带客户看房聊些什么好

就说一些我自己带客户都跟客户说什么。可能有些不足的地方也可能方法不对，只作为参考意见，别喷我。
我带客户一般在去看房子额路上都问客户 
大姐 这房子落您名下吗 ?【目测年龄，推断出大概能带多少年告诉一个大概的年限准确的月供】大姐 您单身已婚？已夫妻为名下是否有房产【没房子就拉倒了，有房子，做个假离婚啥的，（你懂的）】大姐 ****多能拿出多少？月供能承受多少？大姐 买房子是为了当婚房吗？还是换个居住环境？改善下 ？还是投资？装修有没有都行吗?【主要问他买完房子收拾房子不,要装修好的还是没装修也行】大姐 等会看房子的时候咱进屋别问价格，不然人家以为你该相中了，绷住价格不让了，相中你告诉我，我给你唠价格【防止客户与房主在屋里面说太多。跳出你能掌握的程度】大姐 咱买房子多长时间了。看房子多长时间了？都看过哪的？有相中的吗 ？差哪里啊 ？【**起码心里有个概念知道给他找什么样子的房子和能撬单就撬单吧 。。】大姐 做什么工作的？【常联系联系没准人家给你转介绍老客户啥的】
大姐 工作证明流水没啥问题吧 【有问题更好】
大姐 你。。。长的好漂亮啊。。 ~ ~！ 大姐要是不反对你就请人家吃个饭【针对20-30岁之间的，你喜欢重口味就跟我没关系了。】（这话我是没说过）
谁有更好的话术 发上来一起说说

看房前准备：了解房屋的优缺点并准备相关话述 时间安排：根据房屋的具体特性，中午时间采光好，早上空气清新，晚上热闹，早晚堵车（尤其是特殊地段），早上东向西、晚上西向东开车比较刺眼（尤其是夏天） 路线安排：经过**，公园，绿地，超市等便捷生活设施，避开人们忌讳的地方，如垃圾站，无管理的菜市场等，房屋较脏乱，可预先安排保洁清理；
采光或通风较差，可预先开灯开窗钥匙准备，房主沟通《经纪合同》、《看房确认书》、公司资料及其他展业工具。
2带户技巧：在带户看房之前，**好通过电话对客户的需求有充分的了解，按照他的大致需求，给客户介绍三套左右的房子，让客户从感觉上判断一下那个房子比较符合他的要求，然后带客户去看他相对比较满意的房子，这样既缩短了无用的看房时间，也提高了看房效率，增加了成单的机率。
电话沟通约看—目的：描述标的物；讲解推荐原因；激发兴趣,微笑、电话问候，表明电话目的，确定信息真实性；推荐房源，讲解推荐原因；确定见面地点，时间，联络方式。自己和客户的体貌特征；感谢顾客；业主联络，确定看房时间，联络方式（提醒业主带上产权证原件及购房协议）.防止跳单：提醒客户业主不要直接谈价!
!解释交易的安全性，不签约不收费；私下交易无保障，无人对交易负责；我公司还会追究法律责任。约见地点：人流少，有明显标志物的地点见面；引导客户以**便捷的方式到达。见面时间应提前看房时间10—15分钟根据房源情况、业主取向，选择看房时间。约看房时间与实际看房时间相隔一天以上的，需要在看房前再次与业主客户确定。让客户对标的房屋有切身的感觉，引导客户买到合适的房屋，通过看房了解客户的真正需要，进行面对面的沟通与交流，为下次帮客户找到合适房源做好准备工作，首次看房要提前半小时到达，先找到房屋准确地点，了解房屋周边环境以及市政配套设施、**及交通状况，并确定到达房屋的**佳路线；
准时到达约定地点迎接客户，自我介绍并主动递名片；向客户介绍周边环境以及市政配套设施、**及交通状况； 按选择好的路线带客户到达所看房屋；征得业主同意进入房间，向业主自我介绍并主动递名片，向业主介绍客户，求的开始就有一个良好的气氛；如果是第一次看房，进门后迅速对房屋的重要要素进行判断，如照明，噪音，装修，格局并根据这些判断引导客户逐一看房屋的组成部分—客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台，并对每一部分的面积有大概的估计。
在这个过程中注意要引导客户的视线和思维；要替客户问业主一些客户关心的问题（房屋年代、结构、邻里关系、物业、供暖、停车、环境等）；在可能及必要的情况下请业主出示产权证及购房协议，确认业主的身份并了解业主登记信息是否与产权证登记相符、产权单位对房屋出售是否有限制条件及该房上市审批情况；
看完房后向业主致谢告辞 3签单技巧：签单时我认为要先签居间中保合同，签完后居间后让一个经纪人去权证盖章，一个经纪人协助收买方的件，同时让卖方签北京市买卖合同，当卖方签完后，让买方签北京市买卖合同，同时收卖方的件。
看似很简单的问题，其实仔细想，这样做的话就把时间统筹安排了一下，在**短的时间里完成了**复杂的问题。
因为在我们的签单过程中，每拖延一分钟都会出现新的问题，而且再业主和客户面对的时间里，随后会有针对我们每个经纪人或者公司不利的问题出现，我们不可能避免问题的产生，但我们却可以避免问题产生的频率，所以能用**短的时间签完的合同决不能拖！
4谈判技巧：在谈判过程中要有张有弛，面对问题要冷静，其实问题就是答案，找到问题的关键点所在，针对关键点找到去解决的办法，在解决完问题后一定要对解决完的结果进行跟踪，从谈话中得到客户对你所解决的结果是否满意，为下一步的工作做出很好的铺垫。

房子的用途，房子的户型，房子与周边小区的均价对比，通过这些摸摸客户的底以及他们是做什么的目前有无房产，有无购房条件，月收入等都可以聊。需要积累的，有天分的除外