商品房买卖合同需要注意哪几点问题？有谁了解，谢谢！

答：一、对房地产开发商进行资格审查
因房屋所处位置、小区的规划、楼盘设计较好等方面的原因，买房者急于买房而导致开发商的房子供不应求，很容易忽视开发商的资质审查，这对买房者存在极大的风险。因此，提醒广大购房者，在该种情况下，一定要了解一下开发商近几年的开发项目，认真查阅开发商的销售许可文件。
二、审慎对待商品房的宣传广告
目前有些开发商的宣传存在不真实的情况，而许多购房人又大多是先从广告中了解房屋的大致情况的。但你千万不要把宣传广告与商品房合同划等号。一般的商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，凡是宣传广告和开发商口头承诺的东西，你如果很在乎，你一定要在合同中注明，而且任何违约都应在协议中设定赔偿条款。
三、了解商品房是否设置了他项权利
如果开发商对房屋进行了抵押，一旦产生纠纷时，会给购房人带来很大的麻烦，对已经抵押的商品房**好不要购买。如果不清楚你所购买的商品房是否抵押，开发商又保证该商品房没有抵押，应当在合同中注明。

答：

核心内容：购买商品房之前应该如何签订购房合同?合同是保障当事人合法权益的重要依据。目前，本市商品房买卖所使用的是统一的格式化合同——《天津市商品房买卖合同》，签好合同对日后减少交易纠纷有重要作用。下面，房地产小编为您详细介绍。

【内容提要】

一、合同相关说明

二、签订合同的主体

三、合同的内容

正文：

一、填写说明

共4个条款，主要起提示性作用，包括：

1、合同签订。签订前，当事人应仔细阅读合同各项条款，然后与对方就商品房建筑面积、价款、交付日期、付款方式、违约责任、面积差异处理、产权登记、争议处理等内容进行认真协商，约定时，购房者应注意保护自己利益，防止未经周密思考，马马虎虎仓促签约，使自己合法权益受到损害;

2、合同填写。可用钢笔、毛笔、签字笔填写，空白部分应用“/”划掉;

3、合同备案。合同应自订立之日起30日内办理合同登记备案;

4、合同不得翻印。

二、合同主体

出卖人填写名称、法定代表人、注册地址、联系电话、邮政编码、营业执照号码、开户行、帐号;委托房地产经纪机构售房的，还应填写经纪机构的相关情况及资格证书编号。

买受人填写名称或姓名、地址、邮政编码、联系电话，当事人为个人的，填写国籍、身份证号/护照号，当事人是单位的，填写法定代表人、营业执照号码;委托他人购房的，还应填写委托代理人相关情况。

三、合同内容

第一条 商品房情况

首先，填写商品房销售许可证号，应注意，该证号必须填写准确。

然后，填写房屋情况，包括商品房坐落、设计用途、建筑结构、建筑层数、建筑面积(包括套内建筑面积和公共部位分摊建筑面积)等内容。

**后，填写土地来源情况，是划拨方式还是出让方式，以出让方式取得土地使用权的，还应填写土地出让年限和起止日期。

另外，合同附件一“商品房屋平面图”，应附商品房方位图和分门分层平面图(1：100或1：200)，方位图标出商品房具体朝向，分门分层平面图标明商品房的房型、布局等，并在图上圈红销售的商品房，加盖出卖人骑缝章。

合同附件二“商品房抵押、租赁等情况”，主要为杜绝商品房重复抵押的现象，并适应商品房“以租代售”等新的销售形式。抵押情况应填写：商品房是正在抵押，还是尚未抵押，正在抵押的应注明抵押权人、抵押期限等情况;租赁情况应注明：商品房是正在租赁(以租代售)，还是尚未租赁，正在租赁的还应注明承租人、租赁期限等情况。

第二条 商品房价款

本条款为商品房单价和价款，单价每平方米的价格，价款是扣除优惠部分的实际成交价格，币种可以是人民币或双方约定的外币。

第三条 商品房交付日期

填写商品房交付日期，遇不可抗力、不能履行合同的，双方可采取变更合同、解除合同或另行约定。

第四条 乙方付款形式及时间

买受人付款可采取：一次性付款、分期付款或其他方式，并由双方约定付款时间。

第五条 甲方逾期交付商品房的处理

出卖人逾期交付商品房的违约责任，分为两种：

第一种，逾期交付商品房的期限在双方约定期限内的，应支付已付款利息，合同继续履行。

第二种，逾期期限超过约定期限的，可选择：(1)合同继续履行，出卖人应支付已付款利息、违约金;(2)解除合同，出卖人应退还已付款，支付已付款利息、违约金;(3)双方另行约定。

第六条 乙方逾期付款的处理

买受人逾期付款的违约责任，也分为两种：

第一种，逾期期限在双方的约定期限内的，应当支付逾期付款及其利息，合同继续履行。

第二种，逾期期限超过约定期限的，可选择:(1)合同继续履行，买受人应当支付逾期付款、逾期付款利息、违约金;(2)解除合同的，买受人应当支付违约金;(3)双方另地约定。

第七条 商品房建筑面积与销售建筑面积差异的处理

商品房建筑面积以房屋所有权主证记载面积为法定依据。

商品房建筑面积与销售建筑面积差异小于正负3%的，每平方米价格保持不变，按照面积差异退少补，合同继续履行;面积差异大于正负3%的，由双方另行约定。

答：一、查看开发商的主体资格是否合法
1、查询开发商是否有合法、有效的营业执照，且是否具有商品房开发、销售的经营范围。
2、查询开发商的房地产开发企业资质证书。不具备开发资质或开发资质已过期或已被取缔的企业不能作为出卖人与购房者签订《商品房买卖合同》，违者订立的合同无效。
3、查清出卖人与房地产开发商是否是同一主体，即出卖人是否有权出卖正在销售的房产。
二、检查开发商的五证原件是否齐全
1、《土地使用权证》
《土地使用权证》应以出让方式取得，划拨土地和集体土地均不得进行房地产开发。
2、《建设用地规划许可证》
这是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。
3、《建设工程规划许可证》
开发商如果没有取得该证件，按照《城市规划法》，其开发项目是违法的，将来无法取得房产证。
4、《建设工程施工许可证》
该证件是办理房屋产权证的必备要件，没有该证，购房者根本无法取得产权证。
5、《商品房销售预售许可证》
该证件是开发商对外销售商品房合法证明文件，没有取得该证件，开发商不得对外销售商品房。注意证件载明的开发商与商品房买卖合同的出卖人是否为同一主体；注意该证件是否包含所要购买的楼盘；查验该证件是否存在转借、冒用他人许可证的情形。
三、商品房的基本情况
购房者除约定层高、面积、结构等基本情况外，还应当核对合同附件所附房屋平面图与开发商售楼资料介绍的是否相一致，另外应约定商品房若达不到合同约定的要求开发商应承担的违约责任。
四、付款方式及期限
购房者选择一次性付款的，注意写明付款时间；选择分期付款的，注意写清每期付款的金额与期限；选择银行按揭贷款付款的，写明首期款的付款日期及数额、贷款的成数与年限。
另外，在约定购房者逾期付款的违约责任时，购房者应注意约定的责任如逾期期限、违约金比例要与开发商逾期交房的逾期期限、违约金比例相对等。
五、面积差异处理
对于商品房这种特殊的商品，应当允许合同约定的面积存在误差，但是误差不应超过合理的范围，法律规定为合同约定面积的3％。在签订商品房购买合同时，购房者应注意开发商对面积误差的约定处理办法。
六、“不可抗力”的理解与界定
购房者注意合同中“销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任”条款的表述。国家法律、法规规定的“不可抗力”是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如地震、水灾、战争等。

七、交付的商品房应具备的条件
建设工程经竣工验收合格；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；用电、用水、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；约定在规定日期内未达到约定条件的处理条款。
八、逾期交房的违约责任
购房者应注意以下几点：1、逾期情况的天数不宜过长，一般应以逾期90天作为解除合同的依据；2、违约金比例至少与购房者逾期交付购房款的违约金比例相对等；3、约定逾期后购房者保留解除合同的权利。
九、设计变更
约定因设计变更的原因导致购房者退房的，开发商在退还所购房者购房款外，对购房者的损失赔偿不宜过低，至少按不能低于购房者购房贷款利率的标准支付购房者利息。
十、权利保证
购房者注意开发商是否已将与本合同商品房有关的土地使用权及在建的商品房进行抵押或售予他人的情况声明在合同中，并约定开发商的违约责任。
十一、装饰、设备标准
装修、设备附件的内容应当尽量明确、具体。按《消法》的有关规定，开发商如未达到约定条件，是要“双倍赔偿”的。这样的处理方式从开发商的角度来讲有些过于苛刻，建议约定为：“经双方选定的鉴定部门确认后，由出卖人在合理的期限内恢复到约定标准，或赔偿差价。”
十二、产权登记
将办理权属证书的条件和期限进行约定，并要约定开发商的违约责任。如因开发商的原因在约定的时限内无法办好产权证，并且逾期到一定时间后，购房者有权解除购房合同。同时不论是否解除合同，开发产均应承担的一定的违约金，且不宜过低。
十三、保修责任
约定开发商按《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
十四、楼宇、小区的命名权及屋面、外墙面的所有权及使用权
应明确约定“楼宇、小区的命名权”在小区交房之前由开发商保留此项权利（因为此时由买受人或业主行使此项权利也不现实），而在交房之后归小区的业主组织；而交付后的商品房外墙面、屋面所有权、使用权一律均归买受人。
十五、违约责任的对等问题
在签订商品房预售合同中，有些开发商会列出有关购房者违约责任的苛刻条款，而却千方百计避开卖方违约责任的约定；或虽约定了买卖双方的违约责任，但双方的违约责任约定不公平、不对等。在签订商品房预售合同时，购房者应要求在合同中明确卖方的违约责任及赔偿损失的计算方法，并要注意所约定的双方违约责任一定要公平和对等。
十六、注意开发商填好的补充条款
现在的买卖合同，一般都有开发商加入补充条款，这些补充条款往往都是对开发商有利而购房者签合同时没有注意看的。对此，建议购房者认真阅读，如有异议，可以选择更改；如更改不成，双方又无法达成新的妥协，还不如不签。

答：1.验证开发商的五证，二书应该是交房时候的事了！
《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》！必须齐全才能签，尤其是《商品房销售预售许可证》！如果不全，可能办不了产权证和土地证！
2.开发商应该公示《商品房销售管理办法》和《城市商品房预售管理办法》和《商品房买卖合同范本》，这个你都要在签商品房合同前提前索取，回去研究！开发商都是应该提供给你的，网上也是都有的！如果签的合同有出入，一定要问清！特别是其中关于面积变化的约定！
3.在签订合同前缴纳 房款或**款、代收契税、维修基金、委托公证费，这些都是合理的费用，不要矫情了，老实缴纳，契税、维修基金多退少补！另外还有合同公证费，则是可以选择，不是强制性的，建议缴纳！
4.签订合同时要核实房号、名字、身份证号是否无误！空白处都要划掉！
而有些选择性填写处可能还空着。这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如，标准合同第十五条“迟延办理产权证的，违约金每日按购房全款的万分之三计算”，但您一不留神，开发商（售楼人员）便将此条款设计成按已付房款的万分之三承担违约责任。曾有迟延办证一年多，只赔付96元的事例。还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平，实际不公平。例如：约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40％的违约金。这实际上只是限制购房人，开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不卖。
5.签订合同时，**好合同上甲方处和骑缝处要有开发商的公章，防止开发商偷换合同内容！注意交工标准，尽量把开发商的承诺写进合同！
6.如果对合同不满意，需要修改，一定要给开发商发律师函，必须马上给予书面回应，否则后果由开发商承担！
7.签订合同时签订《物业管理公约》！也是格式合同！你应该留存！注意物业费是否是承诺的金额！

答：签订商品房买卖合同之前，首先要明确开发商的五证是否齐全，有商品房预售合同直接影响了所购房屋的产权办理是否有保障，而且还可以向当地土资源管理机构查询该土地的使用权，是否已经办理了抵押登记。如果已经办理土地使用权抵押的楼盘，在办理产权证时会影响进度，此外土地使用权的年限也应特别关注，如果没有使用年限的是划拨土地使用权，划拨土地是不能用于商品房开发的。
另外，还要明确自己是否具备有购房以及贷款的资格，**好是能够熟悉银行的房贷政策，可以顺利批准贷款。签订合同的时候，合约的条款要为双方真实意思的体现，发生纠纷时，便成为双方解决争议的依据。此外针对于交房的时间、一旦出现逾期交房时所承担的违约责任都要做好约定。

答：

你是否有买商品房的打算呢?如果有，那你知道商品房买卖合同签订时需要注意哪些事项呢?不知道的话那就一起来看看吧。

商品房买卖合同是保护购房者权益的重要法律凭证。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。其中，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同(2001年4月4日由中华人民共和国建设部发布，自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同签订注意事项
(1)签订商品房买卖合同时购房者要具有强烈的合同意识，知道在合同中尽可能地争取自己的合法权益。因此，在签订合同前一定要认真、完整地阅读合同：提出质疑，对于不理解的地方要认真调查清楚。

(2)签订合同前要了解开发商的基本情况，包括开发商的信誉、经济实力、资信状况及历年在房地产市场的开发业绩，并要求开发商出示有关开发建设和销售的证件，如营业执照、资质证书及“五证”等。

(3)合同文本是否规范。应了解开发商所使用的合同文本是不是建设部和国家工商局联合制定的统一的商品房买卖合同示范文本，如果不是，应当提出疑问并特别注意合同条款的内容。
(4)所售商品房是否巳作了抵押。购房者在买房前，一定要弄清楚所购房屋的基本情况，如果房产在购买前就设定了抵押并不能如期解除抵押关系，抵押权人就有可能随时要求实现抵押权，这样，购房人不仅不能顺利取得房产证，甚至会陷入一场纠纷之中。
(5)购房者在签订合同时，要对开发商在售楼书、广告中许诺的事项进行核实，并在合同中进行约定，否则购房人的权益很难得到保护。

(6)关于付款方式。如果在合同中选择分期付款，应尽可能增加付款次数、拉长付款的间隔时间，以便减少付款后逾期交房的风险。
(7)关于装修标准和设备标准。购房者不能只单纯地信任样板间或广告、售楼书等宣传品中对装修的许诺，而应在购房合同中将房内外的装修和设备设施的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向等内容约定清楚，这样才能**大限度地保护自己的利益。
(8)关于房屋面积。在签合同时应与开发商明确约定商品房的建筑面积、套内建筑面积、共有分摊建筑面积及面积误差比为多少，根据全国的建筑水平和(商品房销售管理办法)的规定，开发商有能力和义务将建筑面积的误差比限定在3%以内，购房者应根据选择的计价方式，对建筑面积的误差比进行限定，并约定相关的违约责任。
(9)关于交房期限。开发商对延期交房常借故推脱责任，因此在签约时购房者应注意不可抗力以外的逾期交房原因，而不能让开发商任意地列举一些牵强的理由。

(10)违约责任。签约的目的是为房屋出售后出现的违约情形而提前设置一些防范条款，对违约的内容、违约的责任应尽可能用可以衡量的标准确定下来，这样便于操作。
(11)解决争议的办法。当双方当事人不能协商解决争议时，商品房买卖合同列举了两种解决办法：一是提请仲裁，二是提起诉讼。两者只能择其一，如果双方合法地选择了仲裁条款，将不能再向法院起诉。
(12)签订补充协议。对商品房买卖合同中未尽事项要进一步补充，如：将开发商做出的口头的或广告中的承诺以补充协议的形式确定下来其内容，只有这样，才能有力地约束开发商，维护自己的权益。
以上就是小编为大家介绍的商品房买卖合同签订的注意事项，希望能够帮助到您。