南京换房，如何操作**稳妥，改善型住房，直接卖了小的，再找合适的，还是先找好再出手

答：目前的市场先卖掉在买进比较好的

答：其实是两边都谈着 稳妥点 是两边都谈得差不多了 还是要先卖房 确定你的房卖多少钱 你才能自己算计一下差多少钱 怎么弄 是贷款还是有能力全款 按现在形式 卖了就得马上买 要不然就买不起了

答：改善型购房其实也是某种意义上的刚需购房者。李总理在政府工作报告中提出：支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。这是2009年之后首次明确“支持改善性住房需求”。而三部委也正是根据国务院要求，在房贷新政中明确：继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。
目前执行了近10年的“9070”政策正逐渐解禁，大户型的供应量将会增加，这也为改善型购房也就是二套房市场带来了好消息。不同于首套房，消费者在选购二套房时，更多的是考虑到长远影响。因此，小编在这里提醒各位打算改善型购房者们需要注意的几点原则：

<p align="left">改善型购房注意事项：
<p align="left">改善性需求购房者买房时需要从预算、地段、开发商选择、配套和物业等因素加以考虑。专家***示，对于收入较为稳定，且有一定资金的购房者，买房**好还是一步到位。这里所谓的一步到位，也是相对的。个人不同时期的生活实际，对住房的需求也是不一样的。而对于处于事业起步阶段的年轻人而言，买房还是需要量力而行，在立足当下的同时，规划好未来需求，长远置业。
<p align="left">1.时机
刚需族在购买首套房的时候大都有着不得不买房的理由，因此在购房时间的问题上弹性不够。比如说为了婚房而购房的人肯定不能等到结婚之后再去购房，这就使得购房时间的自由度变小了。不过在购买第二套房的时候就不存在这样的问题了，因为个人或家庭的实际居住需求已经解决。那就有足够的时间去耐心等待时机，时机不到就不轻易入市，想要购买第二套房的时候基本上都是冲着投资的目的去的，因此一定要择机入市这样才能保障投资成功。
2.预算
改善性需求购房者都有一定的积蓄，但整体的家庭收入增幅不大，因此购房做预算时不要过高估计自己的还款能力。
除此以外，还应考虑到日后的生活费用、孩子的教育费用等问题，尤其要优先考虑是否有足够的资金来保证未来孩子的教育费用。
3.地段
改善性需求购房者在地段的选择上**好能兼顾离父母远近、孩子上学的学区、基本的工作地点等因素。因为改善需求购房者以30~40岁人群为主，他们属于一个家庭的中坚力量，上有老下有小，而一般情况下，他们的工作也趋于稳定，因此在购房时地段的选择也很重要。
4.开发商选择
对于改善性需求购房者而言，选择大品牌开发商的项目更为保险一些。但是因为有过置业经验，更懂得通过其他渠道看房屋品质，如开发商以往开发的项目品质等，所以不一定非要购买大品牌开发商的项目，小品牌开发商也可能会有物美价廉的房子。
5.配套
需要分别从小区内配套和小区外配套两方面予以考虑。
改善性需求购房者多数置业是为了改善居住环境，因此对于小区内配套的选择除了要考虑小区的基础配套设施外，还要考虑小区的公共服务配套是否完善，如小区车位是否充足、小区绿化园林是否宜人、小区活动场所是否完备、小区是否有医疗服务等。
对于小区外配套，我建议改善性需求购房者尽量选择周边配套已经成熟的小区，或者即使目前配套设施不成熟也已经有配套规划的小区。
6.物业
对于改善性需求购房者来说，物业服务质量好坏直接影响他们升级置业后的居住舒适程度，所以我建议改善性需求购房者对于物业的选择首先从物业公司的服务质量入手考量，尽量选择购买这样的小区，如每天有固定的人员对固定的区片进行打扫、及时清理垃圾箱、保安深夜巡查、小区停车井然有序等。因此建议改善性需求购房者在买房时按配套、物业、地段、预算、开发商选择这一顺序予以考虑。毕竟住得舒心是改善需求购房者买房首先应该满足的需求。
7.未来
购买第二套房的时候一定要考虑到个人和家庭的长远发展。
购买房产固然是不错的投资途径，但是目前中国楼市稳定性不强，波动较大，房产投资风险也在增加。如果个人有更好的投资渠道和方法那就可以采取另外的投资方式，不一定非得买房。同时在购买第二套房的时候还要把个人和家庭的改善型需求考虑进去。如果家庭存在这样的需求那就购买第二套房改善生活，反过来将第一套房作为投资。总之，在购买第二套房时必须要从个人和家庭的长远发展考虑，这样才会越来越富裕。

答：2015年的楼市政策不断放宽，不仅仅针对刚需置业，二套房贷**比例的放宽，部分城市对普通商品住宅认定标准的改变，部分面积段的大户型契税下调，令改善型购房者也迎来了换房的春天。所谓改善型置业，通常指一部分购房者在资金宽裕的情况下，为追求更高的生活品质与舒适度，购买更大更好的房子进行居住。
改善型置业的特点，也决定了这类购房者对居住的品质、周边环境、住房质量等要求更高。那么，作为改善置业者，在选择购买改善型住房的时候又有哪些技巧？
1、改善置业越早越好
从长远来看，房子是保值的物品，越早下手赚得越多。被购房者所选中的改善型住房，往往都是高品质的住房，这类住房地段好，环境好，所以增值的空间比较大。所以这类房子提早下手，会获得更大的**空间。
2、淡季换置更为适合
淡季换房，让很多人不太理解。改善置业一般换的都是高品质大户型，均价高总房款也高。所以选房的时候需要更加谨慎。旺季的时候，房源多，购房者也多，很容易造成一种不抢就买不到的印象，或是挑花了眼，使很多购房者没有充分的时间去思考、比对。所以，选择销售淡季，可供选择的房源多，便于货比三家，买到**适合自己的住房。

3、选对房源**为重要。
房源的选择，是改善置业的**根本所在。没有了好房源，所谓改善置业也就没有了意义。通常改善型住房都要选择大品牌开发商，会获得品质和舒适度的双重保障。同时，改善置业对小区的地段、环境、园区的美观度等要求也相当高。
【小结】改善型置业不同于刚需置业，刚需置业受资金所限，有些选择会退而求其次。然而改善置业要求相对要高，对于很多人来说，或许一生仅有一次改善居住条件的机会，所以一步到位没有后顾之忧很重要。

答：改善型购房可以称为二套房，是基于购房者对住房的改善型需求出现的。通常可以分为三类：换地段；换面积；为了特定需求，例购买学区房、购买养老房等。那么，改善型购房有哪些技巧以及需要注意些什么，购房者有没有了解？

改善住房的原因
1、换面积。初次置业时家里人口比较少，或者是临时资金紧张，所以购买了一套比较小的房子先住着，通常是两居室80平以下的，结婚之后有了孩子，再加上老人，就需要换个大点的房子，三居室或者更大的。
2、换档次。以前的社区与现在的新楼盘比，在小区绿化、配套设施、物业服务等方面相对差一点，所以有些市民想换到高档点的社区里住，提高自己的居住品位。当然，换档次包含两个方面，一方面是硬环境，另一方面是软环境，即社区里的居民素质。
3、换楼层。换楼层一般是为老人考虑，家里有老人，上下楼不方便，不宜住太高，一楼、二楼比较方便，或者是换成有电梯的高层。
改善型购房技巧
1、对新居住区域的选择：一般来讲，改善型购房者对住房区域的选择要有全面的考虑，如区域房价水平、生活配套、住房条件、小区环境、周边交通、**等的分布情况，全面衡量自己的经济能力和换房的要求。
2、后续生活费用等的考虑：消费者改善型换房时，须考虑到自己目前的经济实力是否能够承担外，还应考虑到日后的生活费用、孩子的教育费用、换房后到工作单位的交通费用的增加等，尤其要优先考虑是否有足够的资金来保证未来孩子的教育费用。
3、相关的交易税费要理清：换房业主在“卖旧买新”置业时，一定要理清自己作为卖方和买方双重身份时，各自需要缴纳的税费。一般来讲二手房买卖交易时出售方需要缴纳营业税和个人所得税，购买方需要缴纳契税，但是要注意已购公房和回迁房交易时，购买方需要另外缴纳土地出让金；而在经济适用房出售时则由出售方缴纳土地出让金。另外，按照规定在售房1年前后再购房时，契税可以按差额计征，也可以节省部分开支。
4、原来住宅的处理：在实现自己的换房计划后，对于原有住宅出售或是出租要结合市场情况和未来走势来确定。如果原有住宅的位置较好，租金价格水平较高，可以考虑将其出租，利用租金来还换房后的贷款。
5、卖与买可考虑同步进行：如果想要换房，手头资金又不充裕需售房款救急的消费者，可以考虑让买、卖交易同时进行，以筹到售房款后实现自己的换房计划。建议买与卖同步进行的消费者，先做好新房的选择和购买前工作，比如看房、议价等，一旦自己的旧房进入交易程序，马上启动新房购买程序。即使买房程序稍微落后于卖房，可与买家沟通要求延后交房。这样就可以依靠卖房的收入来缴纳买房的**款，其不足房款可以做商业贷款或公积金贷款。
总之，改善性需求客群在购房时一定要理清购买二套房的目的，根据购房目的选择合适的楼盘。尽量处理好买房卖房的时间问题，不要对之后的生活造成不方便，那样就达不到改善的目的了。

答：不同于刚性需求，改善型需求更注重居住质量。很多的改善型购房者都对于目前的居住条件感到不满意，因此选择购买新的房产来满足居住需求。选择改善型住宅更多取决于个人的生活需求与财务状况。对于购房者来说，改善型需求的住房不仅仅是指“大户型”，既然要改善居住，应该更关注于房源自身的品质、生活配套、交通的便利性，甚至邻里间的关系，因此价格不应成为改善型购房者惟一的考虑因素。那么怎么认识改善型住房呢？

改善型住房
根据改善型居住需求的不同性质，一般又将改善型需求分为两类：一类是目前的居住条件比较差，迫切需求改善居住环境而购房;另一类是收入颇丰，平时生活品质比较高，对现有住房不满意，在新的高品质楼盘出现后，为了追求更高的生活质量，而去购买新房。
改善型居住需求的家庭结构特征***现：一方面是家庭成员的增加，另一方面是孩子年龄的增加，需要改善居住条件。持续的旧城改造，造成改善型需求。旧城改造及其它城市建设造成的动拆迁，会持续产生新增的住宅需求，一部分人已经不满足于安置房的居住条件，他们在拆迁之后势必存在着强烈的住上高品质住宅的需求，因此数以亿计的变现的拆迁补偿安置资金中，将有大部分进入存量房或商品房市场，直接拉动了高品质住宅消费的增长。
改善型购房需求的年龄主要集中在30岁至50岁之间，而这个年龄段的人群又可以分为两个阶段：一是30岁-40岁，这个年龄阶段的客户群体在事业上一般是取得了一定成就，在收入上有一定的积累，开始对生活品质有所要求，因此当前的住房往往满足不了他们现在的居住需求，他们需要提高住宅品质以及改善周边配套，以使住房与自己目前的身份相匹配，开始选择一些高档楼盘作为新住房;二是40岁-50岁，这个年龄段的客户群体一般都事业有成，在房产方面一般有两套以上的房产，当一个高品质的楼盘出现能够满足他们的需求的时候，他们会毫不犹豫地选择购买。
购买改善型住房该如何选择呢？
首先是对于生活氛围的选择。在购买改善型物业时都比较倾向于选择符合自己生活习惯的区域。不管是生活配套设施还是小区的建设都已经相当成熟，由此积淀起来的生活氛围也比较浓厚。
其次是关于商业及交通配套的选择。交通成本作为新名词，已经列入很多城市人的生活成本中，如何更加高效、快捷地到达，被人们 认为是成功的一大要素。正因为如此，很多拥有交通优势的项目也就吸引了大量职场精英的目光。地铁、快速通道、轻轨……这些以前没有的便捷交通模式，成为沿线楼盘的卖点，想改善自己出行模式的购房者当然也就愿意为方便的交通买单了。
第三就是环境了。目前各楼盘也越来越重视园林景观设计，在项目公共区域内打造出宜人的小区景观，让业主拥有更多的私享绿色空间。很多开发商在环境打造上做足功课，邀请国外知名环境设计事务所设计园林，移栽名贵树种，培养一级草坪。
第四是楼盘品质的选择。“用**好的自然资源，以高档一流的配套，设计**舒适通透的户型，目的只有一个，打造**具品 质感的房子。”这是在楼盘宣传资料中常见的词句，品质好坏已经成为衡量一个开发商是否有实力、是否有企业责任的标杆。无论楼市如何跌宕起伏，可以说广州楼市的品质是逐年上升的，购房者对楼盘品质的要求也越来越高。高品质楼盘提升了生活水平的同时，也提升了城市的整体形象。
**后就是选择户型了。改善型住房户型相对会选择宽裕一些的。目前很多楼盘都推出了赠送面积，赠送的部分可以在普通户型外再增加一个多功能房，既可以拿来做休闲厅，朋友欢聚的时候多个***场所；也可以做成小书房，有孩子的家庭比较重视这一点……不浪费室内面积的户型设计是家庭主妇的心头好，而留有装修装饰空间的户型，则是追求生活意境的时尚人士的**爱。
以上就是关于改善型住房的一点小知识。事实上，在经济发展，人民生活水平不断提高的当下，居住已经不仅仅是原来那种满足于住而已了。希望上面的小知识能对您有帮助。