，买房者不仅要挑选到质高价优的好房子更要学会规避一些房产陷阱，接下来挑房网为您梳理一下目前市场上常见的一些买房陷阱。

永远买不到的特价房
无论你去的有多早，跑了多少次，永远看不见广告上所说的特价房，售楼部的工作人员也总是告诉你卖完了。这个时候你一定会觉得是自己的运气问题，实则不一定。这很有可能是房地产商制造的宣传噱头，目的是为了吸引更多的购房者前来售楼部看房，特价房就成了镜中花，水中月。一般来说，想要买特价房的购房者可以选择在楼盘清盘的时候多关注楼盘信息，买到特价房的几率更大一些。
先提价再打折的优惠价格
楼盘的营销手段层出不穷，有些楼盘打出“所有房源×折优惠”“×折购房”之类的优惠，有种此时不买更待何时的冲动，要警惕这是开发商先提价再涨价的伎俩。这种时候，购房者要看的不是开发商给出的折扣多少，而是真正的成交价格是多少，跟之前的价格是不是确实有降低，再跟周边楼盘价格做一个对比。
限期交清的低**
某楼盘打出如此广告“**5万买两房、8万买三房。”举个例子也就是说总价80万元，**24万元的房子，现在只需8万元就可以轻松购?如果你认为这么简单就大错特错了，通常在购房协议里会注明，这里的5万或8万都只是第一笔**款而已，余下的十几万款额需要在规定时间内交清，表面上好像减轻了购房者的经济压力，实际落实下来却没有为购房者减轻多少负担。
不能退还的“定金”
不少购房者都碰到过这种情况，选个周末去看房，结果售楼人员紧张兮兮的告知你“这个房子目前卖得很好，很多人都看上了，你如果确实想买可以先下定金，额外给您打九折，过两天就没有这么划算的价格了。”这个时候你的心就慌了，赶紧付了定金签了协议。你所不知的是就算事后因为各种原因你不想买了，这笔钱都不会再退给你，要么将就着买下来要么损失几万块。
好房要留着旺季卖
明明是刚开盘不久的新楼盘，但是很多楼层好、户型好、朝向好的房子已经被抢购一空，剩下的房子要么楼层高，要么户型差，而等到了旺季的时候，楼盘又开始推出众多优良房源大为宣传。实际上这有可能是开发商取得利益**大化的一种手段，平时不舍得拿出来卖，旺季的时候房价上涨再卖个高价，面对这种情况，购房者往往只能吃哑巴亏，束手无策。
这里例举的是楼市上的部分买房陷阱，可能片面仅给大家做参考，房子的好坏是影响一辈子的事，希望大家都能擦亮你的双眼，明明白白买房，开开心心入住。