旧房土地增值税清算认定标准是什么？

答：一、关于新建房与旧房的界定问题

财税字[1995]48号规定：新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局

具体规定。

二、旧房转让土地增值税查帐方式的适用范围

1.适用个人名义的商业再转让；

2.适用公司名下的住宅、商业再转让；

3.个人名下的住宅转让不适用。

根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第三条的规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税，自2008年11月1日起实施。

三、具体计算步聚

1.计算评估价格。

公式为：评估价格＝重置成本价×成新度折扣率。、

2.汇集扣除项目金额。

3.计算增值额。

4.计算增值率。

5.依据增值率确定适用税率。

6.依据适用税率计算应纳税额。

7.应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

四、具体计算项目的认定

旧房转让土地增值税的正确计算，应重点关注转让收入、扣除项目两大类，具体如下：

（一）　收入的认定

纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。但对纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收。

1.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

2.隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

《财政部、国家税务总局、国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》（财税字[1995]061号）规定，凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物的纳税人，按照土地增值税的有关规定，需要根据房地产的评估价格计税的，可委托经政府批准设立，并按照《国有资产评估管理办法》规定的由省以上国有资产管理部门授予评估资格的资产评估事务所、会计师事务所等各类资产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。

（二）　扣除项目金额的认定

转让旧房土地增值税的扣除项目如何确定，应区分以下三种情况：

第一种情况、能提供旧房及建筑物评估价格的情况：

旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

1.关于土地款、旧房评估价估的扣除规定

依据财税[1995]48号第十条规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金，作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

2.关于契税的扣除规定

依据财税[1995]48号第十一条规定 对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

3.关于评估费的扣除规定

依据财税[1995]48号第十二条规定纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

4.关于印花税的扣除规定

依据财税[1995]48号第九条规定，中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

第二种、不能取得评估价格，但能提供购房发票的情况：

根据财税字[2006]21号文件的第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，按以下原则扣除：

1.关于土地款、旧房评估价的扣除规定

购房发票所载金额（实际上包含了《土地增值税暂行条例》中第六条的“取得土地使用权所支付的金额”以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分。

2.加计扣除金额的规定

按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时的“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。

3.关于契税的扣除规定

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5％的基数。

因此，不能取得评估价格，但能提供购房发票的旧房转让，土地增值税扣除项目的计算公式=发票所载金额×[1+（转让年度-购买年度）×5%]）+与房地产转让有关税金(包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，必须提供相应的完税凭证)+与房地产转让有关费用。

第三种、既没有评估价格，又不能提供购房发票的情况：

转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的情况，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收，

答：关于土地增值税政策口径解答
（一）
一、清算单位确认问题
1、 问：清算单位如何确定？房开企业自行分期的能否分期清算？答：根据《细则》第八条、国税发[2006]187号的规定，清算单位是由发改委（计委）、经发局审批的项目或分期项目，以发改委（计委）、经发局的立项批文为准。

答：土地增值税清算条件有什么规定
一、什么状况下需求进行“土地增值税清算”?契合下列景象之一的，交税人应进行土地增值税的清算：1、房地产开发项目所有竣工、完结出售的;2、全体转让未竣工决算房地产开发项意图;3、直接转让土地运用权的。
二、契合下列景象之一的，主管税务机关可要求交税人进行土地增值税清算：1、已竣工检验的房地产开发项目，已转让的房地产修建面积占整个项目可售修建面积的份额在85%以上，或该份额虽未达到85%，但剩下的可售修建面积现已租借或自用的;2、获得出售(预售)应允证满三年仍未出售结束的;3、交税人请求刊出税务注册但未处理土地增值税清算手续的;4、省税务机关规则的其他状况。
土地增值税清算条件是怎样的
一、地增值税清算后再出售房子怎样交纳土地增值税?在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后出售或有偿转让的，交税人应按规则进行土地增值税的交税申报，扣除项目金额按清算时的单位修建面积资金费用乘以出售或转让面积核算。单位修建面积资金费用=清算时的扣除项目总金额除清算的总修建面积
二、获得出售(预售)应允证满三年仍未出售结束的，怎样进行土地增值税清算?关于断定需求进行清算的项目，房地产开发项目以国家有关部分批阅、存案的项目为单位进行清算;关于分期开发的项目，以分期项目为单位清算;对不同类型房地产分开核算增值额、增值率，交纳土地增值税。
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后出售或有偿转让的，交税人应按规则进行土地增值税的交税申报，扣除项目金额按清算时的单位修建面积资金费用乘以出售或转让面积核算。单位修建面积资金费用=清算时的扣除项目总金额除清算的总修建面积
三、未出售的房地产项目，在进行土地增值税清算时，怎样进行清算?房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于租借等商业用途时，如果产权未出现变更，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的资金和费用。
四、直接转让土地运用权,怎样进行土地增值税清算?对获得土地运用权后，未进行开发即转让的，核算其增值额时，只应允扣除获得土地运用权时付出的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节交纳的税金。以转让土地运用权获得的所有收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，法定扣除额为:(1)获得土地运用权所付出的金额;(2)与转让土地运用权相关的税金。
五、全体转让未竣工决算房地产开发项目，怎样进行土地增值税清算?对获得土地运用权后进行房地产开发建成的，在核算其增值额时，应允扣除获得土地运用权时付出的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设备的资金和规则的费用、转让房地产有关的税金，并应允加计20%的扣除。

答： 一、土地增值税清算鉴证收费基本标准：
1、销售商品房（含转让未竣工开发项目）项目：企业
申报的扣除项目金额＊1‰为政府指导价。
2、销售经济适用房项目：企业申报的扣除项目金额＊0.5‰为政府指导价。
二、土地增值税清算鉴证收费优惠标准：
扣除项目金额
收费比例
折扣率
收费金额
3千万元以下
1‰
-
**低3万元
3千万至1亿元
1‰
-
3万至10万元
1亿元至2亿元
1‰
90％
**低10万元
2亿元至5亿元
1‰
70％
**低18万元
5亿元以上
1‰
面议
**低35万元

答：       土地增值税又称反房地产暴利税，是一种当转让国有土地使用权、土地上的建筑物及附属物取得收入后需要缴纳的税费。不包括继承，赠与等行为无偿转让的房产。

　　土地增值税的计税依据是转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额，实行四级累进税制。累进税制的意思就是，基数不同，缴纳的税率也不同。扣除的项目金额主要包括三个方面的内容，第一是取得土地使用权所支付的金额，即开发商竞标土地所花费的资金。取得土地使用权未付款或者提供支付了却不能提供凭据的都不能扣除取得土地时候用权所支付的金额。第二是房屋及建筑物的评估价格，第三是其他项目金额，主要是在转让环节中的税金交易费等。

　　土地增值税在房地产市场是一个很重要的税种。在购买房屋前一定要计算好应缴纳的税额，按照政策规定缴纳。

答：根据国家税务总局《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号）规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的；2.取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。
地增值税清算应报送的资料：
（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、纳税申报表；
（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；
（三）主管税务机关要求报送的其他与清算有关的证明资料等。
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。