二手房怎么看房

答：一、做好预算与资金计划
1．确定大概可以贷款的额度，以北京为例：
商业贷款：首套普通住宅＝评估价×65％，非普通住宅＝评估值×60％；二套普通住宅＝评估值×40％，非普通住宅＝评估值×20％
公积金贷款额度：首套120万，二套80万，**≥20%。
2．买一套二手房，除了房款（**）外，还要考虑税费、物业管理费、中介费、装修费用等。
3．清点家庭可用资金，包括存款、理财资金等，看**够不够。
在北京，要买一套300万的首套普通住宅，评估值约270万，那么采用商业贷款，可以贷款的额度是175．5万元。在北京，300万的房子，即使满五仅一，也需要交10多万的税费、物业管理费、中介费，如果房子不满五年，可能会更高。因此，要想买这套300万的房子，**＝300＋10－175．5＝134．5万
二、选一个诚信靠谱的中介
二手房中的“二手”，意味着不确定因素太多，太复杂，需要大量时间对比衡量，而很多关键信息又是不透明的，还有亲朋好友以及所谓的“过来人”在不停地干扰你，因此花几个月的时间很正常，而有一个靠谱的中介，真的能够帮你省心很多！
三、收集详细的信息
把选定的小区全部看遍，确认房型、采光、交通、基准价格等硬指标，在这个基础上建立候选清单。例如：
房龄折旧：每差一年价格下降1％（越新折的越快，越老折的越慢）。
地段：到公交、菜场、超市等的距离和价值的关系，不同购房者的需求点不同，权重各有高低，根据自己的情况来。
楼层：一般来说多层：3＞4＞5＞2＞1＞6＞7电梯房：中高层＞顶层＞底层，电梯房的一个简单算法是：每高一层，加1W。
采光：采光分两个层次，1．是否全明，每个房间是否都有窗。2．阳光照射时间，很多年轻人对这点可能不太重视而年长者会苦口婆心地劝说。从市场情况看，朝南的房子基本上比朝北的要高出3～5K每平。可以把光照时长分成3档：从早晒到晚＞4、5h左右＞3h以下。
基本条件就这些，如果还有一些自己比较在意的，也可以折算成相应的价值，这样不管看什么样的房源，都能做到心中有数了。
四、看房
看房是指实地考察房屋的情况，包括房屋的楼层、户型、朝向、采光、面积、高度、装修等房屋本身的情况，也包括房屋周边和小区的情况，比如：位置、生活配套、小区绿化、周边交通、物业管理等需要满足衣食住行四大方面的便利。
五、查产权
买家看中房子，必须先去交易中心查下产权，看完基本上就知道房子有几个权利人，有没有贷款、抵押、官司，以及所有权的来源，竣工日期等等。需要注意的是：确认在查产权的这个时间节点该房屋的权属状况。但并不保证该套房屋的相关信息在打印之后不会发生变化。
买房是个长期的活儿，从达成意向到实际签约、交易有很长的时间间隔，特别是还存在贷款问题的，支付完定金后不能保证房屋没有任何变数发生。为保险起见，买方还应在签订买卖合同即支付**款前对房屋的产权状况再次进行调查，也就是二次产调。
六、签订合同
首先需要双方洽谈好房价，接着交付定金，签定金合同（定金不可以超过房产交易价的20％），之后还要签订居间合同，然后才是买卖合同以及交付**。这里需要注意的是：签定金合同时，一定要先小人后君子，宁可复杂，也不能简化，并且一定要明确违约责任。
在房价谈拢的情况下：1．确定网签合同的时间以及**时间；2．装修赠送问题，基金赠送问题，煤气过户等；3．上家户口迁出问题；4．贷款、尾款、交房时间、税费等等。
合同签订完成之后，剩下的环节就只有对公方面，只要合同签订的完善，基本上不会出现问题。

答：一、二手房看房技巧之房子所处环境
二手房买家在购房时都会反复斟酌挑选，选择**适合自己的房子，那么选择二手房的时候有没有什么技巧呢？专家提醒您二手房看房技巧之房子所处环境。买二手房首次看房主要是看环境、看窗外的景色、看噪音的影响、看室内的通风采光及布局、看装潢是否乐意接受等等。一般来说，通常会看几套房子进行比较。二手房是私人的，反复看就不那么方便了，所以购房者得记下各套房子的优缺点，进行比较权衡，然后选出中意的房子。
二、二手房看房技巧之房房屋质量
购买二手房的过程中很多买家会遇到毛坯房，毛坯房看房的时候有哪些需要注意的呢？毛坯房要检收房屋是否有建筑质量的隐患，**好是在大雨过后，看东西面墙、窗户四周是否有渗水，管道是否堵塞等。如果发现问题，要房东向物业公司报修，修复后要再次验收。
还有一种就是装修过的房子，装修房要向房东了解房屋是否有质量问题。一些转让给下家的设备、电器，购房者应该试一下，看是否好用。还应要求房东提供装修的管线、电路走向图，以备日后自己改装或维修。按电力公司的规定，如果有私自装拆总熔丝箱和电表、私自启封印、擅自变更计量装置等行为的，都将作违章用电处理。所以，购房者一定要亲自检查一下电表是否有移动、改装。在这里还有一点需要特别注意就是此时要确认一下房东是不是产权人，以免日后引出麻烦。
三、二手房交易注意事项之签完协议签合同
经过两次看房，如果您满意的话，下一步就是讨论各种权利的移交。如此一切约定谈妥，购房者方可下订金、签意向协议，在协议中写下完成上述事宜的时间表。同时，可向中介公司要一份空白的《房屋买卖合同》，回家好好研究。等协议约定的事项一一完成，签订《房屋买卖合同》才是顺理成章的事。
很多购房者因为前期的很多事情没有做好，到正式签约时才一一想起，再讨论，再反悔，反而更耽误工夫。有时因为谈不扰，却已先付了订金，骑虎难下，令购房者非常被动。
四、二手房买卖合同必备条款
一般来说，在二手房买卖合同中一般应包括以下条款：
第一，当事人的具体情况、地址、联系方法等，以免出现欺诈情况；
第二，写明双方欲进行买卖的房屋的位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况，同时还要写明房屋产权归属；
第三，履行期限、地点、方式这里主要写明交房时间、条件、办理相关手续的过程等；
第四，写明总价款、付款方式、付款条件，如何申请按揭贷款、定金、尾款等；
第五，违约责任，这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付等；
第六，解决争议的方式这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式；
第七，明确约定合同中止、终止或解除的条件等；
第八，合同生效条款，双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件等；
第九，约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。

答：大的二手房网站上如安居客房天下有近一年的房价走势，如果你要查看近几年的估计得在本地的房产网站上查了，不知道你要查那个城市的，合肥市的可以在合肥二手房安心网上查看。
你如果要搜其它城市的，可以在百度里搜城市+房价走势就可以查到了

答：实地看房需要看好房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送家具等情况。

答：1、漏水：包括屋面漏水、水箱偏水、楼地面漏水、上下水管道漏水、卫生洁具漏水和墙面渗水等。
2、裂缝：包括地面和墙面的缝隙。
3、设备故障：检查供水、供电、有线电视和。
4、墙面粉化、空鼓：装修之前必须先解决粉化、空鼓问题。
1、如何识别漏水问题？
漏水问题很常见，如果买的房子有漏水问题，可能会造成管道堵塞，导致粪便、污水倒灌等情况的发生。如果不小心买到这类房子后，将会有很大的麻烦，装修改造也要费大功夫。购房者在看二手房的时候需要仔细观察以下三个地方：
①如果是顶层，看房屋的楼面是不是平整，有没有积水。有积水的话，注意观察屋顶或墙面是否有水渍，有的话可能楼顶渗水比较严重。
②检查卫生间，看是否有做斜面处理。如果地漏处跟其他地方一样高甚至高于其他地方，就会造成卫生间排水不畅，甚至会溢到其他房间。
③看阳台在外面能否承接到雨水。如果常有积水，排水口又不通畅，水就有可能流到其他房间。
2、如何识别墙面、地面开裂问题？
先看地面和墙上有没有裂缝，再想问题是否严重。
如果裂缝是与墙角呈45度的斜角或者与横梁垂直，说明房屋可能存在结构性质量问题；如果是承重墙有裂缝，或整个墙面都有裂缝且贯穿到背后，说明房屋存在很大的安全隐患。
3、如何检查水电气问题？
①水：打开水龙头放一段时间，看看能不能出水，观察水的质量、水压。
②供电：房内灯、插座都要试使用；另外还要确认房子的供电容量，避免出现家用电器开多而导致断电的尴尬。
③有线电视：打开看图像是否清楚，能收多少节目。
④：打开看看管道是否通畅，能否点火。如果热水器用的是，也要试试是否可用。
4、如何识别墙体粉化、空鼓问题？
①墙面粉化：在厨房、卫生间等用水较多的地方手摸看墙面是否已粉化。若不介意，可以以后重刷水泥、刮腻子，否则继续粉化下去，墙体可能会开裂。
②墙面空鼓：先看再测听。你需拿小榔头轻轻敲击墙面，就可以听得出来是否空鼓。二手房在进行装修的时候，是必须要填上空鼓部分的，否则翻新的墙面也会出现空鼓，空鼓面会更大。

答：二手房买卖的注意事项
一、做好预算与资金计划
1．确定大概可以贷款的额度，以北京为例：
商业贷款：首套普通住宅＝评估价×65％，非普通住宅＝评估值×60％；二套普通住宅＝评估值×40％，非普通住宅＝评估值×20％
公积金贷款额度：首套120万，二套80万，**≥20%。
2．买一套二手房，除了房款（**）外，还要考虑税费、物业管理费、中介费、装修费用等。
3．清点家庭可用资金，包括存款、理财资金等，看**够不够。
在北京，要买一套300万的首套普通住宅，评估值约270万，那么采用商业贷款，可以贷款的额度是175．5万元。在北京，300万的房子，即使满五仅一，也需要交10多万的税费、物业管理费、中介费，如果房子不满五年，可能会更高。因此，要想买这套300万的房子，**＝300＋10－175．5＝134．5万
二、选一个诚信靠谱的中介
二手房中的“二手”，意味着不确定因素太多，太复杂，需要大量时间对比衡量，而很多关键信息又是不透明的，还有亲朋好友以及所谓的“过来人”在不停地干扰你，因此花几个月的时间很正常，而有一个靠谱的中介，真的能够帮你省心很多！
三、收集详细的信息
把选定的小区全部看遍，确认房型、采光、交通、基准价格等硬指标，在这个基础上建立候选清单。例如：
房龄折旧：每差一年价格下降1％（越新折的越快，越老折的越慢）。
地段：到公交、菜场、超市等的距离和价值的关系，不同购房者的需求点不同，权重各有高低，根据自己的情况来。
楼层：一般来说多层：3＞4＞5＞2＞1＞6＞7电梯房：中高层＞顶层＞底层，电梯房的一个简单算法是：每高一层，加1W。
采光：采光分两个层次，1．是否全明，每个房间是否都有窗。2．阳光照射时间，很多年轻人对这点可能不太重视而年长者会苦口婆心地劝说。从市场情况看，朝南的房子基本上比朝北的要高出3～5K每平。可以把光照时长分成3档：从早晒到晚＞4、5h左右＞3h以下。
基本条件就这些，如果还有一些自己比较在意的，也可以折算成相应的价值，这样不管看什么样的房源，都能做到心中有数了。
四、看房
看房是指实地考察房屋的情况，包括房屋的楼层、户型、朝向、采光、面积、高度、装修等房屋本身的情况，也包括房屋周边和小区的情况，比如：位置、生活配套、小区绿化、周边交通、物业管理等需要满足衣食住行四大方面的便利。
五、查产权
买家看中房子，必须先去交易中心查下产权，看完基本上就知道房子有几个权利人，有没有贷款、抵押、官司，以及所有权的来源，竣工日期等等。需要注意的是：确认在查产权的这个时间节点该房屋的权属状况。但并不保证该套房屋的相关信息在打印之后不会发生变化。
买房是个长期的活儿，从达成意向到实际签约、交易有很长的时间间隔，特别是还存在贷款问题的，支付完定金后不能保证房屋没有任何变数发生。为保险起见，买方还应在签订买卖合同即支付**款前对房屋的产权状况再次进行调查，也就是二次产调。
六、签订合同
首先需要双方洽谈好房价，接着交付定金，签定金合同（定金不可以超过房产交易价的20％），之后还要签订居间合同，然后才是买卖合同以及交付**。这里需要注意的是：签定金合同时，一定要先小人后君子，宁可复杂，也不能简化，并且一定要明确违约责任。
在房价谈拢的情况下：1．确定网签合同的时间以及**时间；2．装修赠送问题，基金赠送问题，煤气过户等；3．上家户口迁出问题；4．贷款、尾款、交房时间、税费等等。
合同签订完成之后，剩下的环节就只有对公方面，只要合同签订的完善，基本上不会出现问题。