请问商品房预售合同是预约合同？还是分期付款买卖合同？？

答：商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同的一种，但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同。 商品房预售合同的标的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很长。但将商品房预售合同称之为期货买卖合同是错误的。所谓期货买卖合同，是指期货交易所为进行期货交易而制订的统一规定商品的等级或证券的种类和数量、交货期限和地点等的合同，通常采用“标准合同”形式。期货买卖合同具有如下主要特征：
(1)期货买卖的标的物的价格不是当事人事先约定的，而是在期货交易所通过公开竞价的方式而确定的；
(2)期货买卖的标的是合同本身，而不是期货买卖合同中所约定的货物；
(3)期货买卖的主要目的是为了套期保值和价格发现，而不在于获取现实的货物，所以，在期货买卖中，极少有进行实物交割的
(4)期货买卖的商品必须具备数量大、价格波动大、便于储存、易于标准化等条件，如粮食、石油、钢材等

答：商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为，商品房预售又称卖楼花。
商品房现售与商品房预售主要差异在于，商品房预售要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上即可，而商品房现售要求已通过竣工验收，预售合同签订以后，可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在各种质量瑕疵，因而买房人无法实际获得商品房的所有权，商品房预售对买房人而言存在更大的风险。

答： 简单地说，政府按不同的房屋状况出台了三种合同示范模板——预售合同、出售合同、买卖合同。前两个对应的是购房人从开发商手里买一手房所需签订的合同。第三种是购房人从已经取得了房产证的个人（这人的房屋取得也是从开发商手里买的一手房）买二手房签署的合同。
在房屋建设工程还未竣工、但已经达到了政府允许的预售条件时，开发商与购房人签署的就是预售合同。购房人买的是“期房”——远期交付的房屋。在这阶段，因为房屋的平面建筑设计、室内设施配备、交付日期、房屋实际面积、小区平面规划都是预计的，是不确定。所以针对这些（例如面积误差的处理规则），必须在合同里双方“约定”下来。交房时，按约定逐一核对，若没做到按违约条款处置。
后两种合同因为签署时没上述这些问题，但有新的问题要约定——例如若银行贷款迟于购房人预计的时间下来怎样算违约责任。所以，在后两种合同里，合同条款会比对预售合同相应地做调整。

答：(1)起诉要求对方支付某一期未付款及利息的，可自该期款项逾期未付之日起随时向法院提起诉讼。

(2)起诉要求对方提前偿还所有未付款项及利息的，可自对方逾期未付款达到总款项五分之一，或对方以言语、实际行为等明示不会按合同付款时，可随时向法院提起诉讼，要求偿还所有未付款项及利息。

在时效内起诉才能得到支持

分期付款合同纠纷的诉讼时效为两年，无正当理由逾期未向法院提起诉讼的，法院将不再保护。

诉讼时效的计算如下：

(1)如果合同约定履行期限的，应从分期付款合同约定的**后一期履行期限届满之日起计算，满两年;

(2)如果合同没约定履行期限或约定不明的，可根据双方签订的补充协议确定履行期限，诉讼期限从履行期限届满之日起计算，满两年;

(3)如果依然不能确定履行期限的，诉讼时效期间从守约方要求违约方履行付款付息义务的宽限期届满之日起计算，满两年。但违约方在守约方第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从违约方明确表示不履行义务之日起计算，满两年。

分期付款合同常见的违约责任情形：

1、买方违约的，体现在买方因个人原因不想买了，想解除合同的;买方严重逾期付款的，卖方想解除合同的，构成违约。

2、卖方违约的，卖方未能按照合同约定履行义务的，构成违约。

发现对方违约，不能协商解决的，要积极通过起诉来解决。

答：买卖合同纠纷解决方式：

合同双方当事人如果在履行合同过程中出现了纠纷，首先应按平等互利、协商一致的原则加以解决。既不应采取消极拖延的办法，也不应采取扣发货物或拒付货款的办法自行行使法律处分权，因为这两种做法都无助于问题的解决。按照法律规定，应该首先通过协商解决纠纷。

协商解决纠纷，双方是建立在互谅互让、平等磋商的基础之上，不影响团结以及今后的继续合作，还可以节省时间、人力和费用，所以，应该更多地采用这种方法。

对于需债务人偿还债务而其一时又无力偿还的，可以采取以下方式协商解决：

分期偿还。如果债务人因产品积压或者因外债收不回来而暂时无力偿还的，那么可以待积压的产品推销出去后，或者外单位的欠款收回后偿还。

如果因管理不善暂时亏损但尚未公告破产的企业，经过努力还可以通过改善经营管理尽快扭转亏损的，可以在自愿的基础上，制定切实可行的分期分批还款计划。这样做不仅可以使债权人的合法利益得以实现，还可以使债务人积极改善企业的经营管理，改变无力偿还债务的被动局面。

答： 中华人民共和国城市房地产管理法2009年 办理时限：即时办理
是否收费及收费依据：本行政管理事项不收费
办理部门：预售项目所在地的区县建委（房管局）
受理方式：预售合同登记备案为网上办理；解除备案、变更备案为书面受理
子项一：预售合同登记备案
办理程序：
1、房地产开发企业与预购人登录北京市房屋交易权属管理系统（www.bjfdc.gov.cn），确认合同条款，进行网上签约；
2、房地产开发企业网上打印预售合同，买卖双方在合同上签字、盖章；
3、开发企业在网上进行联机备案，并打印一式两份《商品房预售合同联机备案表》，盖章后交预购人一份，同时向预购人提供一份商品房预售合同原件。
时限：即时
子项二：预售合同解除备案
（一）受理、审查
提交材料：
1、商品房预售合同解除备案申请表（原件）；
2、协议解除合同的，提交商品房预售合同的解除协议及商品房预售合同一式四份（原件）；
3、法院或仲裁机构判决或裁决解除合同的，提交生效的法院判决书或调解书或仲裁裁决书（复印件）及一份商品房预售合同（原件）；
4、开发企业的授权委托书（原件）和受托人身份证件（复印件）；
5、预购人的身份证件（复印件）；预购人委托办理的，还须提交经公证的授权委托书（原件）。
标准：1、申请材料齐全、符合法定形式；
2、房地产开发企业与预购人协商解除合同的，如预购房屋已办理了贷款抵押登记的，应先办理抵押登记注销手续，再办理预售合同解除备案手续。
岗位职责及权限：
按照受理、审查标准查验申请材料。
符合标准的，并将申请资料转决定、告知人员。
不符合标准但申请材料存在可以当场更正的错误的，允许申请人当场更正；不能当场更正的，向申请人出具《补正材料通知书》，一次性告知申请人需要补正的全部内容，并将申请材料退回申请人。
申请事项不属于本机关职权范围的，向申请人出具《不予受理决定书》。
时限：即时
（二）决定、告知
标准：同受理、审查标准
岗位职责及权限：
对申请事项作出决定，并告知申请人。
准予解除备案的，制作《办理结果通知书》，并送达申请人。
不予解除备案的，制作《办理结果通知书》，写明理由和申请人享有的依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并将《办理结果通知书》和申请材料退回申请人。
时限：即时
子项三：预售合同变更备案
（一）受理、审查
提交材料：
1、因法院判决、仲裁机构裁决房屋转移的，受让方可以单方办理预售合同变更备案手续并提交下列材料：
（1）商品房预售合同变更备案申请表（原件）；
（2）生效的法院判决书或调解书或仲裁裁决书（复印件）；
（3）当事人的身份证件（复印件）；委托代理的提交授权委托书（原件）和受托人身份证件（复印件）；
（4）商品房预售合同（原件）。
2、因继承、遗赠发生房屋买受人变更的，由继承人、受遗赠人办理预售合同备案变更手续并需提交下列材料：
（1）商品房预售合同变更备案申请表（原件）；
（2）继承权公证书（复印件）或接受遗赠公证或法院判决书（复印件）；
（3）继承人、受遗赠人的身份证件（复印件）；委托代理的提交授权委托书（原件）和受托人身份证件（复印件）；
（4）商品房预售合同（原件）。
3、因法院判决、调解离婚发生房屋买受人变更的，财产归属方可以单方办理预售合同变更备案手续；协议离婚的，由双方共同办理预售合同变更备案手续，并需提交下列材料：
（1）商品房预售合同变更备案申请表（原件）；
（2）离婚证明（复印件）；
（3）离婚财产归属协议原件（协议离婚的）或生效的法院判决书或调解书复印件（法院判决、调解离婚的）；
（4）当事人的身份证件（复印件），委托代理的提交授权委托书（原件）和受托人身份证件（复印件），协议离婚的房产处分人的授权委托书需公证；
（5）商品房预售合同（原件）；
（6）预购房屋已办理了贷款抵押登记的，还应提交抵押权人同意抵押人变更的书面证明（原件）。
4、夫妻共有的房屋，夫妻之间变更名称的，由夫妻双方共同办理预售合同变更备案手续并需提交下列材料：
（1）商品房预售合同变更备案申请表（原件）；
（2）夫妻双方共有房屋的协议和更名申请(原件)；
（3）结婚证(复印件)；
（4）当事人的身份证件（复印件），委托代理的提交授权委托书（原件）和受托人身份证件（复印件），原买受人的授权委托书需公证；
（5）商品房预售合同（原件）；
（6）预购房屋已办理了贷款抵押登记的，还应提交抵押权人同意抵押人变更的书面证明（原件）。
上述材料提交复印件的，须同时提交原件，原件核验后退回申请人。
标准：申请材料齐全、符合法定形式
岗位职责及权限：
按照受理、审查标准查验申请材料。
符合标准的，签署意见后将申请材料转决定、告知人员。
不符合标准的，书面写明审查意见及理由后将申请材料转决定、告知人员。
时限：即时
（二）决定、告知
标准：同受理、审查标准
岗位职责及权限：
对申请事项作出决定并告知申请人。
准予变更备案的，制作《办理结果通知书》和《变更备案登记表》，并送达申请人。
不予变更备案的，制作《办理结果通知书》，写明理由和申请人享有的依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并将《办理结果通知书》和申请材料退回申请人。