商业房产二手交易和居住房产二手交易有什么不同?区别在哪?

热心网友 2018-07-30 浏览:65

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热心网友 2018-07-30

主要有以下几点:
1.使用年限
商业配套40年.办公50年.比用公积金贷款4的70年缩水严重,
产权时间我理解应该是土地使用权时间.不是房屋产权时间.因为房屋购买后.房屋产权就属于你了.但土地你只有使用权.无所有权.土地所有权属于国有.国家规定纯住宅的土地使用权年出让年限限**高为70年.商业用地**高出让年限为40年.所以.住房只有40年的土地使用权时间也有可能出现.40年后.国家有权收回土地及地上附着物.50年和70年听起来好象对现业主影响不大.但因为<物权法>对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确.因此.购买综合用地上的商住住宅还是有一定风险.<物权法>第149条规定:住宅建设用地使用权期间届满的.自动续期.非住宅建设用地使用权期间届满后的续期.依照法律规定办理.该土地上的房屋及其他不动产的归属.有约定的.按照约定,没有约定或者约定不明确的.依照法律.行政法规的规定办理..**可能的方案是:到期后.你再次向国家交纳土地出让金.国家再次出让土地使用权.所以.你不会赔30年.但会多缴一些土地出让金.因为40年后的土地出让金肯定会比现在的贵!
2.交易税费
初次购买或者转让时的契税按照3%收取.而住宅为1.5%,
如果国家开征物业税.土地增值税.商业用房的标准也会比住宅高
3.按揭方式
大多不能申请公积金贷款.但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到.另50年产权或者40年产权的住宅.如采用银行贷款的方式.只能得到五成或六成按揭.**长贷款年限10年
4.日常生活成本
如按公建用途规定.其水.电.暖等使用费用都将采取商用价格.所以.对于购房者应该在购房时询问清楚.目前.开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施.能按民用价格缴纳.
如水费:3.7(住宅)/5.6(工业商业)/6.1(宾馆.饭店.餐饮业)
5.设计标准
设计导向不同.公建物业受朝向.采光.进深等限制较少.而普通住宅的要求较高.
6.落户问题
无法迁入户口
优点主要有以下几点:
1.关于保值性
开发商能将土地建造成本都较高的商用房.改为住宅出售.主要由于住宅可变现性强.风险小.销售速度快资金回笼时间短等因素.当然.**关键的原因在于区域的住宅稀缺性强!能实现较高的利润价值.因此购房者在购买这类住房时.往往也是由于缺乏其他的选择导致的.房产相应的保值性也比较好.
2.关于建造标准
非住宅的房屋建设标准不同.如果按照公建相关要求.人防和消防等建设标准都较高.对开发商而言.成本将提高.但对购房者的使用影响不大.
3.可以注册公司
2006年6月19日.北京市工商局正式下文:公司登记注册时凡提交的<房屋所有权证>或商品房购房合同写明房屋用途为"住宅(包括公寓.别墅)"的.房屋用途的表述无法辨别是住宅或商业用的(如商住.综合等).均不予登记注册.因此.非住宅类房产.可以注册公司
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热心网友 2018-07-30

区别一:二手住宅属于限购范围
北京二手商住房与北京二手住宅,哪个限购呢?专家表示,“在北京,二手住宅属于限购范围,购房人只有符合北京购房资格,才能购买二手住宅。特别是对于外地人而言,需要在北京连续交纳个人所得税5年,或是连续交纳社保5年,才有资格购买二手住宅。”
“与北京二手住宅不同,北京二手商住房不属于限购范围。但需要注意的是,北京通州区商住房在今年5月被限购,但其他地区商住房仍然不属于限购范围。”也就是说,二手商住房并不限购。
区别二:二手商住房办理商贷利率上浮10%
在北京,购买二手住宅可以使REPLACE_TEMP_1,但是购买二手商住房不能使用公积金贷款。购买两种房产都可以使用商业贷款。
“上述两种房产,使用商业贷款,贷款利率是不同的。购买二手住宅,可以按照各家银行规定而享受贷款利率优惠。但购买二手商住房,使用商业贷款,利率上浮10%。”曾胜男说。
区别三:购买两种房产交税不同
北京二手房交易中,购买商住房与购买住宅所要交纳的税费有不同。“购房人购买二手住宅,需要交纳增值税、契税、个税。若是购房人购买商住房,不仅要交纳增值税、契税、个税,还要交纳印花税、土地增值税。”
业内专家曾胜男举例介绍说,“以北京某一小区为例,网签价为100万元,面积为80平方米,原值50万元,购房人是买首套房产。如果这套房产是住宅,属于满五年唯一房产,增值税、契税都是免征的,购房人只需要交纳契税1万元。如果这套房产是商住房,购房人需要缴纳所有税费,共计18.44万元。”
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热心网友 2018-07-30

商业性质的房子与住宅性质的房子一个是用来盈利的一个是用来居住的,两个的过户费也不一样,如下:
住宅过户费:
个人所得税:1%卖方出(满五年免征);
契税:90平方以下1%;90平-144平1.5%;144平以上3%;买方出;
营业税:5.6%卖方出(满两年免征);
交易手续费:面积*6元买卖双方一家一半;
工本费:80元买方;
商铺过户费:
1、产权证过户费=契税(评估价*3%)+交易手续费(建筑面积*18元/平米+登记费(评估价*0.4%)+印花税(评估价*0.1%)+配图费20元+差额营业税
无论是否超过5年,均收取差额营业税;不涉及个人所得税。
2、土地证过户费=土地面积*基准地价*30%(土地性质是划拨的需要缴纳,出让性质的不需要)
  注:基准地价就是土地级别的收费
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