土地转让契税怎么算

答：一、出让方
1.营业税
根据2003年1月15日财政部、国家税务总局下发的《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第三条第二十款之规定，单位和个人受让的土地使用权，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，按照5%的税率征收营业税。
2.城市维护建设税和教育费附加
以上述营业税额为计税依据，分别按照5%(纳税人在县城、镇的)和3%的税率征收城市维护建设税和教育费附加。
3.土地增值税
根据《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权的行为，以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率征收土地增值税。
法定的扣除额
(一)取得土地使用权所支付的金额
“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金;以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
(二)与转让土地使用权相关的税金
指在转让土地使用权时缴纳的营业税、城市维护建设税，教育费附加、印花税也可视同税金扣除。
土地增值税采取四级超率累进税率，具体标准如下：
级数土地增值额税率(%)税率%
增值额未超过扣除项目金额50%的部分30
增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的40
增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的50
增值额超过扣除项目金额200%的部分60
注：若税务机关发现以上数据不够真实，会要求对转让价格或扣除费用进行评估。
4.企业所得税
按新企业所得税法规定，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价、营业税、城市维护建设税和教育费附加和土地增值税后的余额为应纳税所得额，一般按照25%的税率征收企业所得税。
5.印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，土地使用权转让合同属于产权转移书据，以合用中的金额为计税依据，按5‰的税率征收印花税。
二、受让方
1.城镇土地使用税
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，凡在城市、县城、建置镇、工矿区范围内使用土地的单位应缴纳城镇土地使用税。
根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
以纳税人实际占用的土地面积(平方米)为计税依据，按一定的税率按年缴纳。
2.印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，土地使用权转让合同属于产权转移书据，以合用中的金额为计税依据，按5‰的税率征收印花税。
3.契税
根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定，土地使用权的转让，以成交价格为计税依据，以3%税率征收契税

答：土地转让时契税的征收税率在3%~5%之间，不同地区会根据转让土地的主体不同、转让土地的类型不同，所作出的规定也有所不同，具体的适用税率由当地直辖人民政府在规定的范围内提出，情况不同征收的税率是有差别的，只有在缴纳完契税，拿到契税完税凭证之后，才可以办理产权转移登记手续。
常见的契税征收税率有以下4种：
1、税率3%
在购买家庭或个人的三套及以上住房，或是购买非普通住宅类型的房屋时，契税按3%的税率全额征收。
2、税率2%
在购买个人或家庭的二套住房时，若房屋面积大于90平方米，契税按2%的税率征收。
3、税率1.5%。
在购买个人或家庭的首套住房时，若房屋面积大于90平方米，契税按1.5%的税率征收。
4、税率1%
在购买个人、家庭的首套或二套住房时，若房屋面积小于90平方米，契税按1%的税率征收。

答：一、取得土地使用权，按照现行税法规定，应当依法缴纳契税、印花税。
1、契税
根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
因此，取得土地使用权，承受者人（购买人）为契税的纳税人，应当依法缴纳契税。
契税是以土地的成交价依照契税税率计算缴纳，即：应纳契税=成交价*适用税率。
其中：契税税率，根据《契税暂行条例》第三条规定，契税税率为3%-5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
由于我无法获得您的信息，不知道您所在省份。因此，您所在省份的具体契税适用税率，请到主管地税局咨询。
2、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则规定，转让土地使用权所立的书据属于产权转移书据，应当按照土地成交价依照万分之五税率贴花或汇总计算缴纳。应纳印花税=成交价*5/10000。
3、耕地占用税
如果贵公司征用的是耕地，应当缴纳各地占用税
根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第四条规定，耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。
耕地占用税=实际占用的耕地面积*适用税额
各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府确定，具体的适用税额，您可以到主管地税咨询。
编制会计分录如下：
借：无形资产-土地使用权
贷：银行存款
附件：国有土地使用权出让合同，土地出让金、土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿等收据（或土地转让成交的发票），耕地占用税、契税、印花税税票等
二、购买土地后，应当缴纳土地使用税
根据国有土地使用权拍卖程序，竞价成功后，出让人与竞得人签订成交确认书及《国有土地使用权出让合同》。根据合同约定成交时间，为实际取得了土地使用权时间。《中华人民共和国土地使用税条例》第九条第二款规定：征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税；征用的耕地，自批准征用次年起缴纳土地使用税。
土地使用税=实际占用土地面积*单位税额
单位税额根据国家税务总局确定的幅度内由土地所在地市（县）人民政府确定的，土地使用税按年计算，分期缴纳，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定的，因此，具体的单位税额和纳税期限，您可以到主管地税咨询。

答：土地出让契税税率是普通住宅成交价格的1.5%,非普通住宅3%,印花税:双方各0.05%,营业税:产权证书填发不足5年的为5.5%。转让方应该缴纳的科收有:营业税及其附加,约占5.5%左右,土地增值税(理论上是按清算增值不同程度及应科率征收,),还需要缴纳所得税和印花税等。

答：房屋买卖合同(二手房)出卖人(甲方): 住所地: 邮 编: 电 话: 传 真: 法定代表人: 买受人(乙方): 住所地: 邮 编: 电 话: 传 真: 法定代表人: 甲、乙双方就本合同项下的房屋买卖事项经过多次协商,一致同意订立合同条款如下,以资共同遵守。
一、买受人所购房屋的基本情况买受人购买的房屋(以下简称该房屋,其房屋平面图见本合同附件一)坐落 市 路 号。该房屋包括住宅和非住宅两部分:其中,住宅部分的建筑面积共_____________平方米,套内建筑面积_______ ___平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积______ ______平方米;非住宅部分的建筑面积共_____________平方米,套内建筑面积_______ ___平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积______ ______平方米。有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。出卖人还应当将附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、电梯、楼顶、装修、卫生间、院坝、其他设施、设备(设施、设备清单见本合同附件三),转让给买受人,其转让价格已包含在上述房屋的价款中,不再另行支付价款。
二、计价方式与价款按建筑面积计算价款,其中:住宅房屋单价为人民币每平方米____________元,总金额人民币____千____百___拾___万___千___百___拾___元整;非住宅房屋单价为人民币每平方米____________元,总金额人民币____千____百___拾___万___千___百___拾___元整。房屋面积以房产证所确认的面积为准,按照合同约定的价格据实结算。
三、房屋价款支付方式房屋价款乙方分三期付给甲方:第一期:在本合同第四条所约定的担保手续办理完毕之日,付人民币 万元;第二期:在交付房屋之日,付人民币 万元;第三期;在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付清尾款 万元。每期付款,甲方收到后出具收据。
四、权利保证
1、为确保乙方所购房屋权益的顺利实现,确保房屋产权证、土地使用权证过户手续的顺利办理,确保乙方所支付购房款资金的安全,甲方同意对此向乙方提供担保。担保合同另行订立。
2、...

答：

在实际生活中，经常存在一方有土地而无资金，或者一方有资金而无土地的情况。为了达到建房获取经济利益的目的，双方进行合作，共同进行房地产开发。但是，对于合作开发房地产行为的性质、特征以及发生纠纷后如何处理，尚无明确规定。
合作开发合同的概念与特征
对于合作开发房地产合同的概念，理论界和实务中有不同的认识。笔者认为，所谓合作开发房地产合同是指一方出地另一方出资，或一方出地、双方或多方出资，合作开发经营房地产，并且合作各方对建成的房地产进行产权分成的，或以土地入股、合作开发经营房地产进行利润分成的协议。
合作开发房地产合同的特征，在理论和实务中有不同的认识，关键是对合作行为的认定。通常认为，合作行为具有四个特征，即合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险。而且这四个特征在**高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中有明确体现。笔者认为，合作开发房地产合同的特征有两点：
共同出资。共同出资是合作开发房地产合同的首要和必要的条件，是不可缺少的要素。无论合作各方是以何种形式出资，如合作方出地、出资金、出技术等，共同出资作为认定合作的条件是毋庸置疑的。只有共同出资，才有合作的基础和物质准备。
共享利润。合作开发共同出资的目的就是要对合作成果所带来的经济利益共同分享，即要取得部分房屋产权或分得利润。如果当事人不想取得经济利益，那么当事人就不会出资，也不会签订合作开发房地产合同。
笔者认为，合作开发房地产的特征是共同出资，共享利润，而共同经营、共担风险不是其特征。理由如下：
1.关于共同经营。合作各方共同出资后，在实践中合作方基于自身的管理经验、能力、人才等方面的不足，不参与经营，而是由其他合作方独立经营。这样，共同经营在合作行为中已显得无足轻重。合作方不参与共同经营的协议，也是符合合同自由的原则，法律没有必要干涉。
2.关于共担风险。传统观点认为，当事人共同出资的目的是要对合作成果所带来的经济利益共同分享，与此相对应，对合作过程中以及合作的不利后果和风险也要共同承担，这也是民事权利义务相一致原则的内在要求和具体体现，所以共担风险是合作开发房地产的一个特征。司法实务中也是这样认为的。但是笔者持否定观点，因为从合同自由原则出发，应充分尊重当事人意愿，只要合同是在平等、自愿的基础上协商达成的，不违反法律、行政法规禁止性规定，合同就合法有效。当事人应按合同全面履行自己的义务。当事人在合作合同中约定，共同出资，但合作一方只享有固定利润，不参与经营，也不承担亏损和风险，这也是允许的。特别是对出让土地使用权一方来说，经常采用这种方式来维护自己的利益。对于风险的负担，不需要合作各方来共同承担，特别是对因经营产生的亏损，不参与经营的合作一方完全可以通过约定来排除因合作不当经营给其带来的不利;合作各方通常以合作一方少量承担或者完全不承担亏损作为合作的条件，在合作合同中予以明确。笔者认为，合同自由原则，必然允许当事人在一个合同关系中同时设定多个民事权利义务关系，不能以合作合同约定合作一方只分享利润不承担风险为由，就断然否定合作行为的性质，这是不切实际，也有违当事人的意愿。