买二手房注意什么

（1.）房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。
（2.）房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
（3.）交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
（4）.土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
（5.）市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
（6）.福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
（7.）单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
（8）物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
（9）.中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零**的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
（10.）合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

一、去正规的网站和中介（步骤一要注意的）：
　　如果买二手房有中介参与，要找相对大的、知名的中介。中介的收费、服务情况要先问清。
还要和中介谈好，中介费的付款时间，一般来说是签完合同付一部分，过户后付一部分，省的太早付完钱，中介就不管事了。付完记得要发票。
中介如果提供贷款服务，让他玩去。贷款之类的问题，别怕麻烦，自己去找银行。
二、实地考察房屋情况（步骤二要注意的）：
1、房屋自身建筑情况
如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。
2、房屋周边状况
如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。
三、看房子产权是否清晰（步骤三要注意的）：
1、看房产证（房产证薄薄的几页纸有什么好看？可好看了~~）。看以下几点：
（1）有没有房产证。没有的直接PASS
　　没有房产证的房屋，一般是房主将其抵押或转卖。有的房主会说，你给他钱，他就能把房产证赎回，再给你。让他滚！让他借钱把证赎回，再找你。（我会告诉你，我们这80年代有个骗子，用没证的房子同时卖给3个傻瓜的故事吗？）
除非非常非常非常非常非常中意，不买就会死的房子，不然只选择有房产证的房屋进行交易。
（2）看房主是谁
　　 卖方必须是房主，对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致（当然先要看看是不是假的，多半不会）。
有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。
（3）看房屋有没正在贷款
有的房子贷款买的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明，看清楚。
2、看土地证
我们这郊区的房子土地的使用性质，有一种情况是划拨地，划拨地政府可无偿收回，这种情况就要注意，土地证上有注明“出让”的，就是出让地，就对房屋享有较完整的权利。
划拨地的房，能无限期使用(政府不收回的话)，但不能出售。要出售就要缴纳土地出让金，变为出让地，使用年限70年，这时就和商品房差不多了。一般土地出让金由卖家交，但卖家一般会把这块算到房价里，由买家承担。
还有国人都懂的70年年限，如果运气好，碰到个40、50甚至60年的老房子（70年的运气不是更好？滚蛋！祖国母亲大人都还没70岁），要搞清楚怎么搞......怎么搞？我也没碰过这种情况，我也不知道怎么搞。问去......
3、去房管局核实以上情况
卖家手上的东西可以隐瞒做手脚，怎么办？去房管局看看吧。
顺便搞清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。
再顺便问问70岁的房子怎么搞。
4、看房子是否在租
　　原房主A，2014年1月把房子租给一个哥们B，租期2年，就是租到2015年12月。
兄弟你今天2014年4月30日，和原房主A房屋交易成功，你给了他几十、百来万，高高兴兴的拿到房产证。然后想搬家......等下，B哥不让你进，他且住着呢。
反了他了！他有权利吗？？？有！因为我国认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。
怎么办？买之前，让A哥先把B哥，搞定整走了，再来和你谈！做人要专一不是！！
5、近期是否会拆迁
　　如果会，不要告诉别人，买吧！连邻居几栋都买了吧，现在我们这有拆有赚。
不知道武汉怎么样，如果武汉拆迁，房主会亏，就要先了解清楚。
先到这，我玩去了，控制上网时间，享受生活。
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五一继续，我是有多敬业(╯‵□′)╯︵┻━┻
四、交易前要注意的问题（也是步骤三要注意的）：
1、看二手房的物管费用是否拖欠：
　　有些房主在卖房子时，有些费用长期拖欠，甚至已经欠下数目不小的费用。你如果不知情就买了，那你就等着全部承担这些费用吧。新房一般就没这些问题，哪些费用要注意？？？？慢慢来：
（1）水费。
要问卖家是否已付清水费，可以向他要交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。
（2）电费。
不像水费那么简单。除了向他要交房日上个月份已缴纳的电费账单收据，你**好亲自查一下电表有否移动、改装、走表是否正常等（有听中介的人说过，原房主改装过电表，新房主被罚款的故事），不过不是专业人士不是很容易看的懂，怎么办？带个看的懂的哥们一起看房。
（3）煤气费。
同上，这些都要办好过户。北方好像还有暖气费，我们没有，就写一起了。
（4）电话、宽带、有线电视等。
一般让原房主迁走，把自己原来的号码迁来。
（5）物业相关费用。
去物业公司问，有没欠啥钱，还有过户什么的。
2、注意迁移户口问题。
有时候我们这买二手房，就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不进来，就会发生纠纷。目的没达到，那房子都等于白买（这种事，真还听过不少）。
因此，买房前可到相关部门（街道、居委会、派出所之类）查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁，就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。
五、签订合同时的注意事项（步骤四要注意的）：
1、合同的建立：
房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成**后的同一。
2、约定付房款：
一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。凭自身实力选择。作为一个理财者，强烈建议，就算有实力，也请选后者。为什么？房贷利息低呗！知道民间借贷利息是房贷的几倍？
3、确定交房细节：
（1）交房的时间和条件。
时间好办，条件可以提哪些？比如卖方要负责清空房间，整理干净等（想想看：开门，一个堆满垃圾的屋子）。
（2）物业费、水电费等
上面说过了，要他提供**后一个月的缴费证明。
（3）过户：
①时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。
②费用：过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。
二手房交易税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项，（其余几项都很少一般就是几百块钱）。“交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱，一般来说营业税、个人所得税由卖方负责，买方负责契税。
前几年都是卖方市场，不少买方为了抢房，都主动承担了所有税费，现在房价没那么夸张了，才会开始注意具体谁负责。还有一种情况是，事先谈好，以房价让利为条件，乙方可以同意在合同里写交易税费由乙方承担，同时房价低了税费也可以少交几百块。
③上证的人数：房产证上要写几个人的名字？老婆、孩子的如果要加，现在就一起写上，以后再加，麻烦的很。
④户口迁出：上一大点的**后一个问题，现在就订好卖方户口迁出的时限。

购买二手房并不像有些人想的那么麻烦，但确实也不简单，二手房包含内容相对广泛，不像一手房程序简单，可为什么还有很多的人群去选择二手房，主要吸引大家的是产权问题，产权明确，但是在产权明确的前提下，购房者需对产别做详细了解，因为没有大红本的房子也有二手房，二手房人们认可它是因为它有产权证，但并不是所有的产权证都是百分之百的，有些人图便宜，图省心，轻易相信卖房者，不管着些交易双方是亲戚朋友同事同学邻居，我都建议买卖双方还是把事情复杂化，把问题针对化，不要把对方当做你可以完全信任的人去看待，有不明白不懂的地方可以向房地局咨询，有些人把问题夸大化，以点盖面，我不赞同，因为一手房依然存在着风险，我们举个事例来说，你购买二手房，即使中间有欺诈行为，可以起诉，可以调解，因为有合同在，当然，一手房同样有合同在，二手房出现问题，一般有买房者，卖房者，再有就是中间人，也叫介绍人，或者是中介机构，但一手房不同，开发商，所有消费者只面对一者，并不是没有卷钱跑了的，抓回来当然是好，抓不回来呢？10年后抓回来呢？即使不跑，盖楼需要时间，可要知道你的钱在那里面放着呢，它并不能体现它的价值，它的价值所在起码是在楼盘小区成型后，还得根据周边环境，地理位置去看待它的**空间，需要很长的一个时间才能看到价值所在，可现在买房者决大多数还是既买既住的情况，针对这样的情况，大家去选择二手房，是有一些人为了赚钱，不顾他人利益，从中做假，欺骗买房人，或者是欺骗卖房人，而从中获取利润，这个问题我觉得只是观念问题，并不是一个行业行为的问题，如果中间人，或者中介机构，从服务到业务知识，能力，效率，这些方面体现的让买房人或者卖房人甘愿听从于你那完全是概念上的差距，不要动不动就把这看做 忽悠，吹嘘，没有接触过，就不要道听途说，没有谁天生就是傻子，生来只知道听别人的，你可以把一个人的话拿去问你所有认识的人，如果10个人中有8个人都这么认为，那么我认为这个人就可信，房地产行业的性质很不稳定，这也是大家亲赖二手房的另外一个原因，因为产权证去房地局办理完过户手续后，就可以拿着它安心的居住，不论遇到什么样的政策变化，你的产权明确，产别明确，就不存在像拆迁过程中出现的，补偿少，这不合理，那亏了 这类现象，一切按照政策去办，如果政策不合理，或者执行并没有按照政策，或者把你所拥有的房产的性质加以改动，变化，使其价值降低，都可以用你的产权证来说明问题，而且09年6月开始，购买不限制平米数的二手房只要是百分只百产权，可以上市交易的，都可以在此房屋上落户，对一些县级市，地级市，农村，的青中年人来说是很有意义的，单纯的考虑一点，孩子上学，户口到了学区，解决多少问题？找关系，托人，花黑钱，陪笑脸，还不一定好办，对想改变生活现状的人是很好的一个政策选择，二手房的好处还很多，选择性很大很广，在位置，房型，层次，面积，价格，年限，格局，环境，这些方面都有很大的灵活性，一手房不具备这些条件，因为模式不边，只有固定的户型，位置 无非是年限短，这并不体现它具备多大的优势，除了这三点，二手房还有产权证，社会上总有一些有钱人，把一手房当做投资对象，那么我告诉您，二手房的投资价值比一手房还高，具体的就不说那么详细了，有心的话，您可以去切实的了解一些情况，再去做决定，买房这个事情，个人爱好不同，站在工薪阶层考虑问题，我建议小户型的二手房，有相关问题可以继续发贴，抽空为对房屋感兴趣的朋友解答问题！
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1、买二手房应注意：
A、核实卖家信息与房产信息，看卖家与业主是否相符。房产是否有抵押及查封情况。
B、签订买卖合同时，必须写明过户日期、房产交付日期及户口清空日期，并写好如过期的违约责任及违约金的具体数目和计算方法。
C、如有中介的，中介费**好房产过户完成后才一次付清，不要在签订合同时就全部付清。不然，房产过户时出现问题，中介跟进不会及时。
D、签订买卖合同时，需注明双方解约的具体情况，如遇此情况，双方无条件解约，并退回已交款项，而中介方也应无条件退回已收中介费，并不追究买卖双方责任。
E、了解清楚房产情况。
F、有特殊要求的，可在签订合同的备注栏里加以说明。
2、契税一般按房产总价的1%至3%算。全部的二手房过户税费约为房产报税价的8%（卖方：个人所得税1%（房产证大于5年的唯一住宅免）、营业税5.5%（房产证大于2年的免），买方：契税1.5%，其它过户税费约数百，以上税点均按小于144平方米的普通住宅计算）。
如房产证过五年也不用交个税，只需交契税1.5%，其它过户税费约数百。即总共1.8%左右。
报税价是你们自己定的。房管局的电脑系统对当地每个区域有一个**低的评估价。你们报的报税价高于那评估价就按你们的价计税。低于的话就按系统的评估价计算。对这评估价**了解的是当地同区域的房产中介，因为他们经常去过户，知道能**低报多少可以通过，所以建议你去中介那了解下。